春天来了,房企销售却仍未解冻,TOP10门槛下降近20%

文/时代财经    黄昱

       广州、青岛、南京等地出现调控政策微调，深圳豪宅受热捧、燕郊成交回升，无论是政策还是市场层面，似乎都在释放楼市回温的信号。但受春节因素影响，2月房企销售下滑明显。

      研究中心数据显示，2月TOP100房企的整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。同比来看，TOP100房企销售额下滑11%左右。

       与此同时，监测的60城新房销售面积1-2月累计同比下滑11%，销售均价较去年12月下跌3%，同比涨幅收窄1个百分点至9%。明源地产研究院指出，目前出现的政策都只是调控的弱化，并非全国性取消限购、降低首付等强调控政策，2019年全国的地产总销售预计将下滑10%左右。

    “房地产行业过去一直是3年的周期规律，而本轮房地产周期将延长至5-6年的状态。”华创证券首席分析师袁豪指出。

       房企销售继续下滑

       受春节影响，2月楼市成交量延续了1月增速放缓的态势，出现全面下滑的状况。中国指数研究院数据显示，1-2月，50个重点监测城市的商品住宅月均成交面积为2024万平方米，同比下降14%，单2月来看成交面积为1440万平方米，同比下降了20%左右。

       研究中心指出，由于今年核心一二线城市购房热情依旧没有好转，三四线返乡置业潮意外爽约，成交腰斩在预期之中。数据显示，一线城市成交89万平方米，环比下降57%，同比上涨12%，二三线城市总体成交面积环比下降53%，同比下跌31%。

       从房企销售来看，1-2月碧桂园、万科、中国恒大的权益销售额分别为745.5亿元、645.1亿元以及610.3亿元，同比分别下降10.6%、14%、42%，下降趋势明显。

       除TOP3房企外，TOP10及TOP20梯队房企的销售金额门槛较去年同期也有一定下滑，销售权益榜TOP10房企的入榜门槛为171.3亿元，降幅近20%，TOP20房企的入榜门槛则下降约12%至107.4亿元。

       中国指数研究院总部研发中心副总监曹晶晶指出，今年春节期间，房企在售项目的来访和认购情况与过去3年相差较大，总体来看返乡置业比往年降了许多，大部分购房者对楼市上涨预期还是发生了一定改变，观望情绪比较浓。

       2019年房地产市场依然是持续探底的过程，这是房企入榜门槛值提升势头受阻的直接原因。此外，从数据来看，头部房企或是由于推盘节奏、或是由于审慎心理，扩张步伐有所减缓。中小房企生存空间被进一步压缩，压力也越来越大。

       虽然市场退烧，但龙头房企拿地依然积极。数据显示，万科在1-2月合计拿地283亿，成为拿地最高的房企，另外还有绿地、华润置地、新城控股、中国恒大、龙湖、融创中国、阳光城等7家房企拿地超过百亿。

       研究中心指出，龙头房企能够在土地市场上快速行动起来，一方面在于其资金实力相对雄厚，有销售业绩支撑；另一方面，他们基本已经完成全国化布局且架构完善，对各地市场触角都更加灵敏。

       尽管龙头房企拿地积极，但全国整体土地市场热情仍有待恢复。中国指数研究院数据显示，2019年1-2月，全国各类用地整体推出量同比增加4.8%，其中住宅用地推出1.8亿平米，同比增长1.3%，但各类用地成交同比下降6.6%，住宅用地同比下降5.9%到1.1亿平米。

       从价格上来看，土地溢价率也是持续走低，1-2月住宅用地成交的楼面均价是4013元/平米，同比下跌了11.7%，平均溢价率是10.2%，同比减少12.5个百分点。曹晶晶透露，除了土地溢价率外，2月一共流拍了23宗住宅用地，处于历史较高水平。

       值得注意的是，春节后福州、苏州等二线城市土拍市场火热异常。研究中心认为，在三四线热度下降、一线城市供给有限的两面夹击下，二线将成为争夺的主战场，对于有拓储需求的企业来说，2019年是回归二线的窗口期。

       调控政策将放松？

       市场下行的背景下，多个城市开始释放出松绑信号。去年底山东菏泽取消限售政策、广州公寓不再限制销售对象、杭州和珠海放松社保、合肥悄悄放松限购、深圳四大行降低首套房贷上浮利率……

       据时代财经了解，今年陆续有也城市对相关楼市政策进行微调。如阜阳取消土地限价，房企可自行调整项目售价；合肥、南京、青岛等市下调房贷利率上浮比例；北京拍出两宗不设住宅销售限价土地，这些消息一度引发市场对楼市调控政策将要退出、房价将重新上涨的猜测。

       川财证券认为，多地出现不同程度的政策松绑，这符合市场发展需要，也符合“一城一策”的政策导向，地方政府根据自身状况进行政策微调的空间较大，这也意味着当前阶段基于政策宽松预期的博弈行情仍将反复。

       研究院指出，政策防止楼市暴涨暴跌、保持楼市稳定的目的并没有变化，一些城市的举措也都只是调控的弱化，并非取消限购、降低首付等反向刺激的政策。与此同时，时代财经注意到，一些局部松绑的城市在成交量和价格上也并没有明显上涨。

      以最早取消限售的菏泽为例，其1月和2月平均每平米房价分别为5177元、5211元，几乎属于零增长。而悄悄取消限购的合肥，楼市成交依然疲软，1月成交量为74万平米，环比减少22%，2月成交量为29万平方米，环比减少59%。

      据中指院数据， 2月全国100个城市（新建）住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月收窄0.12个百分点。具体而言，有56个城市平均价格环比上涨，比上个月减少10个，其中涨幅在1%以上的城市只有9个，比上月减少9个。

       在研究院看来，地方政府本地市场是足够了解的，其放松政策的初衷，和前2年不断加码调控政策的目的一样即“防止暴涨暴跌，保持楼市稳定”，基于此，一旦楼市出现大涨现象，地方政府还是会随时加码调控政策的。

       阜阳国土局在回复取消土地限价时就明确表示，2019年目前挂出的所有地块全部取消限价政策，是根据目前土地拍卖现状实时调整的，对于后期会不会重新启动限价，将会根据土地拍卖情况作出适当调整。

       在深圳房地产研究中心主任王锋看来，2019年我国房地产市场面临着国际形势复杂多变、国内经济结构持续调整、长效机制有待加快实施等发展背景。在外部环境不确定背景下，房地产市场调控该政策仍将以稳为主，同时也更加强调因城施策、理性施策和结构优化。