在后台收到一条读者信息，大概内容是他在深圳有一套房，现在手头上有点闲钱，想买套公寓投资。
因为最近深圳政策利好太多了，没有房票的人都去买了公寓。而且今年开盘的公寓都卖得很好，想着将来肯定能卖个好价钱。
中洲湾公寓线上选房情况（图源：深圳地产网）
8月31日，福田中洲湾开盘当天，只用了1分钟，B座公寓飘红，有土豪入手十几套;
11月9日，光明璟悦轩开盘725人签到入场，去化约316套；
11月10日世茂深港中心开盘，但在头天晚上提前内部选房，外地投资客连夜排队，共售出房源200多套；
接下来的一段时间，还有不少公寓产品即将入市；
看到这些火热的场面，大多数人应该会和这位读者一样心动不已。
毕竟在深圳“限购限售限贷”的政策下，想分到一块房产的蛋糕，或许公寓是最好的选择。
然而，南方楼事想说一句：普通刚需小白，请谨慎。钱多无房票，能买但要选好！
公寓的诞生
在分析之前，南方楼事整理了一份市面上常见的公寓类型，参考下图表格：
不同于正儿八经的商务公寓、明确只能公司购买的产研公寓（宿舍），商业办公类公寓大概是当中最“打擦边球”的。
放到全国来说，商办类公寓也就是前两年大火的“商住房”。可以个人名义购买，但实际上并不具备居住功能。
多数情况下，商住两用的公寓只是某些开发商把规划过剩的写字楼改成住宅，是政策的“灰色地带”。
前几年，全国各地兴起商改住公寓浪潮。然而这类“公寓”，也是整治的重点对象。
如各地政府曾出台一系列政策，整治“乱象”。
2017年3月8日，南京出台加强非住宅公寓管理政策。
2017年北京出台326商住房政策，严格限制商办楼买卖和贷款，随后成交暴跌95%
2017年，广州出台330政策限制个人购买商办楼，随后成交暴跌71%。
2018年，厦门出台商办楼政策，严禁商办改公寓住宅，甚至会无偿回收土地。
以北京为例，在2016-2017年很多没有北京房票的投资者开始投资公寓，开发商看市场需求这么大，精明地把办公用地改建成公寓，一时间北京5环内建起了大量公寓。
对此北京出台326商住房政策，严格限制商办楼买卖和贷款，随后成交暴跌95%。
投资者们亏损严重，商办类公寓突然就变成了块牛皮糖，难以脱手。
源自我爱我家研究院
相较之下，深圳并没有对商办类公寓销售进行限制。再加上不限购不限贷不限售（商务公寓限售五年），这类产品的境况要比其他城市好得多。
只不过，深圳明确规定商业、办公和研发用房不得转化成公寓产品，如不得采用住宅套型设计、≤150平米的单套面积之和不得超过50%等等。
2017年5月23日，深圳规土委发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》
综合来看，商办公寓总有种“名不正言不顺”的感觉。缺乏居住功能，更倾向纯投资性质的产品。
普通购房者一般玩不转，投资客关注这类产品时则要调查清楚有无违建，以及关键词：地段地段地段。
公寓现状
商务公寓，是政府认定的正规公寓，产权有40年，也有50年的，还有个别是70年产权的，可居住可办公。
商务公寓（下文简称公寓）也是今天南方楼事重点分析的类型。
众所周知，在中国能够长线跑赢通胀的只有两个东西，一个是优质股票，第二个是房地产。
长周期里，房产的波动小，稳健性高，费的心思也更少。
这也就可以理解为什么无数有钱人只要有闲钱，必定买房。
而那些有钱想做资产配置的购房者，没有房票怎么办？这时候公寓就成了最好的选择。
但是现在的公寓作为限购政策下的衍生品，如果其它条件不变，它也会随着限购政策的弱化或取消而下滑。
我们从深圳近六年的成交数据来看，公寓一手市场的成交套数占比是不断增加的，在2018年成交占比高达38.5%。
源自中原地产研究中心
但从供应量来看，从2014年开始供应量一直处于上升趋势的公寓，在2018年出现了近四年来供应量首次下跌。
其中很大原因是731公寓限售5年的政策出台，这对公寓的打击很大。
整个8月没有公寓项目入市。
源自中原地产研究中心
可见，公寓对市场政策依赖性有多大。
到了2019年，公寓产品市场大热，有自媒体称今年是“公寓之年”。
上半年公寓批售的项目虽然只有14个，只占2018年全年的29 .85%，但成交量却出奇的。
据乐有家研究中心数据监控显示，2019年1-8月深圳一手商务公寓共网签9678套。
源自乐有家
入市的公寓项目都卖得不错，这是真的。
2019年2月，瑞府8000万公寓被“秒光”；
2019年3月，传麒景苑推出带有学位的公寓，最低总价200万，遭到疯抢，因为现场太火爆，该项目最后被叫停销售……
2019年5月，会展湾中港以成交套数1149套排在公寓成交榜首；
2019年6月，深圳湾壹号顶层二手成交单价成功突破32万/㎡，432㎡顶层豪宅，成交价1.38亿；
2019年8月31日，中洲湾只用了1分钟的时间，B座公寓销控表就一片耀眼的红，开盘卖800多套，有土豪一口气入手十几套！
11月9日，光明璟悦轩开盘725人签到入场，去化约316套。
11月10日世茂深港中心开盘，但在头天晚上就提前内部选房，外地投资客连夜排队，共售出房源200多套。
……
深圳房价高企、限购升级，在很大程度上公寓确实分流了住宅市场的客流，也填补了市场上小户型刚需产品和投资产品的空缺，获得了市场机会。
而今年卖得很火爆的公寓产品无一不是带有自身优势：带学位、毗邻CBD、一线海景稀缺资源、未来地标建筑......
但，真的值得投资吗？
可以肯定的一点是，深圳公寓是比较特殊的。因为国家有各项利好给到了深圳，而且都能落地实施，这是其他城市不能相提并论的。
不管是大湾区、先行示范区或是其他利好政策，都让深圳的身价涨了起来。
其他城市的投资客，在没有房票的情况下只能选择购买公寓，分羹一勺。
买对了产品，的的确确也会大赚一笔。如经历了2015-2016大牛市的深圳，南山的公寓2年涨了一倍左右。
公寓“账单”
我们听到公寓的宣传时，总会听到类似的话术：
“低总价低单价，不限购不限售不用摇号随便买，精装修小户型！”
销售天花乱坠的营销话术，总是能让很多人心动了，恨不得马上买几套赚上一笔。
但公寓又跟住宅有很大区别，实际上它是这样的——
产权年限
商务公寓：40-50-年
住宅70年产权到期后，还有政策明确表示可自动续期。但是公寓呢，产权到期后怎么办？直到现在仍然没有出台任何文件表明。
户口学位
公寓：无法落户，没有学位。（部分城市公寓可落户、带学位）
公寓属于商业用地，目前大部分城市是无法落户的，但可以注册公司啥的。
不能落户和学位一直以来被人诟病，失去了房产的重要附加属性。
但是现在有一些城市的公寓承诺可以落户、带学位。例如长沙、佛山、宁波等。
在2018年深圳政府也公布南山、福田、罗湖三个区域部分商务公寓可以积分入学。但相关规定的各项要求比较严格，并不能保证一定可以入学。
比如你买的这个公寓是唯一住房才能申请；而且商务公寓被归到特殊房产类进行积分，与自建房、集资房、租屋和军产房一样属于第三到第四类型，积分分值与住宅差了14-20分不等。
在学位紧张的情况下，根据积分高低录取的话，住宅商品房分值比特殊类房产高得多，商务公寓想要凭借积分入学也是很困难的。
成本
公寓：商水商电、物业费高、不能通天然气、不能使用明火。
单看公寓的总结的确比住宅低，但把日常生活的开支算一算，你就会发现，水电物业费比住宅贵上一倍，隐形持有成本远高于住宅。
首付和房贷
公寓：五成首付，房贷利率上浮30-40%（各地银行利率不同，数据仅供参考）
以40万的公寓为例，如果首付20万，按照基准利率上浮30%计算，贷款10年，每月需还月供2257.75元。
而且只能贷款10年，不能用公积金贷款。
税费
公寓：契税+营业税+土地增值税+个人所得税
100万买套公寓，如果涨到200万 ，税费要占到增值额的30%-50%，七七八八一算中，各项税费成本加起来有60万。
（各地银行利率不同，仅供参考）
不管是价格、附加值、还是长期看涨的房价预期，房产投资所需要具备的因素，公寓都比住宅要弱。
然而，总有些特例。
以深圳占据黄金地段、城市稀缺景观的公寓为例。如，深圳湾的一线海景公寓深圳湾壹号、华润润府、科技园的华润万象府等。
这类豪宅系列的公寓买来自住完全没有任何问题，但是动辄2000万、1亿，除了少数豪宅，还有谁可以接盘呢？
这类公寓在长期看来，会有更好的表现。但是，它只适合资金实力强劲的投资客。
如果只是手里有点闲钱或者是资金紧张的刚需，在选择公寓的时候，一定要选择好地段+小面积的公寓，在买入和出租以及后期的转手都会相对有利。
刚需们在攒够首付后，建议还是换住宅。
一旦买错了地段，涨幅非常惨淡，后期想要脱手会十分困难。如经历了2015-2016大牛市某知名房企在龙岗的公寓，2年只涨了500块/㎡......
所以大家要清楚一点，公寓是有钱人的游戏，资金实力不够的刚需可以买来做过渡性的居住。
回报率如何？
公寓还能怎么玩？改造成民宿出租、酒店营业......似乎怎么都不会亏。
人类的智慧是无穷的，为了赚钱，大家变着法子确实玩出了很多花样。
近两年爆红的民宿为例，在爱彼迎上搜索显示，深圳一间40㎡左右的公寓民宿，可以租到468元/天，的确比正常的公寓租金要高。
这个公寓在华强北附近，三年前那一带公寓的价格大概58045元/㎡。
一套40㎡，单价58045元/㎡，租金468元/天/套，出租率为50%
月租金：468*30*0.5=7020元/月
每平方米租金：7020/40=175.5元/㎡
投资回报率：175.5*12/58045=3.6%
在没有计算装修成本的情况下，这个投资回报率算下来 27年左右就能回本，是不是还不错？
但是，不要忘了这个公寓在福田，华强北附近。在很大程度上，地理位置和周边环境决定了他的投资回报率。
公寓对地段和交通的依赖性很高，与住宅的宜居、生活配套相比，它更偏向于效率，让租或者买它的投资者可以更好的提升生活、工作效率。
假设你买的是偏远片区的公寓，有哪类人群会去租，这周边有没有让他们更高效工作的东西...这些都是在投资公寓前需要思考的问题。
在今年一季度的50城租金回报率中，三四线城市把北上广深全部甩在后边，其中深圳的租金回报率仅1.6%。
源自国民经略
国际上租金回报率在3%-5%才是合理水平，而北上广深都未超过2%，低于国际水平。
以排行末尾的厦门为例，租金回报率仅1.2%。这也就意味着，在厦门一套房子仅靠出租回本，至少需要80年。
这个回本周期，对于普通的置业者或者有一丢丢闲钱的投资者，还是建议要谨慎再谨慎。
相信有能力熬过这个长周期的，并不在多数。即使按民宿、酒店或者其他花样来经营，也需要很长时间。
对于有钱人的话，你随意，开心就好~
结
最后，南方楼事总结了一些公寓投资的经验，供大家参考：
1.不具备居住功能的“公寓”，要谨慎选择，因为是政策的“灰色地带”。
2.手头资金紧张的刚需可以入手好地段+小面积的商务公寓作为过渡性居住，但资金允许的情况下还是建议首套房买住宅。
但注意，一定是优质地段的公寓，比如地铁上盖、商务人群多等类型。这类公寓才有投资价值，你后期转手也会相对简单。
3.资金实力雄厚、没有房票的人民币玩家，可以为所欲为。但关键词还是：地段、地段、地段。
在深圳，一年到头赚的血汗钱还不如一套房子的涨幅，你可能会觉得一年白忙活了。
但是，一旦你乱买房，你大概率会白忙活一辈子。
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