透过蜿蜒曲折的城镇化发展历程，解析未来房地产的成长空间

众所周知，房地产是财富的象征，是经济周期之母，是金融危机的策源地，更是大类资产配置的核心。

著名经济学家任泽平曾提出，决定房地产周期的因素，长期看人口，中期看土地，短期看金融。而城镇人口增长需求主要依靠城镇化推进和城市间人口迁移增加。

根据国家统计局统计数据显示：2018年我国大陆总人口为13.95亿人，从城乡结构方面看，城镇人口为8.31亿，比上年末增加1790万人；2018年城镇人口占总人口的比重（城镇化率）为59.58%，比上年末提高1.06个百分点。

大量农村人口持续进城转变为城镇常住人口，城镇化的快速推进支撑着房地产未来的发展空间。

城市间经济发展的不平衡直接推动人口从欠发达城市向较发达城市迁移。据数据统计显示，2000年城市间流动人口占比从20.8%持续增加到2015年的37.9%。

本文从介绍中国城镇化发展历程以及发展阶段中遇到的问题进行展开，旨在学习的过程中总结并分享。

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城镇化发展阶段

中国地大物博，一块是城市，另一块是乡村；中国人口众多，一部分是城里人，另一部分是乡下人，这就构成了发展中的经济社会结构。

著名社会学家费孝通在其所著《乡土中国》中，基于传统中国的熟人社会、差序格局、礼治秩序以及无讼政治等社会形态特征，将传统中国概念化为“乡土中国”。

经济学家曾提出，中国城镇化发展历程中一般要经历三个阶段：一是乡土中国阶段，二是城乡中国阶段，三是城市中国阶段。

目前社会各界一致认为，当前中国已经步入“城乡中国”阶段。这个阶段一半农村人，一半城里人，在这一阶段中，经济结构转变最快，要素流动最为活跃，并且城乡关系变化最大。

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城市的形成和发展

在以农立国的传统社会经济结构中，人口分散居住，以方便田产管理，提高土地增收。最初为农业服务的集市，作为最初级的市场为周围小部分村庄提供农产品的交易流通。

卖家凑到一起，可以获得买家客似云来的吸引力；买家凑到一起，可以得到货比三家的便利。

而随着交易批量的增加、交易半径的延伸、交易复杂程度的提高，从集市向上发展，就会形成层级各不相同的中心市场，同时也集中了更多了资本和人力，这也要求更为完备的防护条件。于是，高端中心市场集聚在城郭周围，依城建市，城市应运而生。

城市体系虽然作为复杂商业的空间构造，城市文明也成为在战乱中最先被毁掉的目标，这也就造成了“小乱进城，大乱下乡”的历史规律。

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重农抑商的影响

农耕社会中，城市发展的最大阻力，归结于中央政权持久的重农抑商政策倾向。从经济理论分析可知，商业暴富是因为商业活动的供不应求，唯有鼓励兴商才能降低其平均利润，而抑制商业反倒更加刺激商业暴利。

有解释说封建社会中央政权担心“无商不富”动摇了“无农不稳”的政治根基，但从另一个层面分析，封建社会中财政基础薄弱，低薪不养廉，官僚公权私用的成本很低，中央政权真正担心的是富商与之争夺官僚的忠诚，进而影响政治根基。

根据经济理论，人口聚集带来更高程度的经济聚集，是城镇化的第一推力；经济聚集刺激更高的人口聚集，这是城镇化的第二推力。

抑商即抑城，商业活动需要聚集在城市中开展， 抑商政策把商业利润压低，商业活动的人口聚集无法带来收入增加，人口的城市聚集也就失去了动力。

因此，以农为本的经济结构、抑制商业的政策倾向以及频繁的战乱，共同阻碍了乡土中国时期城镇化的发展进程。

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建国后的迁徙自由权

传统中国的城市，大多起于行政中心和军事重镇。以市立城的城市成为自发的自由经济活动的意外结晶，而公民的迁徙自由成为建国后城镇化发展的第一大阻力。

据查，1954年我国第一部宪法规定了公民有自由迁徙权，1954-1956年也是我国历史上人口迁移最频繁的时期，全国迁移人数达到7700万人。

而后在1955年6月到1957年12月，政府先后以建立经常户口登记制度、防止农民盲目流入城市、防止农村人口外流等问题发布7份政策文件，限制农民进城。

1961年国家动员2000万城里人回乡，城乡壁垒进一步得到巩固。1975年在文革的高潮里修宪，迁徙自由权被正式删除，城乡壁垒形成。

据查，1960年我国城镇化率为19.7%，而到了1978年的城镇化率只有17.9%，18年间的中国的城镇化率下降了近2个百分点。

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中国城镇化开始发展

到改革开放前，中央政府面临一系列国家问题：经济权利高度集中，资源配置效率低下；企业仍然是行政机关的附庸，缺乏经营自主权；政府财政赤字，基础设施的投资和建设严重落后。

面对成堆的国计民生问题，中央反计划体制的集权模式而行之，大规模向地方、企业、家庭和个人分权，开启了重新界定财产权利的历史进程。自此急剧扩大的经济自由，加快了中国城镇化的速度，而更高质量的城镇化，则需要经济自由得到更完备的权利保障。

1984年，中央决定选择若干集镇试点，允许务工、经商、从事服务业的农民自理口粮到集镇落户，自此公民的自由迁徙权得到放开，掀起了城镇化进程的浪潮。只不过，自由与保障自由的权利发展的不平衡，一定程度限制了城镇化的进展速度。

其中关键的一个环节是，人口城镇化率的提升过程中，要求扩大城市范围，增加城市用地。但当时农民进城居住的权利偏轻，而土地转为城市之用的权利偏重，这种不平衡导致了我国土地城镇化的速度，远远超过了人口城镇化的增长速度。

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土地产权制度的变迁

农民进城居住的权利偏轻，主要来自于土地流转问题。1982年宪法规定，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。这就造成了无法保障城市外来人口居住以及非公经济很难合法落地的种种问题。

转折发生在1987年，中央引进香港的土地批租制，决断大幅修改土地法律，从严禁土地流转的传统立场，变通为“有条件允许转让”，与此同时，土地所有权与土地使用权进行分割，所有权永远归国家或集体，这也就不违背社会主义土地公有制的制度原则。

由此，土地资源的配置，政府充当了土地市场化的第一推动，土地财政外加土地金融模式开启，新时代从此拉开帷幕。

据查，1979年-1995年间我国的城镇化率每年提升0.7%，1995年以后每年提升1.3%-1.5%，直至2011年我国城镇人口越过了总人口的51%。

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城镇化进展的困境

近年来，中国的劳动力人口增长已经越过拐点，老龄化时代加速到来。根据国家统计局统计数据，2018年我国人口从年龄构成来看，16至59周岁的劳动年龄人口为89729万人，占总人口的比重为64.3%；60周岁及以上人口为24949万人，占总人口的比重为17.9%，其中65周岁及以上人口为16658万人，占总人口的比重为11.9%。

与此同时，由于城市间等级化的关系，政策和优质资源过度集中于高等级城市，导致人口不断向高等级城市集中，中小城市发展活力受到遏制，成为了现今城市发展格局的普遍现象。

而人口的不可持续导致土地扩张的不可持续，投资、消费和出口作为拉动经济增长的三驾马车，在中国模式下，以政府主导的投资和出口成为中国经济增长的动力。

因此，长期以来，高等级城市基于政策和资源的倾斜，通过土地财政不断扩张，并环绕政府为中心呈现“摊大饼”式发展，导致土地成本越来越高，过高的土地价格限制了人口流入城市的趋势，使得城市和农民进城有了天然的鸿沟，城镇化红利无法得到全面释放。

另一方面，行政强制力在城市资源的配置中起到了主导作用，一定程度上抑制了城市的科技、人才、资本、服务等市场要素在城市和地区间自由流动。

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城镇化未来的红利空间

前文提出，2018年城镇化率（常住人口）为59.58%，根据人口迁移的国际规律和逻辑机理，中国的城镇化率仍处于快速发展区间。

根据国外发达城市经验表明：城镇化率要达到70%，才会放缓。如若按照年均一个百分点的城镇化进展速度，中国的城镇化仍然有10年左右的高速增长机会。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁提出，如果从实际城镇化质量来看，中国城市化率才达到43.34%，和户籍人口城镇化（享受市民待遇）有16个百分点的差距，大概是2亿多的人口，这个红利到目前为止还有巨大的释放空间。

因此，未来城镇化的红利空间大概还有15-20年，直至城镇化率达到一定水平，且在城镇化质量提高方面再上一个新的台阶，中国整个经济增长结构才会发生变化。