11月22日下午，深圳迎来了2019年的年度土地招拍大戏。据悉现场已经集结十多家房企，各方累计缴纳的保证金高达330亿元。

其中，龙华民治、光明新湖和坪山马峦这三个地块均获得超过6家的房企竞争。华润和华发同时涉足四个地块的争夺，五矿和金地也都涉足三个地块的争夺。

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看阵势，是有一场大戏可看。

但有一点要注意的是，本次招拍的地块均被严格标明了各自的“入市价格限定”外加之前的“双限双竞”模式，似乎这一次的竞拍门槛更高。

一次性供应18万平米的土地用来盖房子，如此大手笔高门槛的土拍，还能延续6月24日的火爆场面吗？

01、大手笔供应

根据深圳市土地房产交易中心于10月23日公布的《深圳市土地使用权出让公告》（深土交告[2019]17号和深土交告[2019]18号）数据来看，此次公开招标的6个地块一半来自坪山，另外龙华、光明和大鹏各有一个地块。

累计供应的土地面积达到了18万平米，建筑面积达77.62万平米。挂牌起始价累计131.67亿元，最高限制价累计达190.89亿元。

来源：深圳市土地房产交易中心《深圳市土地使用权出让公告》；图表整理：房地产洞察

相比于上一次深圳在6月24日的“史诗级土拍”来看，同样是“双限双竞”的招拍方式，同样是纯住宅用地。这次在土地面积上还多出让近1万平米，建筑面积多出8.5万平米，但在招拍起始价和最高限制价格上分别下降了22.68亿元和32.95亿元。显然是地块的地理优势不足或地块的含金量上明显逊色于6月24日的5个地块。

深圳市土地房产交易中心《深圳市土地使用权出让公告》；图表整理：房地产洞察

本次土地出让依然采用“双限双竞”的方式进行招拍。即：限地价、限普通商品房的销售均价，竞地价、竞无偿移交政府只租不售的人才住房面积。

位于大鹏坝光地块（编号：G15401-1508）与其它五地块略有不同的是，没有限制普通商品房的销售均价，而是限制了人才房的销售均价和最高销售单价。

竞价过程中，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积，但住宅总建筑面积不变，按报出无偿移交的人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

同时，提到商品房取得不动产权证之日起3年内不得转让。商品房销售不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

另有要求坪山坑梓（编号：G14313-8018）地块项目单套户型面积应低于90平方米。其余地块项目可售商品房单套户型面积在90平方米以下的普通住房建筑面积和套数占比不低于可销售商品房总建筑面积和总套数的70%。

同时除了大鹏坝光地块外，均给出了普通商品房的入市最高均价和人才房的初始配建面积。

深圳市土地房产交易中心《深圳市土地使用权出让公告》；图表整理：房地产洞察

这次土拍备受关注龙华民治地块，位于龙华区上塘地铁站正西侧。

这一地块北面是潜龙曼海宁二手房均价超过6万，东面就是中海锦城二手房7万和即将开启的明星项目龙华金茂府。再稍微远一点的星河传奇也都超过7万的均价了。

从周边的二手房房价来看，基本处在5到8万的样子。而这块地给出的最高均价限制也才7.14万，还有至少两年的项目工期，外加以单套90平米以下的普通住宅项目定位。且不说周边房价会不会涨，单凭现有的压力，也必然拍不出什么特别好的价格。

果然，最终中海在起拍价和最高限价间折了个中拿到了这一地块。

02、国企接盘

经过一轮轮的角逐，最终中海、电建、五矿、招商、华润以及安居集团这六家房企夺得其中5个地块的开发权。

细心的人可能会发现，这次的土拍结果，除了坪山坑梓的这一地块没人要，其他地块都是被清一色的国企拿下的。无人光顾的大鹏坝光地块也就直接由深圳市政府的安居集团来兜底了。

我们再看看，6月24日的土拍情况，一共5块地只有中海和电建都是大央企，其他的呢？都是民营资本为主导的房企。

而今天的土拍呢？没见着民企的身影。

深圳市土地房产交易中心，搜狐焦点；图表整理：房地产洞察

另一方面我们从出让土地的成交价格来看，6月24日5个地块，全部都触及了最高限制地价，人才房的竞争更是了得。

电建为了竞得光明地块，直接将人才房的面积拉抬至初配标准的三倍之多。龙光为了夺得民治地块，将本就稀缺的高地价土地，直接拿出四分之一来配建人才房。

而今天的土拍，我们发现，一个流拍，一个市政府（安居集团）兜下了，一个被招商联合华润以起拍价获得，另外三个地块，距离最高限价差的远着呢，更不用说什么竞配人才房。

“双限双竞”的游戏规则，如今除了一个最高限价，其余都没有触碰到。

短短五个月的时间，同为深圳市的两大年度招拍大戏。

6月24日，遭疯抢，房企疯狂加码，不惜重金往里边砸。

11月22日，被嫌弃，流拍、无人问津、起拍价成交，央企一不小心成为这市场经济最活跃城市的接盘侠。

也许是时间不凑巧，正值这二十四节气中的“小雪”。

哪怕是在深圳，即使天不冷，毕竟冬天还是冬天，老祖宗留下的，这一点可改变不了。

冬夏交替，真的得注意保暖哦。