荣盛发展业绩会关键词：估值、融资与“重庆”

观点地产网 3月份港股内房企业提交成绩单后，4月份也迎来了A股房企递交成绩单的时刻。于4月21日，两家千亿级房企招商蛇口、荣盛发展举行了2019年度线上业绩会。其中，荣盛发展以文字问答的形式进行。

当日下午2时，荣盛发展董事长耿建明携董事兼总裁刘山先，董事、副总裁兼董事会秘书陈金海，独立董事黄育华，副总裁兼财务总监景中华等管理层回应投资者的提问。

早于月初，荣盛发展披露的2019年年度报告显示，期内实现营业收入709.12亿元，同比增长25.8%；营业利润132.97亿元，同比增长20.13%；实现归属于母公司所有者净利润91.20亿元，同比增长20.57%。

报告期内，荣盛发展签订商品房销售合同面积1098.07万平方米，同比增长11.66%；签订合同金额1153.56亿元，完成年初签约计划的103%，同比增长13.58%；实现销售回款860亿元，完成年度计划93.48%，占签约额74.55%。

从当日荣盛发展业绩说明会问答情况来看，除了投资者外，不少提问来自该公司的业主。

一问一答之间，业绩会话题从投资者关心的业绩、股价、股息到融资成本、债务等，逐渐演变成重庆荣盛华府业主与荣盛发展管理层的交流。

市值与融资

交流中，投资者就公司是否进行股票回购、如何做好估值、提高股价、员工持股计划、制定股权激励等一一发问。

其中，关于如何提升市值、市盈率一事，陈金海回应表示，目前股价和估值未合理反映公司内在价值，希望和二级市场投资者一起努力改变目前的局面。

观点地产新媒体翻阅年报获悉，2019年度，荣盛发展基本每股收益为2.1元，较上一年同期增长20.69%。若以当日收盘报价每股7.84元计算，市盈率为约3.73倍。

对此，投资者进一步提问“公司管理层是否会进行增持公司股份”，而耿建明则表示：“目前，公司尚未接到控股股东和实际控制人新的增持计划通知。

另外，2019年财报显示，荣盛发展资产负债率由2018年84.04%下降至82.45%，净负债率下降8.16个百分点至79.7%。

期内，荣盛发展负债总额为2099.22亿元，其中流动负债1775.78亿元。有息借款总额为659.62亿元，一年内到期为348.33亿元，占比达52.81%。同时，荣盛发展货币资金为303.56亿元，现金短债比为0.87。

值得注意的是，2019年度，荣盛发展实现销售回款860亿元，完成年度计划的93.48%；同时，经营活动产生的现金流量净额21.2亿元。今年第一季度目前签约销售138.86亿元。

另外，荣盛发展今年年初融资窗口期没有太多的融资动作，以调整债务结构。3月份完成一笔14.1亿元的超短期融资债，另有一笔8.11亿元ABS专项计划获得受理。

对此，景中华认为，公司今年融资一直比较顺畅，各项项目融资都在有序进行，流动负债中有890亿元的预收账款。而刘山就表示，公司融资成本在3.2%-12.8%，与2018年基本持平，没有大的变化，公司今年策略是要控制好融资成本，兼顾成本和规模，对利率水平的控制会进一步加强。

“2020年，公司今年会加大银行开发贷的比重，并会做公开市场的债券发行等动作。”景中华补充说道。

此外，关于公司2016年推出定向增发计划至今尚未获批一事，陈金海颇为感叹的表示：“希望市场理解房企股权融资（包括可转债）的艰难。”

重庆与环京之间

当投资者关心的问题询问得差不多后，“下半场”进入了重庆荣盛华府业主与管理层的交流时间。

观点地产新媒体初步统计，按不同账号来计算，不少于10位主业询问项目方面的问题。对此，耿建明、陈金海、黄育华进行了回应：“我们会认真听取业主的反映，积极排查，及时整改。”

据了解，荣盛发展与重庆的联系最早可追溯到2016年12月份。彼时，荣盛发展以20.52亿元摘得重庆巴南区两宗涉宅用地，总占地面积约35.44万平米，最大建面84.73万平方米。

当时市场消息称，2016年初重庆市巴南区集中推地上，荣盛发展就与巴南区签订了合作协议。

而重庆荣盛华府项目地块则于2017年6月份以代价14亿元竞得，成交楼面价5020元/平方米，土地面积17万平米，容积率1.6。随后，荣盛发展将该项目建成最高端的“府邸系列”，项目内设有洋房、洋楼、合院别墅和商业等业态。

事实上，进入重庆，正是当年荣盛发展快速扩张的一个缩影。

该年是荣盛发展提出“3+X”战略的第一年，即大地产、大健康、大金融，土储分布由2015年的24个城市增至30个城市，土储面积增至2570.42万平米，其中京津冀区域超过800万平米。

另一个背景是2016年4月1日，作为荣盛发展大本营及土储占比最廊坊" target="_blank">大城市之一河北廊坊，出台了“廊九条”，开始实行住房限购和差别化住房信贷政策。随后，环京区域城市相继吹起了限购号角。

2019年中期，荣盛发展土储面积达到最高值4059.77万平米。到了去年末，其土储面积降为3726.64万平米。

数据显示，于2019年期间，荣盛发展新增土地102宗，计容建筑面积979.34万平米，购地金额302亿元，权益购地金额266.04亿元。

对于2019年中期与年末土储面积变化，陈金海在会上解释：“土储是一个动态的数字，有波动属于正常现象。”

关于土储结构及未来扩储方向，景中华补充道：“环京土储696万平米，随着京津冀一体化的继续加强，环京市场会平稳健康发展。同时，公司已经加大了大湾区项目拓展的力度。”

荣盛发展此前减少环京区域土储面积或许是出于平衡风险的选择，但今年则选择提高环京区域的面积，并在报告中表示，加大对京津冀区域市场的拓展力度，提高区域的覆盖密度和项目储备的比例。

对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，随着今年环京区域人才政策的推出，限购政策可能会有松动。

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