第一太平戴维斯：房贷利率连跌7个月，刚需释放助力量升价稳

7月10日，全球领先的房地产顾问公司第一太平戴维斯发布2019年第二季度深圳房地产市场概述。

写字楼：供过于求态势持续，短期内空置率上升

据第一太平戴维斯观察，受市场不景气及施工进度等因素影响，部分写字楼项目推迟入市时间，2019年第二季度深圳写字楼市场无新增供应，总存量维持在608万平方米。

报告期内，深圳甲级写字楼净吸纳量约为-1.8万平方米，空置率环比上升0.3个百分点，同比上升2.5个百分点至18.9%；平均租金环比下跌3.2%，同比下跌6.4%至220.4元/平方米·月，车公庙、宝中的平均租金同比跌幅超过8%。

据了解，由于租金水平相对较低，部分源自车公庙、罗湖和福田中心区等传统商务区的成本节约型企业迁移宝安、科技园。后海租赁需求主要源自科技类和专业服务业企业，租赁市场表现相对活跃。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇介绍，二季度深圳写字楼市场主要租赁行业集中在TMT、金融、专业服务业等领域，科技园、后海则是颇受青睐的市场。

据预测，2019年下半年深圳将有约119万平方米甲级写字楼交付，前海占新增供应总量的44.2%。未来5年，前海和后海分别约有265万平方米、 57万平方米新增供应入市，占新增供应总量的53.2%和11.5%。

谢靖宇认为，受新增供应入市的影响，全市供过于求的态势或将持续，短期内空置率将持续上升，平均租金持续下跌。

零售：租赁业态调整，零售物业租金“有机”微跌

自2016年起，受人口倒挂现象和往来香港交通更加便利的影响，深圳社会消费品零售总额增速开始放缓。截至今年5月，深圳社会消费品零售总额达约2491.1亿元，同比增长6.7%。

今年二季度，位于南山西丽云城万科里入市，体量为8万平方米，将深圳优质零售物业市场总存量环比推升1.9%至约432.2万平方米，平均空置率环比微降0.3个百分点至4.0%。

第一太平戴维斯分析认为，深圳零售物业市场正朝多中心、多商圈方向发展，非核心商圈的存量占比逐年提高。截至2019年二季度，核心商圈与非核心商圈的存量占比分别为 63.0%和37.0%。

深圳优质零售物业市场首层平均租金环比下跌1.0%至750元/平方米·月，租赁需求主要来源于儿童及母婴用品、亲子设施和个人护理等业态。南山海岸城、福田COCO PARK等传统热门商圈依然是租赁首选。谢靖宇指出，零售物业租金的小幅下滑，主要受业态调整影响，属于“有机调整”。

今年三季度，深圳预计有包括卓悦中心一期、壹方天地B区和塘朗城广场在内的三个购物中心入市，总体量约33.6万平方米。考虑到新增供应的规模，全市平均空置率将上升，租金表现疲软。

住宅：房贷利率连跌7个月，自住需求持续被释放

受房贷利率连续7个月下跌、开发商推盘节奏加快等因素影响，深圳二季度一手住宅供需两旺。统计数据显示，截至6月底，深圳一手住宅供应量为122.1万平方米，环比上涨83.8%，中心区与非中心区的占比分别为25.5%和74.5%；成交量环比上涨58.6%至126.6万平方米，中心区与非中心区的占比分别为18.2%和 81.8%。

成交价格方面，由于持续严格的调控政策与限价政策，报告期内深圳一手住宅平均价格环比下跌4.1%至55340元/平方米，但同比微涨0.8%。

第一太平戴维斯认为，今年三季度，深圳住宅市场的政策环境保持不变，政策仍以维持市场稳定、保持房价的健康增长为主。在二次房改持续落实以及房贷利率持续下调等因素的影响下，住宅销售市场中被抑制的自住需求将会被释放。预计今年三季度住宅成交量将有所上升，成交均价将保持平稳。

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文章来源:新浪乐居