房地产企业贷款利息扣除限额分两种：

• 一种在商业银行同类同期贷款利率限度内据实扣除。
• 一种按税法规定土地成本和开发成本之和10%计算扣除。

企业可根据自身情况，选择较高一种扣除方法。

一、如果企业预计利息费用较高，房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例会较高，可计算分摊利息并提供金融机构证明，据实扣除；

二、如果企业主要依靠权益资本筹资，即股东自有资金筹资，预计利息费用较少，可不计算应分摊利息，按第二种方法计算扣除，这样就可多扣除开发费用，对实现企业价值最大化有利。

案例

假设某房地产企业开发一个房地产项目，取得土地使用权支付金额3000万元，开发成本16000万元。那么：

如该企业利息费用能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，则：

开发费用=利息费用+（3000+16000）*5%=利息费用+950万元

如该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则：

开发费用=（3000+16000）*10%=1900万元

假如两种方式扣除的开发费用相等，即：1900万元=利息费用+950万元

倒算利息费用为950万元，什么意思呢？

一、对该企业，如果预计利息费用高于950万元，按第一种方式计算开发费用，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；

二、如企业预计利息费用低于950万元， 应按第二种方式计算开发费用，那么就不必计算分摊利息支出，也不必提供有关金融机构证明，以便多扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。

点击右上角“+关注”，每天及时获取实用好文章！

「理个税」提供最新最专业个税资讯及筹划与综合管理服务。