人民币破7，房地产企业美元融资遇到巨大风险！房价会跌？

8月5日，人民币破7，这对于房地产企业融资来说，将遇到巨大风险：

虽然在7月12日，发改委发布房地产企业美元债收紧政策后，房地产企业在窗口期已经大量发布美元债。

累计看，截止2019年7月来，美元融资计划执行460.7亿美元（发布的完成情况），刷新历史记录。同比2018年同期的386亿美元上涨幅度高达19.1%。

详细数据见文后！

对中国房地产的影响：

人民币贬值肯定是中国房地产的利空

在人民币贬值的情况下，海外融资成本增加：

过去多年中国房价大涨的原因有很多种，但其中一种，就是人民币升值。在这个升值的过程中，拥有房产的人们，资产迅速升值。房产升值的预期，又激发了更多人买房的欲望。

如果人民币贬值，将会影响部分购房投资。人民币的贬值，对热钱的流出，财富阶级的资产转移都将有影响

巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境，如果人民币贬值形成趋势，将影响房地产市场将面临颓势，从而可能伤害中国经济。

对于已经大量融资的房地产企业来说，汇率的变化，也会大量增加资金成本。

首先：最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，在信托有监管加强预期下，海外美元债也开始强监管。

但整体看，政策都不是一刀切暂停，都是加强监管，对于正常融资没有影响，但对于大额度融资开始，将会明显收紧。

其次：美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多，可见收紧美元债的政策预期已经早就出现。

第三：整体政策影响看，2019年二季度大量房企大额度融资将减少，房企抢地现象也将明显减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。

但目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，影响预计不会太大。

中原地产研究中心统计数据显示：2019年是房地产政策最密集年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来，密集提及，累计看，中央各部位在2019年来累计已经发布过15次讲话或政策，关于要求注意防范房地产金融风险。

从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控。

特别是7月份来，连续2次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布政策。（具体政策内容见文后）

首先：房地产融资井喷，风险加大，从2018年四季度来，房地产企业融资计划实施逐渐井喷。 从企业融资情况看，2018年四季度开始，相比之前，房企融资难度有所缓解。但因为房企缺血过多，目前看，房企融资难度依然比较大。融资需求依然井喷。

从2019年4月开始，国内的融资渠道针对房地产行业增加了监管，特别是信托收紧预期出现，虽然当下融资依然较多。从房企的资金成本看，因为需求增加，房企的资金成本相比之前有所增加，特别是规模比较小的企业，融资成本明显增加，美元融资超过10%.

其次：最近房企明显更加关注资金链的安全， 中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。

第三：房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。