624土拍，最火莫过龙华，地王金茂府的坐镇，加上实际楼面价达60324元/平，业内人士纷纷推测，该地块的产品非10万/平拿不下！
那么，临近的红山、上塘，是不是也要水涨船高？
带着疑问，昨天又实地踩了一遍上塘片区。
▲上塘楼盘
1
深圳“中心”，价格领跑关外
上塘和红山从位置上来看，处于深圳的几何中心，前几年有个概念叫做“宇宙中心”，通达全市各地的距离都差不多，有地铁4号线和未来6号线的加持，邻近北站商务区。
▲上塘位置
从位置上讲，上塘不如红山，规划建设也是走红山的老路，以纯住宅区为主，几乎没什么产业，房价也慢红山一拍，不过相比关外许多地区，这里的城市面貌要领先一大截，楼龄普遍较新，品质较好，公共配套正在逐步完善，房价也略高一点。
▲上塘在售二手房
2
新房供应少，今年就两个
自从2017年鸿荣源尚峻入市以后，上塘很久都没有新的项目出现，直到“地王”金茂府传出消息，将于今年8月份开盘才会打破这一局面。从楼盘状态来看，目前已经是现房，开盘消息应该属实，只不过网传12万的单价有点吓到我。
如果金茂府的价格能得到市场的认可，那么整个上塘的价格都会刷新。
▲金茂府
与金茂府隔着一条腾龙路的恒裕未央花园（原邮政项目）传言也会在今年入市，该项目位于上塘B出口，是纯地铁口物业。我昨天看到的时候里面还在紧锣密鼓的施工，尚未封顶，不过按照深圳的速度，年内开盘不是没可能。
▲恒裕未央花园
3
旧改颇多，但进度缓慢
经过这几年的开发，上塘片区的空地剩余不多，开发商想要布局很多还是依赖城市更新，其中已经入驻的就包括恒大、华润、莱蒙等知名开放商。
恒大岳盟旧改：该项目西边就是金茂府，东边是已经完工的6号线上芬站。根据恒大公示，将规划建设19.6万平米的住宅、18.9万平米的商业和办公面积、12班幼儿园一所和九年一贯制品牌学校一所（54各班共2520个学位），是个不折不扣的大型社区。
目前地块已经推平，何时开工尚不明确，昨天路过的时候发现有几个工人在场地施工，疑似进行丈量工作，难道要动工了吗？
▲恒大岳盟地块
华润旧改：华润是上塘旧改的大户，6号线以东的城中村基本都是华润的项目，其中包括西头新村、东二村等。
尽管华润在上塘的项目更新办公室已经启用，但是进展还是太缓慢了，毕竟那几个村的人实在是多到爆，一时半会谈不妥；还有人开玩笑说，就算谈妥了，以华润的土地储备，地基再打10年也不奇怪。
莱蒙旧改：该项目位于民治街道新区大道西侧，简上村和卓越皇后道之间。地块从立项以来，已经9年没动静，虽然早就围合起来，可直到近期还有网友反馈，还是处于基坑状态，所以何时开工只能看房企大佬的心情了。
除上述三个关注度较高的项目以外，还有建大和广西的两个中小型旧改，目前还在推进当中。
4
交通十分便利，但噪音不可避免
地铁：4号线从上塘的建筑群中穿插而过，整个片区的楼盘几乎都是地铁物业，每个楼盘去上塘站或者龙胜站都是步行可达。
在建的地铁6号线预计明年也会开通，片区价值肯定还要提升，最受益的当属与上芬站最为接近岳盟旧改项目和鸿荣源尚峻。
此外，据半可靠消息，属于中长期规划的地铁33号线也会在上塘设置站点。33号线是一条快线，可快速通往宝安机场和坪山高铁站，如果消息属实，上塘将会有三条地铁经过，且设有多个站点，那恐怕真的要“起飞”了。
公路：相比地铁交通，公路也不逊色，周边有布龙路、民塘路、新区大道等多条公路，驾车来往南山福田十分方便。
因为区域内的楼盘多为临街和沿地铁线建设，噪音影响就不可避免了，但是从楼盘的入住率来看，对居住的影响并不大。
此外，上塘距离高铁深圳北站也只有两个站的距离，如有出差旅行的需求，也可以选择高铁出行。
5
教育资源优秀，距离稍远
龙华优质的教育资源只要集中在上塘、红山、民治一带，上塘片区对应的学校多数为高峰学校，该校的成绩一直都不错，在全市排名第40，不过距离稍远，这也是许多上塘业主盼望恒大岳盟引入名校的原因之一。
另外，中海锦城、金地上塘道等楼盘带的是龙华实验学校，该校属于新开，目前还没出成绩，不过既然是实验系，口碑还是不错，值得期待。
▲龙华实验学校
去到龙华实验学校的时候，顺便拍了一下上个月刚出让的地块，里面已经有机器在施工，应该是还是在推平阶段。
▲上月龙华出让地块
6
商业可供日需，完善尚需时日
上塘的楼盘几乎自带底商，满足日常需求没有问题，其中星河传奇的裙楼商业比较集中。大型商业只有刚开业不久的上塘荟，就在中海锦城楼下，无缝接驳地铁站，人气尚可，跟红山的九方比，还是稍差一些。
▲上塘荟购物中心
7
文娱休闲有指望，综合体育馆撑场面
上塘的文娱配套一直以来都遭人诟病，“公园太小，全是楼盘，没有休闲的好去处”。直到简上体育综合体的开工，才让大家对这里刮目相看，网友们也猛然发现，上塘的配套几乎都齐了！
至于大家比较关心的进度方面，我估计此前声明的年内竣工有难度，明年开馆比较靠谱。我跟安保大叔磨了好久才拍到这张施工中的图片，开工时期可自行判断一下。
▲简上体育综合体施工进度
简上体育综合体：简上体育综合体建筑面积约6.4万平方米，功能定位为集游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、击剑馆、跆拳道馆、室外篮球场和室外器械健身场地为一体的综合性体育场馆。
此外，整个区域紧邻羊台山森林公园，但是看近行远，近在咫尺的羊台山绕过去需要很久，在没有新的道路规划的情况下，享受该公园的代价比较大，开车方可到达。说句题外话，如果ZF修个捷径从上塘某处直达羊台山，那一定会是锦上添花的工程。
8
总结
1、上塘的优势之一在于楼龄，区域内楼盘基本都为2010年之后建成的项目，相比市场上的二手房，设计不容易过时；区域内旧改多，未来面貌还会升级，但进度迟缓；
2、双地铁加持（未来可能三条地铁），教育资源集中（未来有“名校”可能），资产保值没有问题；
3、商业相对较少，人气稍低，片区内多数公共配套正在完善当中，进度缓慢，但是未来可期。
4、高价土拍和地王的入市会带动区域的房价走势，上塘能否卖到10万暂且不论，但是打铁还需自身硬，整个区域的规划落地才是最重要的。
声明
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作者：楼东疯
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