市场分化稳字当先，刚需蓄力回归理性

深圳市场来看，上半年无重大政策出台。但由于去年年底开始的政策调控预期转变，信贷放宽、银行贷款利率下行，从1月开始，市场氛围变暖，成交逐步回升，至3月份到达顶峰。二季度，随着政策面开始收紧，多城加码调控，预期走低，市场回归理性。加上中美关系的恶化，成交逐步下滑，整个上半年市场呈现先升后降走势。

成交结构上，市场分化严重。上半年累积的需求逐步释放，刚需发力占据主导。新房市场出现分化，低价位成交占比逐步提升，而中等价位占比下滑，改善型客户观望情绪浓厚，豪宅热度下滑不及去年，但成交依然较好。 二手市场成交低位反弹，但后继乏力，二手豪宅表现平淡，市场随着预期走低而回落，各区报价指数除宝安外均出现明显跌幅。粤港澳大湾区规划是上半年深圳地区最大利好。先是大湾区纲要出台，后部分细则公布，虽然绝大部分具体政策尚未出台，但是预计下半年会不断有细则公布。可以预见，大湾区整体规划正加速进行，大湾区经济与生活的大融合势在必行，未来通行更为便捷高效，联系也更加紧密，房地产市场需求也会增加。深圳作为粤港澳大湾区中心城市之一，未来的升值潜力依然值得期待。

展望下半年，市场依然将围绕房住不炒主基调，以稳地价、稳房价、稳预期为主要调控目标，采取因城施策、一城一策的调控手段，保证房地产市场稳定。全国一刀切的加码或者放松调控成为过去，地方政府作为调控的主体将更有针对性发挥作用。深圳来说，供需不平衡的矛盾仍存，市场有望在土拍高热度的带动下企稳。下半年利好与利空政策汇聚，如豪宅税标准调整、信贷收紧等交织，成交会有波动，但幅度不大。

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文章来源:中原地产