出自迪拜阿尔法团队，中国最高建筑坐落深圳！投资考察团一探究竟

深圳东部要建仅次于迪拜哈尔法塔的世界第二高楼、中国第一高的建筑，该项目未来的房产价值实当之无愧还是徒有虚名？

本期房产投资考察，房产大象置业分析师带着用户朋友们一起实地考察了未来网红打卡地，位于龙岗大运中心的世茂深港国际中心。

世茂深港国际中心规划占地面积32.19万㎡，计容面积约136万㎡，整体建成预计要到2035年，总投资额将达500亿元。建设后将形成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。

当然，这个项目最大的卖点就是它号称要盖的世界第二高、中国第一高楼。介绍说是设计世界第一高塔：迪拜阿尔法塔的设计团队来操刀的。

交通配套方面，距离项目最近的是已建成的地铁3号线大运站有3公里的路程，步行要40分钟。不过地铁14号线（大运北站）、16号线（龙城西站）都在建设中，预计2022年底开通。

教育配套方面，现有深圳市第三高级中学、华中师范大学龙岗附属中学，规划有一所国际学校，据销售人员介绍需300万的资金门槛才能参加入学面试。

商业配套方面，目前项目周边是没有什么大型的商业，星河coco park距离有2公里的路程，步行前往需要半个多小时，驾车在10分钟左右。

生活休闲配套方面，大运自然公园、大运体育中心、龙城公园，都是已经建设的生活休闲的好去处。

看规划、看配套，项目的未来的价值前景“貌似”不错，但我们房产大象置业分析师也向现场销售人员提出了4个疑问：

问题1：项目的位置位于龙岗区，如今深圳的楼盘一直向西发展，世茂深港国际不是背道而驰吗？

现场答：深圳确实不停开发西部楼盘，但是深圳在未来的发展一定是均衡发展的，以福田南山为中心，深圳既会向西发展，也一定会沿着龙岗区向东发展。

问题2：世茂深港国际在售的都是公寓，而且价格也相对周边住宅高出1万～1.5万/平，感觉卖的价格有点高，会不会提前有点过度透支了规划利好？

现场答：购买公寓和住宅看中的点是不一样的，住宅是要看学区、物业等等，但是公寓是看配套的，世茂深港国际的配套属于世界级的，在全国范围都是数一数二的。

问题3：项目自持这么大体量的办公楼、商业，今后会不会出现高空置率的风险，毕竟目前深圳的写字楼空置率接近50%？

现场答：项目的招商方面是完全不用担心的，项目招商会有政府扶持，只面对世界500强招商，目前的招商情况也都非常良好，恐怕日后商铺和办公楼的招商情况也会供不应求。

问题4：买这个项目的公寓，今后的接盘侠会是谁？

现场答：项目周边建设有香港中文大学、北理莫斯科大学等，有天安数码城等高科技园区，今后在这周边生活居住的人群多是高文化、高科技人才、海归人士、外籍人士等，收入水平是比较高的，出售完全不用担心

房产大象综合置业点评

从深圳市总体规划的布局来看，龙岗中心作为深圳城市副中的地位已然敲定。龙岗中心包括大运新城和龙岗中心城，主要发挥对东部分区综合服务的作用，承担市级文化体育和会展服务的功能，作为深圳辐射带动粤东地区的发展的重要节点。

从深圳总体规划对大运新城的定位，可以清晰解读出龙岗大运的综合服务对象主要是东部分区、承担的城市角色重点是辐射粤东的重要节点。所以，中心片区价值毋庸置疑，但是要拔高到大湾区级影响，甚至世界性影响，还是有待时间的考验的。

在综合交通规划上，到2030年，大运今后确实是会建成深圳综合交通的一个重要枢纽，但其交通地位与深圳西部的轨道交通布局对比来看，路线布局的密集度还是不及西部的。要想成为一个极具影响力的综合枢纽，大运还是需要相当长的一个时间的。

从片区产业发展来看，国际学校正在汇集，比如香港中文大学、北理莫斯科大学；文体和会展性的产业也正在形成，但是要形成比较大规模的影响力、辐射力还尚待时日。

房产大象置业分析师投资建议

1、深港国际中心对促进深圳东部发展还是有很大的作用的，但大湾区级影响力还是有待观察。投资本项目要降低获利期望，不要预期太高。

2、该片区尚在建设初期，周边没有大型的商场，生活配套也尚不成熟，需要等待较长的时间。项目公寓项目高于周边普通住宅1万～1.5万的单价水平，相对周边住宅产品而言是偏高的，中短期内项目溢价有限，建议要有长期持有的准备。

3、资金充足的情况下，可以考虑入手。项目的地王价值、产品标杆性地位还是很值得期待的。从世茂在全国各地所打造的地标性建筑上海深坑酒店、上海世茂国际广场、杭州世茂智慧之门的运营现状来看，其运营还是不错的。

房产大象投资考察团，将于本周前往珠海，考察珠海房产市场，房产大象持续报道，敬请关注！