重磅 | 年末抢收？捂盘近10年的德弘天下，传下月要入市

号称捂盘多年的深圳" target="_blank">罗湖豪宅盘“德弘天下华府”，几乎每年都传出即将开盘的信号。

就在近日，又有自媒体传出即将重新面世，并且有板有眼，内文还附了一张楼盘宣传纸。

在锋哥的记忆中，德弘天下是印象中拖延症最久的楼盘。说起这个楼盘，这已经是不知道是第几次传出卖的信息了，这次我还在说大概率是又一次狼来了。殊不知，锋哥到现场实地走了一次，营销中心已经在装修了，并且问到的最新资讯是：可能下个月开卖！

项目信息

开发商：深圳茂业集团股份有限公司
总占地面积：48353.6㎡
总建筑面积：265287.29㎡

主推户型：228㎡平层、450㎡复式、800-1000㎡顶层复式（原始户型）

容积率：4.40

车位：1400

栋数：8栋超高层

△装修中的营销中心。

沉睡十年之久的豪宅

位于罗湖区田贝三路与文锦路交汇处东侧的德弘天下华府，地处罗湖繁华商圈，毗邻深圳中学学区与洪湖公园，开发商为茂业集团。

该项目原计划推出228-1000㎡的多证大户型，自2009年2月开工，2010年11月封顶后一直未对外销售。

锋哥在现场获得最新信息，下个月中原二级市场进场。目前备案价没出，根据周边二手价格，金翠园、嘉多利花园目前成交10万/㎡左右。

项目最大的亮点是带深中学位，德弘天下华府预计备案价在10-13万/㎡，其中68㎡，75㎡的13万左右，大户型200-400㎡的预计9-10万。

根据此外披露的信息可得知，德弘天下华府建设8栋超高层住宅楼，其中A-C、F-H栋49层，D-E栋52层，设有一个4层的地下室，提供约1400个停车位。德弘天下华府主力户型为200-400㎡平层复式大户，平层面积为218平，复式则有425、850、800-1000㎡顶层复式，提供约1000套房源，其中450㎡复式户型为单证户型，其余皆为双证或者三证多拼户型。

豪宅入市前的两大拦路虎

德弘天下能捂盘十年，起码有两个原因。某个程度上说，德弘天下是一个自己把自己耽误的楼盘，它错过了一个又一个入市的黄金时间，等到想入市了，却被挡在高门槛前。

首先是政策原因。2006年，深圳出台“90/70”政策，规定凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。

彼时，德弘天下华府开发商灵机一动，推出双拼和三拼户型，这在当时还没有限购，名额还不宝贵的时候，可谓是一招好招。它灵活地避开了90/70政策，迎合喜欢买大户型的深圳人的喜好。

但是，2010年的限购令打破了开发商的美梦。2010年深圳政府出台限购令，规定深户家庭最多只能买2套房，非深户只能买1套。对于都是多拼户型的德弘天下华府简直是有苦说不出。

此后，深圳购房门槛不断升级，双拼、三拼的房源有价无市，几乎没有买家愿意花名额买双拼户型。毕竟，在深圳，比地段更值钱的，就是名额了！

另外一个原因是该项目违建超标7万㎡，没法拿预售。据早期媒体报道，2013年开发商就向深圳规土委申请过超面积规划确认，当时也获批了。按照当时的公告，项目计容积率建筑面积调整规划都调整了，但违建超标的问题依然没有解决。根据开发商的统一宣传口径，项目的总建筑面积为265287.29㎡，其中住宅面积174935.455㎡，商业面积6996.721㎡，住宅楼地下室面积65769.054㎡。

自媒体买房之前曾测算，如果按规划的建筑面积计算，超标了73367.39㎡。如果按计容积率建筑面积计算，也超标64529.65㎡。

锋评

锋哥认为，不管是“捂盘”还是有其他难言之隐，“德弘天下华府”现在的货值已经翻了好几倍：

如果该项目在2011年初就开售，当时罗湖区的新房均价仅为每平方米1.7万元左右，如果现在对外发售，周边带深中学区的佳兆业金翠园如今卖到10万/㎡。按此推算，该盘如果现在开盘，价格也比当年上涨了好几倍每平方米至少也能达到9万元。

但是，说实话，锋哥对本次入市并不看好。深圳社保一改三、三改五不断升级，换房门槛也越来越高，深圳人把名额看得比天更高，不会有人想要投入名额买双拼，何况是三拼。

该楼盘最大的卖点是深中学位，如果价格合理还是能拼一拼。锋哥认为，开发商大概也是知道自己的弱点所在，让利的概率大，就看这次开发商将怎么操作，以及深圳家长有多拼了！

德弘天下会卖多少钱？留言说出您的看法。