224亿土拍后刺激效应：壕客连夜刷卡，一周刷5套顶豪

■深圳史上最猛的土地大战

6月24日，深圳雷雨骤响，土拍大战激烈上演。深圳市5宗住宅用地集中挂牌出让，其中宝安、龙华、坪山区各1宗，2宗位于光明区。土地总出让面积170273.1㎡，总规划建筑面积689680㎡。

这是深圳市2019年首次一次性大手笔出让住宅用地，也是继2018年12月以后，深圳时隔半年再次出让住宅用地。拍地当天，吸引了超过70家房企到场，竞拍保证金超过1100亿，仅保证金所收总额便已创出了深圳乃至全国土地拍卖市场的新记录。

不同以往的是，除了吸引诸多房企关注，此次拍地同样吸引了诸多媒体及各方人士密切关注，入场排长龙，现场几乎座无虚席。无论线上还是线下、深圳本土还是外城无不聚焦于此次规模极大的土拍。

土地拍卖现场激战了接近3小时，全场举牌343次、成交总价高达224亿......最终，广州越秀、龙光、中海、电建以及平安不动产成了此次土地拍卖的最大赢家，也成就了深圳史上最猛烈的土拍大战。

■宝安尖岗山地块仅13分钟17轮已达最高限价

笔者颇为关注的是第一拍的宝安尖岗山地块。作为大前海范围，该片区多年没有居住用地推出，如今第一拍就是宝安地块，自然备受瞩目。

宝安尖岗山地块编号A122-0360，总用地面积38880.19㎡，规划建筑面积121310㎡，其中住宅108060㎡（人才住房不少于10810㎡），商业6000㎡；出让年限70年，起始价40.74亿元，起始楼面价33583元/㎡。

该地块吸引了11家房企相互抢夺，仅仅13分钟、17轮报价已经达到最高限制价格，然后转为竞人才房面积。

最终经过31轮竞拍，由广州越璟房地产开发有限公司（广州越秀）以上限价59.08亿元+配建人才住房19610㎡竞得，折合楼面价4.87万元/㎡；若去掉人才房和公共配套，实际可售楼面单价达6.68万/㎡。

■为何诸多大型房企瞄准深圳，虎口抢夺土地？

根据这次拍地的激战状况，超过70家房企的到场、几乎每块地都被秒抢的速度来看，无不从可以看得出全国性资金对深圳的一致看好。事实上，从城市竞争力、城市经济发展增量、城市创新力角度，深圳值得系列房企在这里前仆后继地投入资金。

一、城市综合经济竞争力，深圳第一

6月24日，中国社科院（财经院）与经济日报社也共同发布《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》。从报告显示，深圳表现强劲的尤其是在城市综合经济竞争力，超越香港、上海，位列第一。

二、2018年深圳GDP首次超过香港，大湾区第一

能吸引全国超过70家房企扎堆抢夺土地资源，自然是这座城市的经济表现够强，且存在极大的上升空间。盘点深圳这几年的GDP表现情况，即可强有力地得以验证。

经广东省统计局核定的经济数据显示，2018年深圳市GDP为24221.98亿元，高出香港221亿元左右，首次超过香港，在粤港澳大湾区位列第一。

这是深圳市GDP首次真正超越香港，成为粤港澳大湾区城市经济总量第一的城市。

三、可建设净地近乎枯竭，卖一块少一块

不止于此，深圳土地尤其是核心区的土地越来越稀缺，促使土地价值不断上行。

深圳土地面积不到2000平方公里，约为上海的1/3，广州的1/4，北京的1/8。长久以来，以拆除重建、微改造为主的城市更新是深圳城市的主要供地来源，来自公开市场的土地供应日渐匮乏。

通过公开拍卖则是外来房企进入深圳的极佳机会。此次广州越秀地产大力抢夺宝安尖岗山地块，争夺深圳土地资源，正是对深圳土地价值、城市发展的长远看好。

而且随着深圳经济的快速发展以及土地供应的日益减少，大型房企在深圳“抢地”越来越常见，过去的两三年，高价地频现，与之相随的是上扬的房价。2018年深圳新房均价约54100元/平方米，顶级物业普遍都在10万元/平米左右，部分顶级物业的单价甚至超过了20万元/平米。

何况深圳可建设用地市场已经基本枯竭，如今抢地激烈程度来看，外地房企进入深圳的决心之强由此可见，再次推波助澜下，深圳土地价格还将继续上涨，深圳房屋价格还将存在极大上升空间。

■土拍后刺激效应：壕客半夜刷卡，豪宅盘一周连刷5套

回到上述所讲的第一拍宝安尖岗山地块，广州越秀地产的进入，该地块可售楼面地价即超过了6.68万元/平米，未来该项目面向市场的商品房单价，要达到10万元/平米以上才可实现保本销售。加上在建中的泰禾院子项目尚未对外销售，这两个项目必将成为片区的新房价格风向标，甚至进一步带动周边物业的溢价。

据一线消息：此次拍地结束后，宝安尖岗山周边的新房项目销售情况即刻得到了体现，据悉当晚便有多名土豪客户上门前海·观一，连夜刷卡下定，紧接着的几天则是持续火爆成交，一周连刷了五套，日均成交一套。

当然就前海·观一本身来说，除了此次土地拍卖刺激带来的销售火爆外，它本身所在的区域、地段、资源以及周边的旧改等，都是该项目价值的集中体现，这也是为何受到土拍刺激后，不少土豪客户加速入手的重要原因。

一、前海核心价值，居住需求外溢

就目前来看，以尖岗山地块为中心的周边五公里范围，目前面向市场可售的新房物业并不多，顶级物业更是凤毛麟角。

何况，这里属于前海核心片区。在大湾区加速融合进程下，前海作为国家级战略片区，核心领头作用越来越凸显。前海·观一距离此次土拍的宝安尖岗山地块，驱车不到10分钟即可到达，而且该项目接驳地铁五号线灵芝站、十分钟即可融入前海、南山核心区，快速通达机场飞向全球。

随着前海基建不断加速，系列利好持续兑现，尖岗山片区豪宅化、诸多高层次精英群体大批进驻前海寻求居住外溢，类似前海·观一这样的核心资源物业，

二、超过10个旧改项目环绕，价值加码毋庸置疑

得享前海外溢价值利好之余，前海·观一周边密集的旧改项目数量之多，同样为其奠定了强劲的后发价值。

根据深圳2019年第二季度新开工的113个项目，按开工项目总投资额来看，宝安区以405.4亿元排首位；根据开工的城市更新项目，宝安开工的就有9大项目，城市更新类的有4个，其中2个（规划用地面积约2.2平方公里的佳兆业尖岗山项目；建筑面积100万㎡、总投资额150亿元的中粮大悦城25区旧改项目）均在前海·观一周边。

不止于此，前海·观一周边未来还有包括勤诚达旧改项目、卓越翻身更新项目、宏发更新项目、新安宝城3区、甲岸村等超过10个以上城市更新项目环绕。未来随着系列旧改项目的逐步展开及建成，将进一步推动片区环境的美化，带动区域土地及房地产项目的价值上升。

前海外溢、区域更新利好，价值逐步加码已是毋庸置疑。在这样的大趋势下，自然更能清晰地看到当前区域在售项目的未来价值。前海·观一在如此价值包围圈中，难怪能得到大批资金的青睐。

三、立体式交通环绕，三地铁接驳、十分钟贯通多中心

不止于此，在轨道建设方面，前海·观一除了无缝接驳地铁五号线灵芝站外，周边在建及规划的地铁12号线、15号线均环绕在周边，促使项目成为三地铁线、多地铁口接驳的顶级项目。

值得注意的是，近段时间消息，深圳地铁5号线南延线开通试运营确定，将于9月30日开通。届时通过五号线，前海·观一业主即可直达前海中心、蛇口等地。

在建中的地铁12号线预计2022年通车运营，该线路将支撑整个西部发展轴，覆盖西部地区南北向交通需求走廊，是连接宝安两大重点规划区域大空港（机场）、宝中（前海）和南山中心区至太子湾片区的大动脉。而且地铁12号线与5号线在灵芝站交汇换乘，前海·观一瞬间升级为双地铁线物业。

此外有消息称，地铁15号线将争取在2020年前开通建设，加快推进轨道107线前期规划，探索推进中运量有轨电车规划建设，区域交通有望持续升级。根据规划，地铁15号线与地铁5号线在洪浪北站交汇换乘，与前海·观一所在的灵芝站仅一站之隔，换乘非常便捷。

四、顶豪聚集地，全球首创“2+N”大平层空间

由此来看，依托深圳城市发展、大湾区融合经济、大前海趋势向上，宝中的发展蒸蒸日上，旧改项目的陆续展开，未来这里将吸引越来越多高层次精英人士聚居，从而形成了各有风格的豪宅聚集地。

如今广州越秀地产以59.08亿元高价拿下的宝安尖岗山地块来说，仅可售楼面地价即达到6.68万元/平米，未来在前海辐射影响下，新房售价甚至或将达到12万元/平米。

以此来看，更靠近前海中心且接驳地铁、随时可享综合体便利的前海·观一，应该得到更强烈的溢价体现，甚至出现15万/平米的售价也并非没有可能。

换而言之，未来随着片区的发展逐渐成熟，片区及周边的物业价值也将得到稳步上升。尤其是未来系列立体式交通的完善，宝中无论面向前海、南山、福田还是机场乃至世界各大城市，都将更加便捷，也将更持续有效地承接系列经济核心区的外溢价值。

何况自粤港澳大湾区规划发展以来，以前海为中心的周边片区，已然成为资本瞄准的重点区域。此次土地拍卖，外来房企对区域地块的偏爱即可见一斑。