经济一失速，深圳就给“豪宅”减税，杭州人会有这样的福利吗？

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一条消息，让深圳成了全国楼市的焦点。

昨天，深圳相关部门确认：从2019年11月11日起，容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在144（含）㎡以下的房子均为普通住宅，房产证满两年的二手房可免征增值税。

从涉及面和减税力度看，深圳这次的确不是“小打小闹”。

按照旧政策，普通住宅应同时满足：一是容积率在1.0（含）以上；二是套内建筑面积120（含）㎡以下或建筑面积144（含）㎡以下；三是实际成交价低于所在区域普通住宅价格标准。

关于第三点，2015年的文件中有明确规定。比如，罗湖390（含）万以下、福田470（含）万以下、南山490（含）万以下……俗称“豪宅线”。

只要不符合其中一条，就被视为非普通住宅，即便满两年，也需缴纳增值税（差额/1.05*5%）。

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而在新政策下，取消了价格限制，只要满足容积率和面积标准即可。

全国限墅令下，容积率1.0以下宅地几近绝迹。也就是说，只要你的房子小于144㎡，基本就搭上这趟减税列车了。

有数据显示，深圳户型普遍比较小，新政将影响大约市场30%的交易。

再看减税力度，同样很大。

以一套南山区已满两年二手房为例，面积120㎡，原价300万，市场行情价1000万。旧规下算豪宅，需缴约33万增值税，新规下就全省了。

坚持房住不炒的大背景下，一个一线城市，“逆势”大幅放宽税费征收标准，也难怪引起热议了。

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为什么深圳要大手笔减税？

当地政府人士给出的解释是：要通过确定普通房的标准，给老百姓事实上的减税，让老百姓真正地能够减轻购房成本。

从客观现实看，这完全说得通。

随着这几年深圳房价大涨，2015年确定的“豪宅线”早已不符合现状。官方数据显示，2014年深圳平均房价2万4，今年已超5万，翻了一倍多。

而深圳目前供应房源中小户型居多，高房价下，导致许多刚需“被豪宅”，大大增加购房者负担。

当然，你也可以归咎于其他原因。

比如，突然失速的经济。今年上半年深圳GDP增速7.4%，但前三季度增速只有6.6%。

有媒体按官方已经公布的数据测算：深圳2019年第三季度GDP，同比去年第三季度的名义增速只有0.52%。

这是一个不好的信号，尤其对深圳这个中国改革开放最前沿的城市来说。前不久，深圳就宣布一次性集中推出30平方公里产业用地。

如今，把房地产这只夜壶重新拿出来，刺激下经济发展，也在情理之中。

有人就直言不讳地表示，这次楼市政策的调整，对深圳市年终的经济增长，相当于加了一次高标号98号汽油。

最近深圳楼市的表现，也非常一般。

尤其二手房，虽然10月成交量超过7000套，环比略有增长，但整体萎靡的状态，短期很难扭转。

当天媒体朋友告诉我，一套二手房挂盘半年不成交，甚至没人看房，也是常事。

市场低迷背景下，这样一个减税大红包的降临，买卖双方完全可能共享。不管背后原因如何，可以预计的是，深圳二手房成交量有望迎来一波增长。

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深圳放宽“豪宅线”，对上海和北京等一线城市影响可能性最大。因为他们也存在相似原因（经济、楼市低迷）。

以上海为例，2014年底实施的政策规定，普通住宅应同时符合以下3个条件：

1、房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

2、单套建筑面积在140㎡以下；

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。

区别于非普通住宅，上海普通住宅在增值税缴纳，及首付比例等方便，享有一定优惠政策。

比如，满两年普通住宅可免征增值税，而非普通住宅即使满两年，仍要缴纳增值税。计算公式为：【（税务核定价-买入价）÷1.05】×（5%+0.55%）

另外，如果是二套房，普通住宅是5成首付，非普通住宅是7成首付。

如果和深圳一样，上海也降低普通住宅标准，不仅减轻了大家的买房压力，也将一定程度重新激发上海楼市活力。

再看北京普通住宅，执行的也是2014年以来的标准。

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140㎡（含）以下；3、实际成交价格原则上应当低于所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

有数据显示，以此标准，北京86%的新建住宅被认定为豪宅，六环内普通住宅只有5%。

从客观事实看，上海北京等地，存在调整“豪宅线”的合理理由。至于调不调、怎么调，就看当地政府的决策了。

业内人士认为，相关城市上调标准的可能性不低，但应该不会直接取消价格标准。

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至于杭州，几乎没有影响。

早期的杭州楼市，其实公布过普通住宅的界定标准，具体条文和上海北京类似。但从目前税收角度看，并没有普通住宅一说。

以增值税为例，自2015年“五改二”后，杭州一直执行全国统一政策。

即个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

当中，并无面积要求。

契税也是类似。首套90㎡及以下，减按1%的税率征收；90㎡以上的,减按1.5%的税率征收。二套改善性住房，90㎡及以下的，减按1%的税率征收；90㎡以上的，减按2%的税率征收。

区别只在于90㎡上下，及首套还是二套。

当然，如果从刺激楼市、刺激经济角度分析，深圳放宽政策，还是会传递一种信号：即市场或经济低迷，政策就可能放松。

10月以来，全国已出现部分类似案例。

比如成都：买二手房使用公积金贷款，从20年延长至30年。广州：新房公积金贷款期限从20年延长至30年。扬州：公积金贷款最高额度从35万恢复到50万。

还有宿州：务工人员签订1年及以上劳动合同且连续缴纳社保半年及以上，购买首套房且办证落户，就给2万元购房补贴。南京六合区：只要拥有大专及以上学历，购房不必再提供2年社保或个税证明。

包括杭州，今年也放宽了落户条件。

从本质上看，这些都只是“小动作”，不会对楼市产生根本影响。对全国楼市来说，坚定调控也依旧是不可逾越的警戒线，大涨大落都不会被允许。

但这次，可能有些不同。

当深圳这样的全国最前线城市，都开始用“房地产救经济”时，其他城市面临的形势，可能还要严峻。