在深圳，你的第一套房是选择新房还是二手房？

前言

你的第一套房，是选择新房还是二手房？

问出这个问题之前，我先问了问我自己，我的答案非常明确：在深圳，我的第一套房一定选二手房。

你呢？

今天我想聊的不是新房和二手房哪个更好，也不想长篇大论给大家科普新房和二手房的差别，而是想给不同人群提供另外一种置业的思路。

新房还是二手房，先算一笔账

大多数人介意买二手房，最大一个因素在于二手房税费太高了。

新房只要缴纳契税和房屋维修基金就完事了，而二手房则要缴纳契税、个税、中介费、赎楼费、印花税等。

而且在深圳还有个豪宅线标准，一旦超过豪宅线，意味着还要多缴纳一笔豪宅税。超过豪宅线标准的，未满5年的房子=总房价*5.6%，已满5年的按房子差额征收（成交价-原购价乘以5.3%）。

（深圳豪宅税标准图）

去年3月，深圳开始实行“三价合一”政策后，以往的“阴阳合同”和“高评高贷”走不通了。

市场上只有两种方法：要么提高首付，避开豪宅税，要么按最低首付比例3成算，但是额外缴纳豪宅税。

真的是每一步都是选择。

以南山西丽一套10年楼龄，成交价520万的房子计算，超过了南山490万的豪宅线标准，如果以3成首付计算，在房子不满五的情况下，需要缴纳的豪宅税=520万*5.6%=29.12万。

如果想避开豪宅税，则需要多缴纳30万的首付，即首付从156万变成186万。再加上其他税费15万左右，首付需要拿出200万。

如果是购买新房的话，200万的首付，已经可以买到总价650万的房子了。

不过这笔账可不全是这么算的。

市面上普遍来说新房的价格都要比二手房的要高，所以650万的预算去买新房，在户型面积和功能使用上上可能还不如二手房。

520万或许能买到二手房的小3房，而650万可能只买到新房的大2房。

当然，深圳确实存在一二手房倒挂的情况，比如华润城润府，在新房限价的影响下，二手房明显贵过新房，所以这种新房买到就是赚到。

但这种一二手房倒挂还不是深圳的普遍情况，不需做深入讨论。

此外，买新房和二手房还有一笔账是不能忽视的，那就是时间的成本。

新房普遍要等待2年才能交房，而二手房即买即入住，节省的就是这2年的租房成本。

以家庭居住，4000元/月的标配来算，两年的租房成本为9.6万。

（链家上两房的租金）

买二手房在这里可以节省将近10万元，而且如果卖家保养得好，自己只需要花几万元置换家具就行，如果是新房，装修成本起码10几万，这些都是钱。

对于首次买房的刚需，确实囊中羞涩的，还有一招，买二手房的时候尽量选择没超过豪宅线标准的，这样能省一大笔。

虽然少，淘淘还是有的。

二手房选择面更广

深圳已经进入存量房时代，新房可选范围特别越来越小。

深圳缺地，大家都知道，未来土地供应和新房供应90%来源于城市更新，且都集中在比较偏远的龙岗、宝安和坪山。

深圳是先发展关内，再向关外拓展的，所以关内的二手房市场更为成熟，但同样关内能用于旧改的地少之又少。

（深圳各区城市更新计划规模分配）

目前深圳的新房库存是16个月左右的销售周期，深圳房地产已经从增量转向存量市场，二手房逐渐取代新房成为深圳楼市最大的供应量和成交量。

也就是说相比新房市场，二手房的选择更多，但现在新房供应最多的区域都集中在关外，不管是配套还是交通，都还在规划和完善中，而二手房周边区域经过一定年限的发展，周边的商业、交通、学校都已经很完善了。

简单来说，就是二手房可选择的空间更大，也能直接看到落地的配套，而新房能选的要么贵，要么远，这就和同样价格，你是愿意选择关内“关内老破小”还是关外“远大新”是一样的道理。

至于怎么选，看个人需求。

但在深圳，永远有一条铁一样的定律，能选关内的就绝不选关外。

这些顾虑在深圳都不是大事

我们经常看到很多科普类的稿子，说二手房本身会有折旧、影响贷款年限，二手房的户型设计不如新房设计新颖，二手房还会影响升值空间等等。

但这些，在深圳，真不是什么特别大的事。

除非是20年以上的老社区，会面临这上述所说的问题，但硬币有双面，老社区也有一个很大的优势，那就是可以博城市更新。

在深圳，旧改一夜造富的神话不少，现在仍然有不少人通过买“老破小”来投资，就是为了博旧改。

深圳真的没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，所以不要担心二手房影响升值空间，只是自住会影响居住舒适度罢了。

其次是有人认为二手房户型不如新房设计新颖，我真不同意，尤其是看过那么多二手房后。

深圳大部分二手房，得房率都奇高。65平米能做3房，81平米4房，赠送面积惊人，性价比超高。

（65平米的3房）

（81平米的4房）

但随着房地产调控的深入，深圳禁止“偷面积”之后，现在的新房得房率普遍都有下降，以前那样的逆天户型已经没有了。

对于首次买房的人来说，如果花一样的钱能多买一个房间，何乐而不为？

在深圳房价横盘，换房成本高的当下，不考虑后续置换，65平米能买到3房，基本解决了未来10年的居住需求了，而且在3房已经逐渐成为深圳置业的趋势，3房的置换能力更强。

65平米买3房还是77平米买2房？

聪明如你，知道如何选择。

不同选择，上不一样的学

小A和小B同年买房，小A买了新房，要等待2年时间交房，而小B买了二手房，买了后简单装修了一下，半年后就入住了。

3年过后，小A和小B的孩子要上小学了，填报的是家门口不远处的同一所小学，但小B的孩子被录取了，小A的没有。

这个故事真实反映了当下深圳学位的紧缺，之前我曾写过一篇文章，买了房不代表你的孩子就能就近入学，在学位奇缺的深圳，除了拼房，还得拼积分，也就是拼谁的房子买的早。

这就能明显看出新房和二手房的差异了，二手房正常交易过户后就可以开始算积分，而新房还要等2年交房后才算。

同年买房，但新房和二手房的积分可能相差了2分以上，别想看这两分，0.2分可能都让你的孩子和家门口的学校失之交臂。

所以家有孩子3年内准备上小学的，建议首选二手房，把积分攒够才更有底气参与学位申请大战。

还有一点需要特别注意，二手房的学区是确定的，而新房是不确定的，深圳因为开发商承诺的学校与实际学校不符而造成维权的事情可不少。

所以，为了孩子上学，买房真得提前布局。

结

深圳新房的上车门槛在300万左右，而二手房的上车门槛是150万。

150万能在深圳买到1房1厅，200万能在深圳买到2房1厅。

（158万买1房）

（192万的2房）

这样算下来，首付最低45万，就可以买到深圳的房子，根本没有别人说的首付100万只是上车价那么可怕。

这样看看，要留在深圳，好像也没那么难。

为了孩子上学必须买房的，可以买个小户型先上车，先保障孩子的上学需求，其次才是居住问题，待孩子学位用完，可以考虑置换也可以考虑出租。

深圳是个没有新房癌的城市，对于上车刚需，我建议你买10年以内的二手房。

毕竟，能留在深圳，比任何都强。