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最近网上流行一个词，“自杀式买房”。
前两天，看呆呆姐写了一篇深圳代持房产遭暴雷的案例。
一位普通市民被“几十年的好兄弟”忽悠，抵押房产搞信用贷+套现高额信用卡试图利用高杠杆“炒房”，总价480万的房子，月供搞到6万多，最终“好兄弟”跑路导致断供，房子被法院拍卖。
比起不明真相被忽悠，群里有人丢了一张截图更骇人听闻。
刚毕业4个月的年轻人携手女朋友“空手套白狼”，一个人贷首付，一个人贷余款……堪称买房神操作。我天，直接把银行当傻子。
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除了见识了以上这些极端作死的操作，我平时也接触到许多在深圳有真实购房需求的人不得不说这两年，一个现象越来越明显：这届刚需特别喜欢运用投资客的思维去买房！
什么是投资客的思维？
第一个特征，是把自住需求放一边，只追求最大化的收益。巴不得深圳楼市再现一场2015年暴涨的辉煌，房价一夜翻倍。
这是俩网友就某刚需热盘的算价。算账的细节不过分，买房都要精打细算，但是只是心态有点特别。
因为上班在罗湖，这个新盘在关外，他就觉得“自住”不现实，所以哥们就想买房后等着地铁开通，然后火速卖掉套现，而且希望“出手的时候必须要净挣200万，每平米至少赚2万块”！
第二个特征是动用一切杠杆。
关于买房过程中的“高评高贷”，在目前的深圳已很难实现。但在市面上办理各种小额贷款、消费贷款、甚至套现信用卡等业务并不难操作。
欧神曾经教育过他的粉丝：“你个SB，现金流不够可以刷信用卡续命啊。”
（摘自水库文集）
怎么评价楼市投资？我不敢妄下判断。毕竟市面上实力雄厚、路数野蛮的玩家林林总总，都活得好着呢。
只是今天对于买房小白和刚需购房者而言，在眼前这块大横盘的楼市里，你一个买房自住的上班族，真的有必要玩这么大吗？
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刚需是什么？就是量力而行，买房自住的人群。
即便处于经济危机的萧条时代，因为不买房就不能见丈母娘硬着头皮也得买的，甚至还总想着全家集资全款去买不想欠银行一分钱的人群，这才是真正的刚需。
之所以不建议刚需学习投资客，是因为他们的套路与对冲能力你并不完全了解。
我身边很多普通人前几年追涨买房，如今回头看不仅浪费了三成首付的房票，而且赚的钱还不够缴买二套房的税！而那些杠杆加太猛的人更别提了，纷纷崩盘，赔钱割肉。
这两年，虽然缺少了楼市暴涨的可能性，但业内有一些基本共识：深圳楼市供需缺口明显、此刻其实是最适合刚需选房的时间窗口。共识的前提来源于以下几个事实：
一、深圳常住人口和户籍迁入数增量大
两个月前，广东省统计局发布了《2018年广东人口发展状况分析》，深圳市常住人口比上年净增49.83万人(2018年深圳常住人口达1302.66万人)，增幅占同期全省以及珠三角核心区常住人口增量的60.11%。
更关键的一点，在户籍迁移人口数方面，深圳已连续多年为户籍人口净迁入，且无论是省内迁入人数还是省外迁入人数，均远超省会城市广州及其他广东各地市。
这都是妥妥的新增房票！
二、深圳住房自有率仅35%
按常住人口算，目前深圳住房自有率只有35%，其他三个一线城市基本上都有70%，而如果按深圳2200实际管理人口算，只有20%，足以见购房需求的庞大。
三、深圳土地供应枯竭，净地少又贵、旧改难又久
在深圳拿地有多难？昨天暴雨中上演的一场土拍基本上就见识到了。5块地吸引了全国几十家房企疯狂竞拍，3个小时激战后，每一块地的可售楼面地价在区域板块内都令人咂舌。
“房住不炒”的大政方针按住了房价上涨的势头，很多投资梦被扼杀在摇篮之中。但是为什么一直强调刚需在深圳没必要怕这些？
最根本的核心问题在于深圳新房市场仍然存在明显的供需缺口。正因如此，深圳楼市长期依然看涨，刚需客反而需要把握这短暂的调整期。
事实上，很多人正在这么做。今年深圳出了一些人气热盘，福田的绿景红树湾壹号、南山的半岛城邦、沙井的华强城、万科星城，光明的勤诚达、星河项目等......
不论是原关内的10万+的豪宅，还是原关外的4-5万刚需盘，均取得不错的成绩。
（华强城三期成为深圳3年来首个日光盘）
我在几个开盘现场除了见证到深圳人的买房需求，也见识到深圳人的买房实力，更重要的是见到了大量的持币代购者。
抛开豪宅及土豪不说，上文提及关外的几个盘有几个共性：
1、今年拿预售的“好房子”明显比前两年多了；
2、政府调控没放松，新房比周边二手房都呈现出“好价格”的优势。
更重要的是它们都能满足刚需人群的核心需求：地铁、大盘、教育、生活配套，有价格优势！
按照深圳这种土地供应及人口流入速度比，这一类真正适合刚需的好房子，只会越来越少。
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深圳的限价限购等政策大概率还会持续下去。
年初，深圳房地产研究中心的王锋主任出席官方论坛演讲，透露深圳调控压力大，还是以稳为主。官方已经准备了许多“备胎”，楼市一有风吹草动，政策大棒就会砸下来。
“别说上涨百分之五十，上涨百分之二三十都受不了”。
这种调控持续的大环境，与其盲目算账，购房者朋友们真的不如好好挑房买房。那么到底买什么样的房子才最保险？
我建议刚需看三个硬指标，城市副中心+地标大盘+品牌房企。
深圳原关外宝安、龙华均用暴涨的事实告诉你：选对区域，刚需小白也能像投资客一般体验资产极速翻倍的快感。
以原龙华从新区晋级为行政区，从福田后花园进化成“宇宙中心”只用了短短几年而已。房价方面，更是从10年前的1字头，到今天翻了何止5倍！
未来5到10年里，刚需还能把握的机会风口前提一定在深圳原关外、带有重大政府规划利好、地铁便利的地方。近期热门的一些区域板块，包括坪山基本就符合这一前提。
地标大盘的价值在同是旧改项目的华润城身上体现得淋漓尽致，从华润城1-3期，几乎期期被抢，期期猛涨，称得上是全国闻名的网红大盘。
2018年，深圳万人空巷雨中排队认筹华润城3期，总共741套房，居然有7667人每人交200万去认筹，开盘当天全部售罄！
当然，华润城疯抢最大的原因在于限价，但也更反应出其价值的增长速度。
品牌开发商的重要点在于一是资金实力，他会在大盘的土地上持续砸钱，会起到带动片区发展的综合效应。另一个是品质保证，从户型设计到园林绿化、社区配套都会有所体现。
这也是看遍楼市变化这么多年，地产媒体人亲身经历过的切实心得
我是戎青青，深圳地产媒体人。近10年的从业经验，我清楚每一次楼市政策发生的时刻及所产生的影响，我熟悉深圳几乎每一段时间内的新盘动态。
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