前几天，有粉丝问我，平湖未来发展潜力如何？情报姐顿时愣住了。
说实在的，我对平湖的了解十分有限，这个地方也不是大家眼中的置业热点，极少被提起。可以说，平湖在我的印象中，存在感是极低的。
查看了地图，我才意识到，平湖是深圳这么多与临深（东莞惠州）接壤片区中，离市中心最近的一个片区，堪称深圳的“北境之王“。
▲平湖所处地理位置
它就在龙华、观澜的隔壁，北部挨着东莞的凤岗，南边是布吉，东边是横岗和大运中心城。平湖，彷佛是被谁丢在了一个口袋里，低调、落寞。
我相信，除了住在这里的人，大部分的人对平湖最大的记忆点可能停留在一个物流基地-华南城，以及还有一个平湖火车站（也是很低调）。再往近了说，就是这几年被大家经常提起的的平湖金融与现代服务业基地。
▲华南城
说起平湖，在早年是有傲娇资本的，一方面历史革沿厚重，比如108年前广深铁路深圳段设为平湖火车站；另一方面，平湖曾是饮到改革开放“头啖汤”的先发展地区，曾是港资企业青睐的创富之地。
后随着2004年平湖站停办客运，物流园区的刻板定位，平湖渐失先发优势，发展相对滞后。
为什么这个地方离关内这么近，却在深圳快速发展的整体氛围中一直保持低调呢？这次，情报姐也去平湖走了走，真真切切的感受了一下这个被大家近乎“遗忘“的地方。
城市面貌很落后，急需更新！
首先来说一下整体的观感和印象吧。情报姐去平湖中心和平湖广场逛了逛，这里的建筑多以老旧居民房、厂房、城中村为主。
由于缺少规划和维护，这里的房屋，从外观看上去，除了个别新开发的楼盘，其他的都给人一种黑黑的、低矮的、老破旧的印象（平湖的小伙伴们不要打我~）。
▲平湖大街
除了华南城稍微分布着比较多的写字楼外，整体城市面貌比较落后，有点不像城市的感觉。在我的个人观感中，这里甚至比坂田和布吉还要差一些。
▲平湖城市面貌较落后
目前，整个平湖处于大量的旧改和整改当中，规划旧改项目超30个、旧改规划体量超1000万㎡。
▲平湖旧改项目
其中包括国企特发集团剪头岭旧改、国企远洋地产集团山厦旧改、佳兆业集团红朱岭旧改、央企保利集团大围村旧改、富士集团力元吓旧改、绿海城集团河包围旧改、华侨城集团良安田新村旧改等等。
现在平湖很多旧改项目，大多是厂房旧改，比居民楼旧改应该会更快速地进入状态，感觉其实会是一个不错的潜力股~
▲从融湖中心城看周边
目前平湖整体处于一个亟待开发的状态，片区内虽然有一些大型项目，譬如融湖中心城、佳兆业茗萃园，但对于平湖整体面貌的改善来说，都只是杯水车薪。
交通配套滞后，明年10号线带来曙光！
再有就是交通，其实蛮尴尬的，一方面，平湖的位置四通八达，可以说是通往关内和其他各区的深圳腹地了。它距离福田中心最快30分钟车程而已，离罗湖就更近了，只需20分钟车程。
▲平湖地理位置优越
但是一方面，平湖太低调了，交通配套跟它的地理优势远远不匹配，这一点同样限制了它的发展。除了目前还算比较便捷的高速：两横（水官高速，机荷高速），两纵（清平高速、丹平高速），轨交方面几乎没有亮点。
这里只有一个拥有100多年历史的平湖火车站，以及平湖汽车站。2016年，沉寂10年之久、扩建后的平湖火车站终于重启，运行高铁，从平湖到罗湖只需要11至16分钟。
平湖枢纽站线路及前往方向：广深线，广州、广州东、东莞、罗湖
平湖目前没有通往关内和其他各区的地铁。最受大家关注的就是明年要开通的10号线，这也算是给平湖的人带来一点安慰吧。
▲10号、17号、18号线规划经过平湖
远一点的，还有预计2020年开工的17号线，预计2022年开工的18号线。
总的来说，平湖未来将打造城际铁路、地铁、高速、城市干道筑“1+2+3+4”平湖枢纽，随着近些年交通配套慢慢改善，平湖”北境之王“的地理优势也将凸显。
▲平湖未来的枢纽地位
产业规划多，但落地速度慢！
平湖跟大运一样，其实也是政府背书的实施东进战略、打造“东部中心”总体部署的桥头堡。平湖枢纽也是对齐大运枢纽的龙岗+深圳东部双中心。
同样都是桥头堡，为何大运这几年发展的如火如荼，而平湖却低调到尘埃去了呢。先来给大家介绍下平湖几个重点的产业规划。
平湖金融与现代服务业基地：于2006年选址于平湖街道西北，建设战略性新兴产业基地，打造深圳中部重要的金融与现代服务标志性园区，形成以“金融+科技+总部“为特色的新兴产业基地聚集区。
▲平湖金融服务基地
它的总面积是2.24平方公里，总建设规模约380万㎡，分三期建设，目前建设进入高强度开发阶段。
鹅公岭土地整备项目：是龙岗区规划的重大项目，将推进物联网及航天科工两个项目。该园区规划范围约1.52平方公里，目前已与航天科工集团等达成进驻框架协议。
平湖（上木古）跨境电商小镇：规划范围为1.38平方公里，周围资源要素富集，将打造成跨境电商产业云集，相关专业人才充足的产业孵化小镇，集海淘、产品体验、旅游文化休闲于一体的特色消费体验小镇。
还有一个值得一提的是，2015年，前海和平湖联姻，计划打造“前海后陆（平湖）拓展区”，合作采用“前海注册，两地经营”的形式。平湖是前海后陆拓展区，享受前海优惠政策。
享有这样的政策和定位的平湖，已经吸引大量注册在前海的企业主体部分在平湖经营，比如招商银行全球大数据后台总部、中国科学院先进技术研究院、杰美特等实力企业或重要机构。
大家都在说投资要跟着政策走，买房就是买规划。但关键的点在于，规划落地的速度。如果十年几十年都不见影子，那么再有耐心的棱角，也会被磨平。
现在平湖就是这样一个状态，规划和口号都有了，但是落地的速度极其缓慢。企图跟前海搭上边，来拉动平湖，目前来看也是雷声大雨点小，再复制一个前海估计也是很难。
开发进度慢，新盘供应少！
平湖的楼市相比于整个龙岗和深圳其他片区，显得尤其平静。我调查了一下，发现今年这里几乎没有什么新盘推出，更别提什么优质的项目，在卖的都是时间比较久的楼盘。
近期推出的新盘只有一个新一城，位于平湖中心区北片区，这个楼盘是山厦村委开发的旧改项目，亮点是带平湖外国语学区。
▲新一城
比较神奇的是，这个楼盘的售楼处设在了平湖佳兆业广场，感兴趣的小伙伴们千万别搞错了~
▲新一城沙盘
新一城总占地1.5万㎡，总建面约7.95万㎡，规划有3栋住宅塔楼，产品以76-166㎡全面积段2-4房为主，据销售说，均价估计在4万左右。
另外，就是预计下半年推出的特发天鹅湖畔，这个项目位置有点偏，位于平湖街道天鹅路两侧，距离平湖中心有点距离了，不在10号线的辐射范围内，最近的地铁是规划的17号线鹅公岭站。
▲特发天鹅湖畔沙盘
特发天鹅湖畔属于原鹅公岭天鹅工业区旧改，项目占地约5万㎡，总建面约36万㎡，规划含住宅、商业于一体的花园社区，另外还建设有幼儿园、九年制学校、公交首末站、老年活动中心等共配套设施。
▲特发天鹅湖畔（效果图）
这个项目周围都是农田，无遮挡，不过，旁边有个挺大的水库，临湖而建，风景非常不错。
特发天鹅湖畔户型有77-144㎡的2-4房，毛坯交房，营销中心预计是7月初开，10月份开盘，价格估计在4万出头。
还有一个项目，平湖佳兆业广场，位置很不错，位于平湖中心，距离平湖枢纽几步之遥。
▲平湖佳兆业广场
目前卖的是公寓，一二期住宅已经卖完了，三期销售说预计年底开盘，具体户型暂不清楚。
▲平湖佳兆业广场还在整修，商业开放指日可待
平湖很多都是旧改项目，因此，很多都是回迁房、安居型商品房，比如融悦山居、卓越星源、新一城等。由于回迁房不限购不用名额，而且也更便宜，很多人看中了这样的机会，积极购入这里的旧改回迁房。
房价高企，配套和房价严重不匹配！
整体来说，平湖片区的新房均价基本在4万出头，也有很多项目低于4万，比如鹏华世家华府，均价37000元/㎡。
二手房价格37400元/平，除了大运，与其他片区价格相差不是特别大，在整个龙岗片区处于中下游，算是深圳的价格洼地。
▲平湖与龙岗其他片区房价对比（来源：链家）
不过，也有人认为，平湖目前稍显落后的配套发展、城市更新速度和4万+的房价是严重不匹配的！如果是4万+，自己宁愿买配套和发展各方面都比较完善的大运、龙中，甚至是更远的坪山！
从2014到现在，4年的时间，平湖的房价也涨了2、3倍，随着10号线的开通，估计会带来房价新一波的补涨。
▲平湖2014年房价（来源：安居客）
总结
综合来说，在配套和城市面貌上，平湖不如大运，在房价上，平湖又不如坪山有优势，而且从目前的规划投资来看，给人一种往大运、龙中、坪山等地倾斜的整体错觉。
平湖的地理位置是非常不错的，但是各项规划和配套发展严重滞后了，导致现在房价上去了，配套却没跟上。
城市发展急需新鲜血液，但是投资和规划却慢的像蜗牛，以上都是平湖至今为何不温不火的原因。随着10号线的开通，平湖或将重新进入大家的视线。
但是，情报姐认为，一条地铁的开通，对于平湖整个片区的质感提升还是有限的。名义上，平湖是作为龙岗的副中心而存在，不过，平湖的状态目前是，比上不足，比下有压力，因此比起投资，个人认为，更适合暂居。
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作者：蜡笔小猪
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