深圳湾顶级闲置10年地块复活！公寓货值216亿

| 全文共2141字，阅读约需4分钟

“细细研磨”是深圳特有的段子。

过去至少10年间，在深圳地产圈，如果谁家项目速度慢了，大家会开个玩笑“细细研磨中吧”，然后会心一笑。

而这四个字，源自深圳湾超级总部基地的联泰地块围挡，过去10年间，一直立在那里。

近日，这宗“研磨”超过10年的地块终于贴上新的公告，颜色将近褪尽的围挡，重新刷上联泰的logo，工棚也搭建起来，或意味着终将启动。

在寸土寸金的深圳湾超总晒了十几年太阳，联泰地块终于迎来新生。

01红树湾闲置地再启动、5万㎡住宅变18万㎡公寓

11月14日，市规划和自然资源局南山管理局发布《关于变更T208-0038宗地规划设计条件的公示》（以下简称《公示》）。T208-0038宗地即联泰地块，这也意味着闲置超过10年后，地块又迎来新进展。

联泰地块位于深圳湾超级总部基地深湾四路与白石四道交汇处东南侧。《公示》指，此次变更是因为深圳湾超级总部基地城市设计深化，部分设计条件发生变更。

根据最新的设计条件，联泰地块总体布局及相关建设要求中涉及的公共开放空间、建筑高度、建筑覆盖率、停车位等需符合深圳湾超级总部基地城市设计要求，最高建筑限高300米。

事实上，联泰地块曾发生过一次更剧烈的规划调整。

根据原建设用地规划许可证（深规许字01-2006-0106号），联泰地块属居住用地性质，用地面积84268.19㎡，容积率0.62，建筑高度≤5层，规定建筑面积52150㎡（其中住宅47650㎡、社区活动中心2000㎡、幼托2500㎡）。

可以判断，依据2006年的建设用地规划许可证，联泰地块计划建设低密别墅项目。

2018年7月21日，市规划国土委南山管理局发布《关于变更T208-0038宗地规划设计条件的公示》。这一次，联泰地块可谓“改头换面”。

联泰地块用地面积由84268.19㎡调整为92372.29㎡，用地性质从居住用地调整为商业服务业用地，容积率大幅提高至3.0，规定建筑面积迅速“膨胀”至27.7万㎡。

其中——

商业建筑面积13870㎡；

办公建筑面积78480㎡；

商务公寓建筑面积183120㎡；

便民服务站建筑面积600㎡；

垃圾转运站建筑面积400㎡；

物业管理用房建筑面积530㎡。

伴随着深圳的发展，这宗由白石路、白石四道、深湾四路和深湾五路围合起来的9万㎡地块，在过去10年间，功能定位随着区域定位不断发生变化，身价也水涨船高。

“细细研磨”12年，联泰地块从一个低密别墅项目变身深圳湾超总特色顶级街区。

在由深圳市规划和国土资源委员会、中国城市规划设计研究院深圳分院发布的最新版《深圳湾·超级总部基地城市设计》中，联泰地块规划建设为顶级街区+特色总部，以超小尺度的建筑形态与特色趣味街道空间为主要特征，满足超级总部未来发展的特殊需求。

最令人艳羡的，莫过于联泰付出时间代价，以47650㎡住宅博到了183120㎡商务公寓。

如果当年顺利建成，参考同期百仕达红树西岸开盘价2.5万/㎡，联泰地块价值约12亿。现如今，片区新盘瑧湾汇公寓的最新备案均价11.8万/㎡，以此计算联泰地块仅公寓价值就达216亿。

△深圳湾超总联泰地块实拍

02别墅梦碎、但10年房价翻了10倍

联泰地块是早年联泰建设滨海大道政府给的返还用地。当时，联泰计划将其开发成高端别墅群，连名字都取好了，叫“红树名湾别墅”。

△网传联泰别墅项目推广案

谁知，一纸官文击碎了联泰的别墅梦。

2006年5月，国土资源部发布通知——“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理”。红树名湾别墅因此搁浅。

同一时期，还不叫“深圳湾超级总部基地”的红树湾，因为三宗“地王”相继入市名声大噪。

2001年12月，红树湾拍卖三宗居住用地，都是当时的全国地王。

2004年，两宗地王被建成“中信红树湾”，入市均价9200元/㎡，操盘手中信华南一战成名。次年，第三宗地王“百仕达红树西岸”开出天价——2.5万/㎡，创下深圳的平层楼王记录。

5年倏忽而逝，时间最直接的馈赠是一路飞涨的房价。2010年，中信红树湾二手房报价已经涨到5万/㎡，红树西岸成了深圳的标杆豪宅，联泰地块却打出一则轰动深圳地产圈的广告——“城市巨作，细细研磨中”。

据《每日经济新闻》报道，“细细研磨中”的联泰地块，内部杂草丛生一片荒芜，周边的市政道路成了驾校的练习和考试场所。央视甚至为此发表了《深圳最牛闲置 五年地价翻五倍》的专题报道。

2011年7月，据《财经》报道，闲置7年，联泰地块由中信以12.8亿补交地价款的方式接盘。地块容积率也从0.62提高到3.0，“以10万㎡地块面积来算，建筑面积达30万㎡”。

又过了5年，中信地产都被中海地产收购了，联泰地块岿然不动。

此时，深圳的楼市格局风起云涌，红树湾变身“深圳湾超级总部基地”，不可同日而语。10年前9200元/㎡的中信红树湾，如今在二手市场单价最低的一套也要8.2万/㎡，价格早已翻了10倍。

△深圳湾超级总部基地效果图（图片来源：中国城市规划设计研究院·深圳分院）

瑧湾汇公寓最高单价开到16.9万/㎡，恒大入驻建500米新地标，招商银行、中国电子、中兴通讯等都选择这里作为未来总部……

△OPPO是超总的最新东家（图片来源：美联物业）

1.17平方公里的超总引进的要么是全球500强要么是中国200强。深圳资深地产媒体人@朱罗纪 直言，“它每一块地都是地王，这里也将是未来中国土地最贵的地方。”

在“最贵的地方”晒了十几年太阳，联泰地块终于迎来新生。