深圳楼市：横盘了3年，置换正当时

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3-4月“小阳春”一过，楼市又开始深陷低迷态势中，最明显感觉是看房量出现下滑，刚需又在纠结买与不买、改善还在为豪宅税会不会上调而焦虑……

毫无疑问，深圳楼市横盘3年之久，该有的洼地基本已填平、该有的笋盘基本已消耗殆尽，楼市下一个机会，很大可能蕴藏在置换之中。回归主城/城市中心地带，抛弃劣质资产、买入优质资产、优化资产空间等，是当前改善客要做的首要任务。

01

当前楼市：75%物业涨幅跑输大市！

深圳楼市经过2015年大涨50-60%，在2016年3月迎来第一波政策打压，10月迎来第二波政策加码，自此之后，开启了长达3年的横盘期。

先来看两张图，第一张2016-2018深圳二手房月度量价图，第二张2018-2019深圳二手房月度均价走势图。

在2016-2018年的近两年时间里，深圳二手房房价从4.9万/平，涨至5.9万/平，近似涨幅20%。

而在2018-2019年近一年里，深圳二手房房价不升反降，从5.8万/平回调至5.7万/平，降幅在-1.72%。

因此，在2016-2019年这3年里，深圳二手房房价整体涨幅大概16.3%，换言之，年均涨幅只有5.4%。

也就是说，整个大盘的年涨幅5.4%左右，即处于房贷基准利率上浮15%-20%区间。

进一步来讲，整个2016-2019年近3年基本处于房价涨幅与房贷利率持平的时期，即楼市横盘期。

不过从深圳贝壳研究院另一张数据图来看，从2016年6月到2019年6月深圳二手住宅价格指数，从500点（左右）涨至552.7点，总涨幅10.54%，年均涨幅3.5%。

暂且不论上述两者是否有误差，但两者共同点是：深圳楼市横盘3年了！简而言之，不少业主基本是白供了3年月供，涨幅跑输资金成本，何况还有通货膨胀。

以一套500万的房子为例，首付3成150万，贷款350万，月供成本在1.9万/月，限售3年总成本在68万多，接近70万。如果年涨幅5%，3年后房子市值579万，剔除贷款+月供+首付成本后，即最终收益为：579-350-70-150=9万，如果算上买房时税费+中介费，基本倒贴20来万。

如果涨幅8%，3年后房子市值630万，剔除贷款+月供+首付成本后，即最终收益为：630-350-70-150=60万，如果算上买房时税费（得看具体房源区域、登记价、面积、欠款等）+中介费，基本是小赚20-30万。

因此，当前深圳买房年涨5%基本是亏钱的，年涨8%基本才是保本的，年涨8%以上才能赚钱。

然而，当前楼市能做到涨幅8%的物业，又有多少呢？之前统计了深圳60个片区二手房近3年涨幅情况，其中发现大概75%的房子，买到即亏损。具体可点击查看：买房≠赚钱！“深八条”后75%的房子，买到即亏钱！

在2016年“深八条”颁布之后接近3年里，片区年均涨幅超过15%的仅有深圳湾、农科香蜜湖、百花园岭、科技园。这四个片区代表着当前深圳楼市主流跑赢大市的物业：豪宅、改善物业、名校学位房。

02

房价平稳期，最佳置换时机已到！

一般而言，楼市行情可以划分为5类:

大跌：-10%及以上；

小跌：-5%以内；

横盘：-1%到1%区间；

小涨：5%以内;

大涨：10%以上。

涨跌幅超过±50%的年份较少，如2008年关外跌幅基本在-50%，实现房价腰斩；2015年整体大势实现50%以上暴涨，引发一轮大行情。

最不适合置换：大涨、大跌

大涨时期置换，最愚蠢的做法，最直接影响就是少赚不少钱。当整个大盘在大涨，即使是从大涨向小涨过渡阶段，无论置换有多快，一卖一买这样操作至少亏损10%及以上。

大跌时期置换，大概率是卖不掉的，市场恐慌性传递，大批抛盘卖家比买家多几倍甚是十几倍，比如2008年的深圳关外房价几乎腰斩，大批维权潮爆发，新房市场崩了，何谈二手房市场的流通性。

比较不适合置换：小涨、小跌

小涨时期置换，优势是比较容易出手，弊端是会小亏一部分钱，说多也不多说少也不少，有些像鸡肋一样让人难受。

小跌时期置换，这个时期出手已经变难了，部分房源可能需要降价卖，户型楼层较差的房需要降价50万甚至100万卖。

如此看来，最佳适合换房的时机为横盘期，这个时期置换无论是价格上还是出手难度均相对适中，即使降价卖，也无可厚非。

卖掉劣质物业，买入优质物业，才是置换的精髓。况且深圳楼市都横盘3年了，分化表现的淋漓尽致，不涨的物业往后也不大可能实现逆袭，横盘期能实现上涨且大涨的物业必定是少数中的优质物业。

03

一生努力赢不过一场资产优化！

之前在@家在深圳论坛上很火的一贴子，楼主57岁，深圳8套房，月供12万，手上现有资金50万左右，楼主很痛苦快扛不住了。原因为何呢？没有稳定的现金流，资金池没有航母级标杆物业。

楼市在变，投资思维也该变了：过去的平米数建仓标准，已经不适用当前的深圳楼市。换句话来说，拥有深圳8套房很牛X，但终究抵不过深圳湾的一套标杆物业。

套用某大V的一句话，一生努力赢不过一场资产优化。楼市不缺房子，但缺好房子。未来楼市是否还有大普涨，暂不明朗，至少短期很难见。简单来说，劣质物业横盘3年，还可能一直横盘；优质物业一路小涨，还可能持续上涨。

因此，对于有改善需求、有资产优化空间的朋友来说，置换才是硬道理，选择大于努力。这其中，需注意三点：

01.机会成本

所谓的机会成本是指当把一定的经济资源用于生产某种产品时放弃的另一些产品生产上最大的收益。

以前楼市有句话叫“两小胜一大”，意思是两套小户型涨幅完胜一套大户型。现在呢？未必！

置换的意义在于抛弃劣质资产，买入优质资产。从关外置换到关内南山、福田等；一套小两房换成大三房或四房；多套物业优化，买入豪宅标杆物业……

前提是持币入场，毕竟当前楼市环境下，建议采用“先卖后买”策略，不然买入优质物业后，自己老破旧还未卖掉那就很尴尬、很危险。

持币入场优势可以抓住一些突然性机会，比如低于市场价100万、200万的笋盘；也可抓住一些可预见性机会，比如某潜力区域限价新盘。

02.交易成本

主要是涉及二手房税费交易成本，也是改善客的心头病，特别是当前市场政策下，交易税费高企，一不小心随便一套老破旧都能“被豪宅”，更何况改善物业。

当下二手房交易税费粗算为房屋总价5-8%，如果未满两年、欠款较多，可能更多。简单来说，一套500万房子，交易税费成本为25-40万区间。

倘若一套物业白供了3年月供，基本无涨幅或不到5%。相比高额交易成本，如何选择是继续持有还是置换，想必自有衡量。另外，置换去买新房，基本无交易成本。

03.置换周期

当前楼市下，一般卖房周期多为2-3个月，倘若自身物业朝向、楼层、产权、欠款不佳的情况下，会更长多达半年之久。

之前能抓住3-4月楼市“小阳春”行情，卖房基本很快，部分房子还能高价出货。

卖房是个技术活，涉及多方面如定价多少合适、挂盘多少家平台、推广渠道还能否扩充、是否给中介佣金、产权未满两年能否配合、欠款较多是否包赎楼、看房较少/谈价较少是否要降价卖等等。

因此，在先卖后买的过程中，可一边挂盘卖房，一边寻找合适改善标的，缩短整个置换周期，确保时间成本缩短至最低。