上学难!推高了房价还赶走年轻人?刚需该何去何从?

（来源：深圳湾区地产）

深圳经过40年的时间，从小渔村发展成一座国际化的大都市，去年作为粤港澳大湾区城市中的“示范区”，今年正式明确“深圳都市圈”范围，可以遇见的是：未来深圳对外来人口的吸引力仍会进一步提高。

但深圳目前也面临一个很重要的难题，由于城市底子较为薄弱，教育、医疗发展起步晚，再加上城市发展及人口流入的速度过快，社会配套资源供给已逐渐跟不上发展的步伐，从而推高了占有优质公共服务资源区域的房价。特别是日渐高涨的房价或租金，已让很多年轻人难以承受，或许会成为未来城市竞争力较大的短板和软肋？

笔者作为一枚“伪”深二代，身边有一大群来自五湖四海的90年代初的朋友，有部分小伙伴在深工作生活3-5后各自成家后，纷纷选择回到了各自家乡的大城市，例成都、武汉、长沙等。

听那些回去的人吐槽最多的是：深圳的高房价让他们看不到希望，租房没有归属感，更不想当个“来了深圳，就是惠州人”！

其实他们在深圳的收入也不差，通过不断努力，在职场上已取得不错的成绩。但他们的家庭条件普遍很“普通”，累积资本的过程跟不上深圳房价的涨幅。

最后，还是选择带着在深圳工作的积蓄，去到新的城市买了属于自己的房，真正拥有自己的家。收入对比深圳或许有些回落，但在一线城市的工作经验，也让他们谋求到不错的职位和当地水平较高的薪酬，虽说还是一枚“社畜”，但生活压力不会再压到自己喘不过气。可能有人会说：逃离深圳的人都是“弱者”，未来的深圳只有“强者”能够留下？

笔者只能送他们一句话：人各有志兮何可思量。实际上，抱着来深圳捞金的人也很多，可能压根就没想着在此定居？

更何况现在的深圳，也已经不是十年前的深圳了。

其实深圳发展至今，对“人口”的需求已转为“人才”需求，从各种政策上也看得出对人才是越来越钟情。每座城市的人口总会有流入和流出，而深圳留给每个人的机会非常多，对人才的吸引力仍在继续增加，人口的“高精尖”或许才是深圳未来人才战略的核心。

但在众多新一线城市齐齐发力时，城市“抢人”大战的帷幕早已掀开，深圳除了给“人才”塞钱外，还得解决最根本的原因才能“城下留人”！

建校赶不上人口增速 学位缺口推高了房价在深圳，教育问题会显得更加“尖锐”，毕竟在深圳最难的不是怎么赚钱，而是怎么解决小孩的上学问题！

由于深圳城市发展与外来人口涨幅飞快，深圳的中小学学位需求连年上升。据官方披露，“十三五”期间深圳规划新改扩建公办中小学185所，将新增公办中小学学位23.8万个，并且32所新改扩建学校正稳步推进。

但从目前的现状来看，深圳学位的平衡供给难题，在很长一段时间内都将继续存在。

据数据显示，深圳的小学生数量从2008年的58.59万人增长到2018年的102.8万人。

到了19年，深圳的小学生在校人数已达到106.9万人，对比08年增量已达到了48.31万人，十一年增长了约82%！

2019年全市学位缺口约7万个，其中小学学位缺口更是“重灾区”，小升初数量更是大于当年初中的招生数量。

再对比历年考上公办高中的比例，连一半都不到！

按今年教育局发布的最新消息，到2022年全市将新增公办普高学位6万个以上；2023至2025年再新增公办普高学位3.7万个；通过以上两个阶段的建设，6年全市将共计新增公办普高学位9.7万个以上。并且今年普高录取率可达63%，对比往年录取率是得到较大提升。但根据前段时间官方透露的今年深圳市共有初中毕业生100595人，公办普高率仅有41.3%。

但摆在眼前的事实是：就读普通初中想考上深圳八大（十大）高中，比例真不高！

毕竟能就读深圳八所名校高中，意味着最低78.43%以上的孩子都能上重本！

正是处于这种“读书难”的前提下，那些带有名校光环的中小学学区房，已成为小孩考上好高中的最大希望，又怎能不被望子女成龙风的家长们关注？

入学还要看积分，积分又按住房的类别给予基础分值，如积分不够很可能还会面临分流，有房不再代表一定能上学，现在提前几年准备“学区房”已经是常态。将会导致某名校学区能供应的房源会越来越少，但需求的人却越来越多，房价自然就被推高了。虽然相关部门已经全力扩建、新建更多的学校，名校集团化、名校办分校、名校和普通学校结对帮扶、引入外地名校等，倾尽全力的去解决教育资源不均的状态。

可按照目前的趋势来看，短期内确实可以分散大部分购房者的关注度，避免过于集中推高某一学区的房价，同时让现在预算不高的购房者也能享受到优质教育资源。

本来是一件很好的事情，但架不住一些“炒房团”对楼市的推波助澜，随着名校集团化逐渐在各片区普及，也给炒房客创造了大量牟利的机会。

特别是一些新建“名校”在没有出成绩的前提下，通过不断炒作，直接成为拉升某区域房价的炒作点，将会导致这些片区的房价快速补涨，例：福田保税区、八卦岭片区等。

最后，深圳的优质教育资源得到全面普及，但原来的一些“低价盘”可能也随之成为过去，将由未来准备扎根深圳的年轻人，继续因教育问题而进行高位接盘？

715新政 “助力”刚需继续往东？不悲观，未来的新深圳人还是有很好的安家之地。本次调控政策释放出的楼市信号非常明确，就是扑灭深圳中、西部炒房的火苗，把“炒房”风气压低，还有把刚需继续往深圳东部“引”的意义。

从目前的深圳房价来看，是处于“中、西部高，东部低”，而中、西部高房价的价值体现在哪里？一个体现在优质的地段和成熟的配套，另一个则体现在优质的公办教育资源上。

由于东部发展起步较晚，深圳西部和东部发展不均衡，导致大量优质资源集中在中、西部，加上未来城市发展的概念驱动，导致市场资金持续流向热门区域，出现更加明显的“东弱西强”状态。

715新政以“成交价750万以下”划分界限“普宅”和“非普宅”，就是非常明显的风向标。

统计了贝壳的在售房源数据，发现目前深圳在售房源共有38432套，其中超过750万的房源只有8754套，只占在售总量22.78%！？

南山超一半以上在售房源都属于“豪宅”，而福田、宝安、龙华有三分之一的在售房源属于超过750万。

以750万的价格来划分，主要影响的是深圳西部南山、宝安中心区、福田、龙华等核心地段的名校学区房。特别是南山区作为深圳城市双核之一，除了地段、配套、环境占有优势外，还集中了一大批优质企业，能提供大量高薪职位，驱使人才继续往南山聚焦，从而形成较强的购买力群体，再加上教育资源分布较均匀，对购房者会有很大的吸引力。

而买不起南山房的群体会继续向周边片区外溢，从而带起了宝安的房价。

购买力，是支撑周边房价的最重要因素，更何况是能源源不断产生高端购买力群体的区域。

需求大，供应少，除本土资金外还有大量外来资金参与，是推动热门片区二手房价上涨的直接因素。

而深圳东部目前的“造富”能力暂时无法比拟中、西部区域，加上地理位置及交通情况，区域之间的交互感较低，未来只能通过自身不断发展，才能带动深圳东部全面提升。

“提升东部发展能级，打造产城融合的龙岗-坪山城市东部中心”深圳东部本身也有重磅规划，例如：大运新城、东部高铁新城、国际低碳城、碧岭深港生命健康产业合作区、坪山高新园区等。

14号线、16号线预计两年后通车，加上地铁33号线、21号线及深汕高铁、深大城际、深惠城际等规划建设正快马加鞭地进行中，未来深圳东部的交通情况会得到飞跃性的改善。“土地价值＝规划＋交通＋学校＋商业＋其它公共服务=城市不动产价值”或许目前有关深圳东部的声音较弱，但该区域的发展规划与建设均在同步进行！

深圳东部未来将能吸引更多的产业进驻，提供大量高薪就业机会，吸引人才前往，还能推动市政配套建设，将会变得更加宜居。

重新规划后的“产城融合”现代城市新形式，或会成为未来新深圳人首选的居住地！

总结对于刚需而言，深圳东部的房价很是友好，由于新房、二手房供应量大，基本没有什么炒房客“光顾”，目前房价的水分不大，透支未来预期较小，超过750的刚需房几乎不存在，是个很好的上车点。

从市场行情来看，有部分楼盘在715新政之前已开始补涨，特别是学校较好的学区房，比如：深中龙初学区，龙外学区、中心城部分片区以及坪山实验等，如对学校要求较高的刚需群体，可以关注这些片区。最后，附上一份龙岗、坪山在售新房表供参考！