经济倒退十五年，房价大跌70%，日本房地产泡沫仍让人心有余悸

1月13日银保监会在召开的新闻发布会中，明确表态，将持续遏制房地产泡沫化、金融化，厉查处银行保险资金违规流入房地产领域，坚决落实“房住不炒”要求。此举无疑是在给中国的房地产市场降温。

房地产泡沫到底有多可怕？为什么我国目前一再给房地产降温呢？我想通过日本房地产泡沫的事件帮助大家梳理一下。

一、背景

二战结束初期美日两国经济蓬勃发展，但是到了20世纪70年代，美国通货膨胀非常严重，五年时间，美元汇率上涨近60%，因此严重影响了美国产品的出口额。而日本趁势而上，抢夺美国市场，致使大量美国工厂倒闭，失业率攀升。到1984年，美国贸易赤字已高达1233亿美元，反观日本，1985年其外汇储备超过4000亿美元，独占世界外汇储备的50%。日本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。

日本鼎盛时期，“超越美国”、“日本第一”已经形成新的共识，各方都认为只是时间问题。

日本狼子野心，昭然若揭，美国显然不能就任由其这样自大、膨胀，就想要把自己的经济危机转嫁给日本，于是在1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值，解决美国国内巨额的贸易赤字情况。

二、“广场协议”发酵

“广场协议”签署之后，五国开始在外汇市场上抛售美元，美元因此持续大幅度贬值，而日元应势上涨，日元兑美元汇率三年间从240：1飙升至120：1，整整升值了一倍，但由于日元的大幅上涨，日本的出口量有所下降。

日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了一系列非常宽松的金融政策：

第一，积极的财政政策。日本政府减税1万亿日元，同时追加5万亿日元的公共事业投资，同年7月又补增2万亿日元财政开支。

第二，宽松的货币政策。1986至1987年日本央行连续五次降息，将基准贴现率从5%降至2.5%的超低水平，全世界最低水平。

第三，鼓励积极放贷。从银行层面，银行对房地产大量的放贷，同时也接受房产抵押贷款。从企业方面，企业不仅可以向银行进行贷款，而且也可以在市场上进行其他形式的融资。

在日本政府有意或无意地引导下，超发出来的这些巨额资金都流入了房地产和股票市场。

三、股市高涨，房地产泡沫出现，并急剧扩张

日本政府一系列宽松的金融政策落地之后，带来的影响远远超出政府的想象和控制。

1987年底，日本股票市值竟然占到全球股市总市值的41.7%，一举超越美国，成为世界第一。1989年底股票总市值占当年国民生产总值的60%。日经指数从1986年的13000多点推向1989年39000多点的最高峰，其市盈率达100倍左右，在日本历史上是史无前例的。

股市的狂飙催生了日本房地产市场大热，无论是住宅还是办公写字楼，几乎一天一个价地上涨，1986年到1990年，泡沫呈现加速度扩大，日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。日本1988年末调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止。

大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨，此时的日本房子已经完全不是用来住的了，除了亿万富翁几乎很少有人能买得起房子了，房地产已经完全成了投机的工具。

四、日本政府暴力“挤爆泡沫”，致使经济衰退15年

就像日本武士战败时，往往会选择最惨烈的“破腹自尽”的方式自尽，可能是由于日本人的性格使然，让他们无法去包容，无法采用温和的方式去处理事情。在日本房地产出现了巨大的泡沫之时，日本政府采取了最激烈的方式，一针“扎”破了巨大泡沫。

（1）紧缩的货币政策。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑。

（2）收紧房贷，对土地交易强管制。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

（3）出台”地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入"供大于求"的冰河时代。

那么这一“针”到底有多痛呢？

首先对于日本的房地产市场：土地价格于1991年到达最高点，从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%，至今仍未修复。

其次是对于股票市场：1989年底，日经平均股价达到最高38915.87点，此后开始下跌。到了1992年3月，日经平均股价跌破2万点，仅达到1989年最高点的一半，8月，进一步下跌到14000点左右。大量帐面资产在短短的一两年间化为乌有。

最后是对于日本本国经济：1992-2014年间，日本GDP增速平均仅为0.8%。对居民来说， 财富大幅缩水，据统计，期间地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和；对金融机构来说，由于坏账大幅上升，1992年至2003年间，日本先后有180家金融机构无力承担，只能宣布破产倒闭。对政府来说，1991年之后日本政府债台高筑，1991年日本政府债务/GDP比重为48%，2014年这个数字变为230%，远高于同类发达国家的水准。与此相应的，日本的国际地位也下降不少。

通俗点说，就是一夜回到解放前了，而且民心还都散了。

五、总结

为了防止日本的房地产泡沫事件，在中国重演，我国政府一直高度重视房地产市场情况，近两年更是频频对房贷进行把控，只有防患于未然，才能从根本上杜绝此类恶性事件的发生，随着各地房地产价格不断下调，我们有理由相信中国的房价能够平稳落地。