2019上半年，深圳楼市到底是冷是热？

“深圳新房市场今年可以说是全面复苏了。”对于不少一部分经验不足、情绪易受市场影响的朋友，可能会把市场误判为很热的状态。开年至今无论从买方的关注度讨论情况，还是从卖盘的消化速度，抑或是各大中介公司的活跃度看，整个房地产市场的热度都有非常明显的回升，业内人士感叹，深圳楼市终于熬过了苦日子。真的是这样吗？

数据显示，截至5月30日，5月深圳全市一手住宅成交套数创为4518套，创近三年新高。近期深圳楼市的一系列现象也显示，相比去年，今年深圳回暖迹象明显。其中比较引人注意的是时隔三年，深圳重现“日光盘”。5月底，位于沙井的华强城三期开盘推出464套房，该项目开盘当天基本售罄，成为2019深圳首个日光盘。

位于宝安中心的新锦安海纳公馆前几天开盘推出1889套住宅，最终卖出约700套，实际去化近5成。会展湾招商-华侨城项目开盘当天也取得20分钟售出828套的成绩。更早些，同样位于沙井的万科星城自去年年底开盘以来就持续热卖，多次登上深圳成交榜首。

也有成交情况不理想的楼盘。如南山和龙岗都有入市新盘去化效果不到五成。深圳湾、福田北、宝中等800~1500万级别的物业进入到关注低点，甚至连往年必现的年初学位房热潮都明显弱化，此前饱受追捧的深圳湾后海，甚至出现了比较明显的价格回落。

这里面很大程度是由于近几年各行各业去产能、严监管、打击灰色地带、肃清不法行为，压缩了财富效应和收入增长预期，使得“改善”这一价格和时间弹性都很大的需求去向下适应了，而前几年在财富效应和乐观预期下是过度向上适应的。

分析卖得好的楼盘可以发现，2015之后被冷落了多年的前海、西乡、南油、福田南、固戍、福永等300~600万的首次置业目的地成为了关注和成交的绝对主力。买房的人群主要是刚需置业和改善型置业两类，客户定位精准、产品做得不错的楼盘去化情况都比较理想。可以看到上车是价格和时间弹性相对较小的需求，在平稳多年后，有序释放是可预期的，也意味着深圳重新回到从底层开始积累的循环当中，这个循环恐怕会持续2~3年的维度。

由于一手市场很大程度上是一个供应决定销售的场景，对于市场情况的表征能力有所折扣，我们以二手成交为准。二手房成交情况从2019年初明显存在一个热度从底部回升的过程，在四月达到8000套以上的冷热均线，这也是深圳市场一年多以来第一次涨到8000套以上的月度二手房成交。

2018年上半年延续了温和平稳市场，在下半年，特别是731政策之后，迅速进入到了冰点市场。而2019年在2018年底的冰点基础上，有比较快的复苏，进入到平稳略偏热的市场。这种变化趋势产生了一个很有趣的观察偏差，即：容易把2018年判断为过冷，而把2019年判断为偏热。

2018年全年成交量7.3万套，而被很多人认为是热市的2017年也才7.4万套，几乎齐平。2019年的市场趋势也在下滑。5月份数据应该可以保持高位，而后续并不乐观，可能会划入偏淡市的区间，最后一年下来大概率也就是七万多套的水平。

所以这里其实可以得出一个结论，就是宏观上讲，2017、2018、2019在二手房市场上，是相近的年份，谁也没比谁强到哪儿去，这个认识基准要有，避免误判了市场的状态和节奏。

为什么会对深圳目前楼市产生误判，主要的一个原因是观察偏差所带来的。2017年的市场高度集中在中高总价的改善物业和学位物业上，这类物业话题性强，关注的人群大，参与的讨论多，放大了市场热度。

而2018年的市场在“325三价合一”的打击下，迅速从中高总价改善分裂为低总价上车和超高总价豪宅的两头行情，前者话题性弱，后者常人不可企及，缩小了市场热度效应，被过度判断为淡市。

实际上，2017、2018热度相近，结构有差异。而2019年的市场，继续出现了结构性变化，这是目前市场情况中最值得关注的地方。