第一个一线城市松了！北京会放行么？

截至11月12日零点，2019天猫双十一落下帷幕，双十一总成交额超2600亿大关，最终定格在2684亿元。这个双十一，你剁手了吗？

而就在双十一这天，深圳楼市发生了一件大事。

11月11日，深圳“豪宅税”有了新标准！从深圳市住建局获悉，即日起容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。

举个例子，以深圳南山区一套90平方米的“满二唯一”住宅为例，原登记价350万，过户价710万，调整前南山区“豪宅”标准490万，这套房属于“豪宅”。

调整前：需要缴纳增值税+增值附加税+个税共计28.56万元

调整后：只需要缴纳个税6.93万元

也就是说，这套满二唯一的房子调整前后便宜了21.63万元。以绿中介2.7的中介费来计算，710万的房子中介费用19.17万。可以说，政策调整前后中介费基本是省掉了。

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即普宅认定标准为：1、容积率1.0以上；2、建面144㎡以下

调整前是这样的，从2015年至今，深圳的普通住宅认定包括以下几个标准：住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下或单套套内面积在120平方米（含）以下；深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准。

即普宅认定标准为：1、容积率1.0以上；2、建面144以下或套面120以下；3、不超过各区普宅指导价。

调整前后，明显的看到少了一个最重要的限定，那就是价格，而对于购房者那就是买房少了很多很多钱。

依据深圳目前二手房交易来看，除购房款以外，购房者还需缴纳契税、个税、增值税等税费类目。是否处于“豪宅”标准之内，影响的主要有两部分税费：增值税和个税。

其中，不满两年的普通住宅和非普通住宅均需要按照（网签价-登记价）/1.05*5.0%的标准缴纳增值税；满两年的非普通住宅仍需按此标准缴纳，而普通住宅可免征增值税。

个税（核定）缴纳上，普通住宅可按照（过户价-增值税）*1%的标准缴纳；非普通住宅则需要按照（过户价-增值税）*1.5%的标准缴纳，较普通住宅多了0.5个点。

为什么深圳要调整普宅标准？

深圳此前一直在用的普宅标准是2015年的时候出炉的，以房屋价格、建筑面积和容积率作为衡量标准。

2015年至今，深圳房价快速上涨，以价格作为普宅和非普宅的衡量标准，导致大量的普通住宅被“非普化”，严重损害了购房者、尤其是刚需群体的利益。

而本次深圳构建新的普宅标准，迎合了“房住不炒”的房地产大方针，对于购房者以及房地产市场或具有一定的利好：

1、一定程度降低购房者的购房成本，更大程度的保障了购房者的利益。

2、当前市场下行，许多城市陷入困境，包括北京、上海等一线城市。深圳此举，将大量的非普回归于普通住宅，结合免增值税的政策，或将在一定的程度上刺激二手房市场交易。

3、落实减税降费政策，减轻购房者的税费负担。

综合来看，有房住不炒以及减税降费大政策的影响，也有当前市场下行的影响，但归根结底，还是老政策已经不适应于当前的房地产市场，导致许多本该是普宅的住宅被非普化，老百姓购房压力变大。本次调整也是政策的迭代更新，对于购房者以及市场都是利好。

北京普宅标准是什么？

来看一张图，北京普宅标准和深圳调整前的政策类似，都是由建筑面积、容积率和价格决定。

北京的普宅认定标准是2014年开始执行的，至今已有5年。与深圳相同的是，北京也面临普宅豪宅化的情况。

以北京目前执行的普宅标准来看，大部分都是非普通住宅，尤其是新建住宅，据统计，北京86%的新建住宅被认定为非普，六环内的新建住宅可以认定为普通住宅的仅有5%。

许多六环内的项目虽然有普宅，但很多都是一些数量很少的小户型产品，难以满足大量刚需的购房需求。

众所周知，北京的普宅和非普宅在首付上差异很大，其中普通住宅首套首付是35%，二套首付是60%；非普通住宅首套首付是40%，二套首付是80%。

比如一套500万的房子，首套：普宅首付175万，非普首付200万，差额25万；二套：普宅首付300万，非普首付400万，差额100万。无论是对于刚需还是刚改来说，影响都比较大。

北京应该调整普宅标准吗？

我们知道，当前房地产市场发展方向是以稳为主，在北京这样的城市，认房认贷政策让购房者买房更加谨慎，同时遏制了炒房现象。北京目前六环内的大部分房子都是非普通住宅，而市场上有购房需求的都是刚需或刚改人群，他们都是普通的中产阶层，很少有超高收入的家庭。就二套来看，一套500万的房子首付比例差额就是100万，对于许多家庭是难以承受的。

5年时间，北京市场无论是房地产环境还是房子价格都发生了大的变化，普宅的定义也应该针对当前的市场现状做出相应的调整和变化。

大家觉得北京应该调整普宅标准吗？