福田VS南山，深圳的名校学位房，到底该怎么选？

作为深圳的教育强区，福田和南山拥有丰富的名校资源。以公立初中为例，十大高中录取率排名前二十的初中里，福田和南山的名校几乎强势占席80%以上。

所以在名校学位房选择上，无论是公开场合亦或是私交圈子，择校福田还是选南山一直是家长们热议的焦点。

至于怎么选，可以参照以上大致范围的学校名单。今天我们就重点来聊聊，在深圳想买好学区房应该从哪里入手？

1、校中的名校选择

十大高中录取率排名前二十的学校里，只有：

南山外国语学校高新中学、南山外国语学校文华学校、南山第二外国语学校、南山实验麒麟中学、深圳实验学校初中部、深圳实验学校中学部以及深圳高级中学南校区

这7所初中，它们打入四大高中的竞争力，比其他初中要高。

而逐年稳定在20%以上四大录取率初中，基本都在福田，分别为：福田的深圳实验学校初中部、中学部，以及深圳高级中学南校区。

总体来说，南山区的4所名校，四大录取率均比福田3所初中稍低，南山中表现最好的为南山第二外国语学校，但近几年的四大录取率也不超过20%。

第二好表现的学校，为南外的高新中学和文华学校，但录取率趋势都有所下滑，相对来看，南外高新的稳定性更好。

而南山实验麒麟初中，四大录取率占比逐年呈比较明显下降趋势，不过目前还能稳定在录取率占比10%以上的状态。

因此，要在名校中选名校怎么选？

第一梯队的选择，最好在深圳实验学校初中部、中学部，深圳高级中学南校区以及南山第二外国语学校里选择；

第二梯队，在南山外国语学校高新中学和文华学校中选择；

最后才是南山实验麒麟初中。

PS：深圳高级中学南校区，其实在十大高中的整体录取率表现方面，不太如人意，2018年全市排名更是跌出前20。

但是如果只看四大高中录取率，深高南初的表现则相对比较出色，主要原因是被深圳高级中学（高中）录取比例给拉升上去。

2、小户型名校学位房的选择

前面也说过，要投资的话，最好买小户型的学位房。

因为本质上来讲，户型面积越小的名校学位房，它已经不是真正意义上用来自住的房子了，而是用砖头砌成的名校入场券。

我们会看到，不管是深圳的楼市行情是好或差，因门槛相对较低，简单来讲，就是合适的市价不愁卖，

这一类房子每年都成交活跃，而且成交价格涨幅，一贯表现出跑赢大势或走出独立上涨行情，成为市场中一道亮丽的风景线。

选择上，南山区名校学位房，例如南外高新、文华，南二外以及南山实验麒麟初中这类一档名校，小户型总价目前都不低。大部分500万起步，并且小户型房源在学区内不占主流。

尤其是顶级名校南二外海德初中部学区，最小户型只有海洋之心62㎡小2房，以及蔚蓝雅苑57㎡小2房两种选择。

但现在已经到了几乎无房可卖的地步，而蔚蓝雅苑57㎡户型，市面报价更是高达800万的水平，明显业主报价不诚意。

而老牌名校如育才二中、三中，因小户型标的较为缺失，因此也已经不太容易在市面上淘到比较优质的小户型标的。

其中育才三中学区内，位于后海南板块，主打小户型的弘都世纪公寓可以重点关注，500万以内小户型还有得选。

相比之下，反倒是二档名校南山实验南海中学学区的学位房，小户型选择的余地比较多，尤其是300-400万价位的小户型，有诸多的楼盘房源可替代，例如瑞景华庭、心语家园和心语雅园这类主打小户型的电梯物业。

另外，福田名校深圳实验学区内，也面临着同样的小户型价位偏高的格局。500万以内可选择的小户型楼盘，该学区内屈指可数。

真要挑的话，重点可以关注，群星广场、赛格科技园、金茂礼都等楼盘小户型房源。

300-400万总价区间段。深高南校区，小户型可以关注泰康轩，泰安轩，泰然公寓，安华小区等楼盘。

而在十大录取率排名20-30位的公立学校里，石厦学校初中部可以作为替代品，该学区小户型可选择的楼盘较多，相当部分房源总价都在400万以下。

总体来讲，总价500万以内小户型可选的难度，福田名校学位房要比南山名校学位房来得轻松些。

3、大户型名校学位房选择

如果你是改善型学位房的用户，比如预算总价在1000万以上，要买三房或者四房名校学位房的时候，我的个人建议就是，

不要单单冲着名校学位的因素去买房，更应该去兼顾楼盘本身的宜居程度，尤其是楼龄因素，去选择品质比较高的物业。

咱们以深圳实验初中部的学位房，长怡花园251㎡或是143㎡的大户型为例，如图所示报价已经高达2200万和1550万。

这种1991年的房子，距今已经有28年的历史了，有一定的年代感，居住体验并不那么好。

而且，要知道，你买了这样的房子，交易周期会被拉得很长。

考虑到需要积分足够才能入学该初中，那么你起码要提前3年入手房产（比较保险），然后小孩读书用3年，时间前后加起来要持有6年之久。如果考虑到你家小孩是从小学开始入读，持有时间将拉长至12年。

所以6年或12年之后你再卖房，即便房价有所上涨且能覆盖掉当初入手的成本，但是楼龄已经增加到34年或40年了，这样上千万甚至是上2000万以上的物业，未来就不一定好出手。

我个人认为，其升值效率方面大概率不如南二外学区2003年或2004年的物业，如漾日湾畔或滨海之窗这类100-120㎡区间的三房户型，或者140㎡以上户型。

原因也很简单：

内部条件上看，南二外海德初中学区这类学位房，楼龄更新，地段板块热度更热，且花园社区空间更大，居家体验、物管感觉整体更好。

外部条件看，出门就是海岸城、步行15-20分钟就是深圳湾公园、体育中心和万象城等，配套优质成熟。

并且后海金融总部基地、科技园、深圳湾超级总部基地等的核心商务圈全在这附近，城市的现代化整体面貌日新月异，地段板块极其优越，关注热度后劲十足。

未来的名校学位房，一定会随着城市中心的西移，因为优质产业、优质人才家庭的生源也将随着城市发展的趋势而动。

而且随着时间的往后推移、物业的折旧，随着价位的不断提升，对楼盘的综合素质要求会越来越高。

所以，买这类改善面积3房或以上的名校学位房，建议最好在南山挑选具备以下特征的楼盘：

1、房子越新越好，至少2000年以后入伙带电梯的房子；

2、居家环境更好，带较大花园社区，居家氛围较浓的楼盘；

3、名校影响力等级与福田名校相近、差距不大。

另外，如果还是希望在福田寻找名校学位房，那么香蜜湖豪宅片区，带深高南校区或者侨香外国语的学位房，也可以视为最佳的替代品。原因也很简单：

香蜜湖豪宅片区，其楼盘品质大部分为2000年以后的中、大型花园社区为主，甚至还有2010年以后入伙的楼盘。它属于福田区里比较“年轻”的名校学位房板块。

周边依附大型的香蜜公园，湖景、密林、花卉、草坪、长廊等风景和谐交错，公园内附带体育中心、儿童乐园、城市天际线的景观台等配套，筑成了学区内独有的休闲、惬意的天然氧吧资源。这也是其他学区无法比拟的稀缺资源。

从居家舒适性来讲，学区内70%以上的小区，其舒适性几乎可以碾压绝大部分名校学位房楼盘；

整个香蜜湖板块，大部分花园式的楼盘，已经豪宅标签化，自带豪的气息和脉络。其业主圈层生态、实力底蕴，应该说是整个深圳名校学位房里，比较强悍和优质的存在。

因此，名校加持是对区域内房产价值有益、有力的补充。而不是像深圳实验学区内的老破大或者老旧大的大户型，其房产价值的高度对名校学位价值，那么的高度依赖。

从风控的角度看，无论保值或升值，置业名校学位房大户型，香蜜湖内深高南学位房会是比较不错的选择。

所以2000万总价以上的大户型，深高南学区重点可以关注香域中央花园、中旅公馆、香榭里花园以及翠海花园等大型花园社区。而且1000-2000万区间3房及以上户型，选择面也比较的广。

当然，如果深高南没有合适房源可选择，退而求其次也可以关注侨香外国语学校学区的学位房。可重点关注香格丽苑这个小区，其次还可以把万科温馨家园、瀚盛花园以及香雅园这类小区当做备胎去对比。

总之，福田区内选择大面积的名校学位房，上了1000万以上，尤其是超过2000万总价的房子，香蜜湖片区一定要优先选择，其次是拿侨香外国语学校的学位房做备胎。

以上就是南山和福田不同学校、不同价位的学位房该买哪里的全部内容。

当然这些只是深圳学区房选筹的小部分，要全部展开，估计三天三夜都讲不完。

觉得不过瘾的朋友，可以关注“深圳学位房攻略”，每周我都持续给大家分享，深圳名校学位房置业中最底层最实操的干货，大家敬请期待。