一线城市带头救市，刚需的春天来了！下一波“利好”在路上

一个出人意料的楼市刺激政策从头部城市释放了：

11月11日，深圳对建筑面积144平以下，小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。

这对于市场来说是毫无疑问的大利好！

壹

深圳3年“严控”终“放松”，释放楼市大信号！

了解行情的人应该知道，深圳楼市自2016年吹响调控号角后，从未有过放松之举，2018年实施“三价合一”和“731新政”，继续给楼市“泼冷水”，随后深圳一直保持这种严格调控的态势。

随着房价的发展，深圳2015年沿用至今的“豪宅标准”导致许多普通住宅“被豪宅”化，即使群众对于这项不合理的标准有诸多不满，监管部门5个月前的态度仍是：

虽有不合理处，但为稳定房价不宜轻易调整。

如今话锋明显转变，对于此次调整“豪宅税”征收标准，监管部门的答复是：

经过充分研究，深圳市对普通商品住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。

监管部门对于调整“豪宅税”征收标准的态度转变如此之大，让许多人始料未及！

这些现象都说明，楼市新格局的拐点到了！

深圳一直是全国楼市的“风向标”、“指南针”，可以肯定地说，本次放松信号对全国也是示范性的。

最近几个月，在全国楼市低迷的大背景下，深圳仍然逆市飘红，尤其是西部热点片区，普涨5-10个点，部分热盘涨幅达到15-20%。

可以说深圳市场并不太冷，但在2020年这个关键节点即将到来前，我国要实现GDP较十年前翻番、全面建成小康社会的目标，房地产不能拖后腿。

从今年的金融数据来看，房地产融资收紧，市场下行压力大，地方政府若能适度放松调控，将助推市场回温。

深圳等头部城市带头“救市”，预计在因城施策的大方针下，后续类似政策放松的城市会陆续增多！

贰

楼市要如何“开闸”？探讨3种方式的可能性！

在当前“房住不炒”主基调不变的前提下，楼市不可能“大水漫灌”，但适当“松绑”将成为大趋势，其中可能调整的政策包括适当“减税降费”、部分城市 限购“松绑”、“因城施策”供地或去库存等等。

1）减税降费

此次深圳降低豪宅标准的举措就属于“减税降费”的一种，平均下来，每套房子可以免除掉20~50万增值税。

除了降低豪宅标准，“减税降费”的调控手段还包括：降低贷款利率、调整公积金、调整首付比例、认房不认贷等。

降低贷款利率已先行一步！

11月5日，央行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，1年期MLF利率从3.3%下调至3.25%，本次MLF降息将引导11月LPR报价下行，预计11月LPR报价将下行5bp~10bp。

11月的降息直接降低了按揭贷款的成本。明年在全球货币政策宽松和经济下行压力加大的背景下，MLF利率还有进一步下调的空间，因此房贷利率或将继续小幅下调。

（点击查看→房多多大数据研究院原创内容《降息了！央行：一个重磅消息，关系你的房子！》）

综合来看，房多多大数据研究院分析认为：

降低豪宅标准，降低贷款利率、调整公积金等调控手段相对温和，对刚需族也更加友好，因此实施可能性更大；

调整首付比例、认房不认贷等措施需要谨慎颁布，尤其是调控比较严格的一线城市与部分房价上涨较快的二线城市，期望性不高。

2）限购“松绑”

8月6日，上海临港自贸区往楼市丢了一颗“重磅zha弹”：社保缴满3年就可以在当地买房，单身满足条件也能在当地买房了。

此前也有城市试探性“松绑”，除了深圳、上海等一线城市，还有部分二线核心城市：

今年5月和8月，珠海已经两次放宽限购条件；

10月15日，天津、南京这两个城市同时放松限购，再次引发市场轰动。

同时也有部分三四线城市“松绑”失败，比如：衡阳取消“取消限价”、开封限售松绑“一日游”。

一般来说，限购“松绑”的主要措施包括降低落户标准、降低购房门槛、放宽购房数量、取消“限价”、取消“限售”等。

据相关数据统计，今年前10个月楼市调控高达482次，调控政策多集中在人才、公积金、租赁方面。

房多多大数据研究院分析认为：随着越来越多城市户籍政策放宽，购房门槛实质上已经降低了，购房者对于与城市的选择越来越重要！

想要房票并不难，难的是核心城市的房票，而核心城市放宽购房数量、取消“限售”的可能性并不大，因此更要珍惜首套房和二套置换的机会。

3）“因城施策”供地或去库存

想要楼市回暖，还要从房源这个根本上解决问题，各个地方的行情不同，这时就体现了“因城施策”的重要性。

像深圳这种缺地的城市，随着用地日趋紧张和人口的快速增长，城市发展也受到了土地资源的制约，所以不管是填海也好、挖山也好，能加大土地供应是最好不过的解决办法。

11月12日，深圳市土地房产交易中心挂牌7宗地块，虽然只有一块住宅用地，但总算是往好的方向发展了，土地供应增加，群众居者有其所，各部门收入也增加了，何乐而不为呢？

库存较高的城市就需要收紧土地供应、加速去库存，尤其是部分三四线城市，“因城施策”地放松是大势趋向，尤其是对于首次置业和改善自住的购房者，适度放松将成为普遍现象，

除此之外，从金融调控等手段上逐步恢复房企信心也是一种解决办法，比如放松房企再融资渠道和条件等。

叁

深圳之后，下一个“利好”的会是谁？

1）北京、上海跟进“豪宅”标准呼声高

饱受“被豪宅”化困扰的城市，除了深圳还有上海和北京，相关数据表明，北京86%的新建住宅被认定为豪宅，六环内普通住宅仅有5%。

比深圳更惨的是，北京、上海的普宅和非普宅在首付上差异很大：

北京：普通住宅首套首付是35%，二套首付是60%；非普通住宅首套首付是40%，二套首付是80%。

上海：普通住宅，首套首付35%,二套50%。非普通住宅，首套房首付也是35%，但二套为70%。

这对于二手房的购房者以及有换房需求的人来说，影响不是一般的大！

群众苦“豪宅”久已！

这次深圳调整了“豪宅”标准，北京和上海群众也开始呼喊监管层调整“豪宅”标准，所以接下来北京和上海跟进的可能性很大，而一旦调整“豪宅”标准，大量刚需涌入，市场又将带来一波上涨行情。

2）全国楼市看空的情绪进一步减少

既然深圳是全国楼市的风向标，预计未来各地政策放松也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，可以根据具体情况进行调整政策，而包括限购等政策可能刚开始还会相对谨慎，利好的仍是刚需。

对于当前下行的楼市来说，看空的情绪会进一步减少。房价稳中有升，这个趋势基本是确定的，但如果房价上涨过快，监管层也不会袖手旁观。

总而言之，刚需的“春天”来了！