奋斗多年，在深圳扎根。随着收入的增长、家庭成员的增加、居住环境要求的提升、孩子入学选择的紧迫性，我们很多人不得不考虑买第二套房子或换一套更加满足我们人生需求的房子。改善房怎么买？这成为我们不得不慎重考虑的问题。

经历拥有了人生的第一套房子，有了第一套房子的居住体验，对于第二套房的需求我们会有自己清晰的认知，例如：

❖ 因为节约成本第一套选择了关外的社区，很多客户会希望节约通勤成本回归市区的核心地段；

❖ 原来没生娃之前对学位房、学校排名根本没概念，随着娃一天天长大，被同事天天“洗脑”，也加入买学位房大军队列；

❖ 原来是小社区，不能满足老人孩子的社交休闲需求，希望换一个更大更高端的社区。

那针对区域改善、社区改善、学位改善这几大需求，我们该如何选择呢？

在我们咨询的很多客户当中，很多原来首套房买在龙华、坂田或者宝安福永、沙井比较远的地方，由于通勤距离较远，每天花费大量的通勤时间，在买改善性住房时都会回归市区的核心区域。

首套住龙华、坂田的大多喜欢福田香蜜湖片区、南山深圳湾片区、南山后海片区以及宝安中心区，这几个无论居住舒适度、生活便利性、未来发展潜力都更强的片区。现在我们细数一下这几个片区的代表性楼盘。（仅为归纳总结，开放性答案）

福田香蜜湖

福田香蜜湖是福田最核心最舒适的居住地段。拥有香蜜公园、1979创意园、山姆会员店、嗨宁购物广场、东海购物广场等丰富的市政配套及商业配套。同时拥有荔园外国语、侨香外国语、深圳高级中学、明德学校等，级教育资源，所以是福田区真正的豪宅地段。

这个片区的房源在严控的三年期间，依然每年保持20%以上的涨幅，可见市场的认可及房价的坚挺。好房子从来不是任何人买得起的，但从不缺认可它价值的人群。片区最有代表性及最受欢迎的盘源为翠海花园、香格丽苑、中旅国际公馆、香榭里花园、东海花园等。

翠海花园

翠海花园是花园式小区，一期是2001年，二期是2003年入伙的。小区整体品质在香蜜湖豪宅区里品质不算很优秀，但拥有双荔园外国语、深圳高级中学的顶级学位，价格一直涨得比较厉害。

小区有一期、二期，94\95平的属于热卖户型，户型是南北通，放盘量不多。目前热卖户型95平3房2厅的卖1380左右，均价大概14.5w左右，不同楼层和装修会略有差异。108平的大三房户型，客厅出阳台，目前报价1650万。看重位置和学位的客户可以考虑。

▲翠海花园108平户型

中旅国际公馆

中旅国际公馆是香蜜湖非常有代表性的豪宅，2003年一期开盘时8000元均价已经是当年数一数二的高价。中旅一期花园品质很好，因为有配套别墅，容积率只有1.76，居住人群都是深圳高阶人群，比较纯粹。

2期2005年建，有11栋，容积率2.7，相对一期密集一些。一期最便宜的94平2房2厅，1398万，2房算不上改善，充其量算豪宅学位上车盘，二期103平东南朝向的报价1750万。能出1750万的客户买3房，如果不是有福田情节，移步南山其实会有更多更好的选择。

▲中旅国际公馆103平户型图

香格丽苑

喜欢深圳高级学位的改善客户，其实香格丽苑算是片区性价比相对比较好的一个选择。小区是精致式的园林社区，有游泳池，由5栋高层围合而成，居家氛围好。香格丽苑的小区是侨香外国语学校，中学是深圳高级中学。

2房全部朝北，3房朝南的户型有双阳台，客厅或主卧有一个19平米大的超级阳台，高楼层的景观、视野、采光都非常好，目前有一套113.61平的报价1380万，在香蜜湖片区也属于一个比较好的改善三房的选择。

▲香格丽苑113.61平户型图

南山后海片区

得益于南二外本部这几年考试成绩稳定前行，后海片区属于南二外学位的几个楼盘的房价也在3年严控期一路高歌猛进，每年保持15%的稳定增长。最近拥有南二外初中学位的海洋之心一个周末就有4套房源成交，那么拥有这个学位片区的热卖房源的情况如何？让我们走进看看。

拥有南二外本部的小学、初中学位，只有三个楼盘，分别是滨海之窗、漾日湾畔、观海台。这三个楼盘又被很多客户和自媒体称为海德三宝。三个楼盘各有特点，因为学位和地段的稀缺性，很多关注一梯队学位的改善客户都会把这三个楼盘列为重点关注的目标。

漾日湾畔

漾日湾畔是离南二外最近的一所学校，批地时间是2001年，峻工时间是2004年。从滨海路遥望，这个楼盘圆弧流线型的外阳台还是蛮引人注意的。

早年的深圳人大概还记得当年这个楼盘开盘的时候曾经因为并不太接受香港人设计的户型，导致这个楼盘出现一房多卖，楼盘烂尾的情况。但因为南山区域的发展、周边商业配套的成熟及南二外名校的加持，这个楼盘近年已一跃成为海岸城附近成交最活跃的小区。

进入小区，小区的空间还比较大，绿化率40%，总体感觉不错。但是从物业的管理来看，部分的公共空间的外墙已经斑驳掉漆，楼盘显得比较陈旧。

漾日湾畔总共7栋，全部是33-34的高层，总户数是1133户，车位是768个，车位比1：0.7，容积率是5.33。漾日湾畔的户型比较多样化，3房2卫的户型从98平到120平都有。97、98南北通的C户型在售的比较少，报价也相对高一些。

目前在售性价比比较高的户型是3房2厅1卫的东南朝向中楼层是1298万元，均价13万。121平朝南的3房2厅1卫的低楼层的报价1345万。漾日湾畔属于三个楼盘里在售户型比较多的楼盘，可选择性大一些，喜欢南二外本部中小学学位的客户可以重点关注。

▲漾日湾畔121平户型

滨海之窗

南二外楼盘呈现三足鼎立的格局，从近年成交的数据看，三房为主的滨海之窗异军突起，有逆袭之势。滨海之窗也是2004的楼盘，但从绿化、容积率各方面看，滨海之窗整体感觉是三个楼盘里最好的。

小区有游泳池、有独立幼儿园，绿植的感觉也比较舒服。7栋围合着中间开阔的广场，感觉视野开阔。小区的公共空间足够大，金地的物管的管理明显感觉素质高出漾日湾畔。

滨海之窗7栋12个单元，1416户，停车位1293个，停车位接近1:1,物业管理费2.8元/平。目前在售最便宜的105平的1390万，均价132000，109平的东南向的高楼层的报价1596万，均价已经接近140000。

从在售楼盘的报价来看，不能简单地比较价格，不同楼层、不同朝向、是否双阳台、房子装修使得不同房子的报价会有上下100万左右的差异，所有建议置业者要实地看房，才能选择到最合适自己的房子。

▲滨海之窗105平户型图

观海台

观海台是1999年批地，2003年峻工的楼盘，总户数929户，车位650个，小区17栋呈四合院式围合分布，安静舒适。

曾经观海台是最靠近海边的楼盘，得益于南山区整体区域的快速发展，加上靠近后海金融总部优越的地理位置优势，及便利的交通、商业配套，观海台已经成为片区极受欢迎的学区刚需房。观海台靠近海岸城南侧，出门就是保利大剧院，靠近2号线和11号线后海站。观海台离南二外学校相对三个小区来说离学校比较远，低年级学生需要父母开车接送。

观海台的户型非常方正，利用率高，低密度，两房户型较少，97-123的三房是主力户型。小区放盘量较少，目前在售81.66平2房朝南的户型报价1250万，均价153074元；119平3房2厅2卫南北通的报价1480万。

▲观海台119平户型图

从南二外三个楼盘的报价和真实成交价，可以看出顶级学区房价格每年都在增长。在可预见的五年内，随着适龄入学儿童的增加及家长对孩子教育投入的不计成本，好的学区房依然是稀缺产品。

关注南二外学位房的朋友，如果资金有限，还可以关注海洋之心的62平及83平的2房，不过最近62平已经无房可卖，83平的也被热卖到900万。浪琴屿107平的3房2厅2卫户型方正，不同朝向及楼层价格会有差异，1200万左右可根据自己的喜好进行选择。

从两个热卖的学区房的成交价格来看，严控3年根本挡不住市场真实需求，在房源越卖越少的情况及深圳越来越多利好的加持下，学位房是否有更好的选择？

答案是肯定的。欢迎您添加尚舒房资深置业顾问YY来聊，了解深圳前20大名校学位房的特点，制定更合适的改善换房方案，更多改善技巧欢迎咨询。

下篇将为大家介绍豪宅热门区域——深圳湾及高新片区，敬请期待。

尙舒房

远见城市命脉，践行深圳价值