因“学位房虚假宣传”被查处 次日仍有楼盘顶风作案？

7月15日,深圳市市场监督管理局联合深圳市住房和建设局,在全市开展学位房虚假宣传专项治理执法行动,根据通报,此次检查楼盘71个,拟立案27宗,查处了一系列虚假宣传、承诺等违法行为。这其中学位房虚假宣传问题因近月相关纠纷频入大众视野,尤为市民关注。

为了解和跟进涉事楼盘的整改效果,南都记者于昨日中午暗访位于罗湖区的一个今年新开盘项目,现场发现:该楼盘无论是案场置于核心区域展示的项目区位图,还是大型的推广海报及各种营销物料中,都仍将“学位房”作为核心卖点。

暗访

“传麒东湖名苑”:学位房仍旧是卖点

下午两时许,南都记者扮作看房客户,来到位于罗湖区布心路和爱国路交汇处的“传麒东湖名苑”项目售楼处。项目资料显示,项目开发商为深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司,有住宅342套,占地面积约5890㎡。

根据7月15日的执法活动官方通报,所涉及的违法行为其中重要一条即为“学位房虚假宣传”,并举例“如罗湖区某楼盘宣传项目周边汇聚水库小学、东湖小学、百仕达小学等重点学校”。根据南都记者排查,通报所指的“某楼盘”或为该项目。

现场走访显示,无论是置于核心区域展示的项目区位图,还是大型的推广海报及各种营销物料中,都将“汇聚水库小学、东湖小学、百仕达小学等重点学校”作为一个核心卖点。

有销售人员告诉记者,“项目是学区房,就学家庭只要满足积分政策,小孩即可入读水库小学,该学校是省一级小学。”

同时,销售人员向记者发来的项目资料更是直接写到:“学区是省一级公立学校水库小学、东湖中学,还有省一级百仕达小学(私立)等重点名校,成就精英无忧教育。”

南都记者检索项目指涉三所相关学校,资料显示,水库小学、东湖中学皆为公立省一级重点学校,是否能顺利就读,还需依据当年的积分、划片等就读政策；百仕达小学为民办学校,但根据《罗湖区2018年小学一年级学位申请指南》,凡申请该校学位的,“必须具备罗湖区公办小学的申请资格,而且资格审查也由所申请的公办学校负责。只有通过所申报的公办学校资格审查后,报名信息才能转到百仕达小学。”

根据2016年版国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》,“房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者,不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”

梳理

虚假学位房屡坑人

所谓的学区房,由政府相关部门在每年根据片区入学生源情况划分。每年小一初一学生需根据自己所在区域划分的变动,确定自己所拥有的房产是哪个学校学位,才能根据各区域的招生积分政策申请入学。

据教育部门测算,预计到2020年,深圳小一学位缺口达到4.95万个,初一学位缺口1.06万个。在深圳学位供给压力持续走高的情况下,学位置业成为众家长买房核心因素,售楼处广告中“学位房“、”学区房“的词眼扣动着众多家长的心。

近年来,深圳楼盘中虚假学位房宣传,屡屡曝出坑人案例。不少家长奔着学位房名头花大价钱入手相关楼盘,结果小孩入学时却无法入读开发商所承诺学校。

3月18日南都·深圳大件事报道《深圳开发商拿名校学位做宣传,家长掏钱数百万买房后孩子或面临分流》就是案例:壹城中心开发商以“九年一贯制公立名校“作为宣传卖点,吸引不少家长花四五百万入手,最后却在小孩新生报名之际得知,本年报名人数剧增,部分学生入读或面临分流。

该楼盘所在地教育主管部门——龙华区教育局表示,区内所有公办学校均属公共资源,不存在某所学校是某个小区的专属资源。在推进教育资源优质均衡配置的过程中,教育主管部门对资源进行统筹、规划和调配是职责所在。

今年5月,网上有爆料所谓带学位的商务公寓万科云城,业主也面临学位“动荡”,原因在于积分政策调整。2018年以前万科云城业主子女申请入读深中南山创新学校,家庭住房积分最高可按满分40分积分。

但在今年积分政策调整之后,如果需要申请相关学校的学位,万科云城必须为业主家庭名下唯一住房,今年按商务公寓20分积分；如果家庭在深圳有其他房产,则不能申请。

有业主表示:“公寓的购置税、首付款、贷款利率、水电管理煤气费、交易契税等等都比住宅成本高出很多,高价购买云城的业主,大多都是冲着学位而来。万科用并不能完全确定的配套学位作为销售诱饵,让买房人蒙受巨大损失,这不是一句合同里没有约定就可以推脱得一干二净的。”

律师说法

购房者如遭误导 利益受损且难以维护权益

北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人、信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣向南都记者表示,“学位房”一直是开发商宣传中的一大卖点,也一直是购房者诟病的一大类别,“最大的伤害是在产生了误导后,对购房者而言带来的损失具有不可逆性,而且无法通过货币衡量”。

张茂荣表示,对于基于学位而购房的业主而言,由于预售制度的影响,从购房到交房之间存在一定的时间差,购房者往往是计算着孩子的入学年龄来购房的,一旦到了交房后发现孩子无法入学,已经无法通过换房实现孩子入学,因此而带来的损失和伤害具有不可逆性,给孩子造成的影响没有办法补救。

另外,在维权方面也存在不小的难题。张茂荣介绍,由于购房时往往采用的都是开发商的格式合同,对于销售时所介绍的教育资源等内容,开发商往往都会在合同中“埋下伏笔”,通过设置免责条款,将对于学位的宣传定性为“邀约”,约定不具有法律效力,最终以政府审核批准为准。这使得购房者很难通过民事诉讼的方式维权,过往案例中多只能采用行政投诉的方式解决。“理论上可以在购房时通过双方约定的方式将合同中对购房者不利的条款进行商榷,但在实际中很难做到,对购房者来说,要么签订这样的格式合同,要么放弃购买”。

业界观点

破解“学位房”乱象需政府倾斜更多资源用于公共配套

另一方面,梳理近年案例,虽频频有买了“学位房”却无法入学的案例爆出,但依然无法缓解市场对于“学位房”的追捧,甚至还由此衍生出了系列“学位房租购”产业链,如何“破解”这一乱象?

资深研究人士徐枫向南都记者直言,要解决这一问题,目前尚存在多重困难。“首先是‘管理难’”,徐枫认为,“学位房”的行政管理涉及教育系统、行政区划、房地产行业这三个版块,存在交叉管理的情况,缺乏明确、统一的行政单位。目前采用的是从工商管理的角度,依据《广告法》进行管理,“个人认为这样是治标不治本,这个问题的核心是学位房的主管部门到底归谁,核心问题不解决,依靠运动式的方式仍难以确保深圳市民受教育权”。

其次,深圳常住人口向2500万逼近,教育资源不足、优质教育资源缺乏,政府应该在公共配套方面增加配备,教育从根本上来说并不属于市场,而是应归属民生,如果能从根本上解决学位少的问题,学位房就不再是市场的热门需求。

作为集中了高净值人群的一线城市,“学位房”是房地产销售中的一个很大的噱头。加之当下家长于对孩子教育资源投资的意愿不断上升,“学位房”也就水涨船高,跟普通商品房之间形成了一个相当大的价差,“‘学位房’受热捧,开发商也乐于迎合市场,营造这样一个概念”。

徐枫认为,教育属于朝阳产业,受到重视本属好事,但在这样一个高度追捧下,没有合理的供应结构和数量,就造成了供给和需求间的错位。“学位数量不够是不是应当配给更多的土地、设施作为学校使用?”徐枫直言,对于深圳而言,写字楼的供应量已经足够,但公共配套仍短缺,政府部门应当出台措施,加强公共配套的建设,“用多大的资源来建设公共配套也是一个利益的取舍,是可能需要各方的博弈”。

“大学区”的推行正在解构着由“学位房”衍生出的一系列“产业”。但另一方面,在房地产销售中,无论是购房者还是开发商,“学位”二字仍备受关注。

徐枫坦言,大学区的采用对于呼吁民众理性看待“学位房”问题上,在某种程度上来说依旧显得“无力”。她表示,当前除考试制度之外,对于家长而言购买学区房是一颗“定心丸”,家长如果有这个经济实力,基本上还是会对“学位房”趋之若鹜。

表态

相关部门还将持续深入整改

根据7.15学位房虚假宣传专项治理的情况通报,在此次集中突击查处之后,相关部门还将继续深入调查,依法依规处理违法行为,对未达到立案标准的轻微违法行为,督促企业立行整改,促进房地产业健康规范发展。

07-08版 采写:南都见习记者 王鹏钧 记者 孙雅茜