纵观整个2019年（虽剩2个月，基本已定），深圳成为北上广深中唯一一个有大行情的城市，部分区域出现大涨，个别楼盘出现暴击30%以上涨幅如恒裕滨城二期。
政策成为2019年深圳大行情的推手，基本可分为两波：3-4月（2月底粤港澳大湾区规划公布）、8-9月（818先行示范区利好公布）。
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2019年整个宝安区出现较为明显涨幅有：宝安中心区（壹方中心、熙龙湾、西岸观邸、第五大道等）、宝安中学学区（次新盘如华联城市全景、中洲华府、勤诚达22世纪、中粮天悦壹号以及小户型都市翠海等）、碧海刚需入门户型（圣淘沙70平、阳光海80平、金港华庭2房等）……
宝安中心区
自2月底粤港澳大湾区规划公布之后，宝中3-4月成交量从1-2月不足50套，直接翻倍达到150+套/月。尽管2019年宝中整体涨幅不算明显，但个盘表现异常强势，区域楼市主要行情有以下几点表现：
01.片区内部分化严重，整体平稳，个盘强势。楼市从普涨转向补涨阶段，分化亦从片区到个盘甚至户型转变。
02.豪宅、学位房有行情，普宅、劣质物业依旧跑输大势。比如壹方中心、熙龙湾、西岸观邸、凯旋城涨幅明显，尚都、天悦龙庭、金成时代等涨幅不明显。
03.纯小户型楼盘虽成交活跃，但无住家氛围无明显涨幅。比如花样年花乡、花郡、菁英趣庭、风临洲等涨幅变化不大。
壹方中心：小户型涨幅100-150万！
壹方中心在2017年迎来一波涨幅后（一期第一批业主出货），2018年实际成交不算活跃，部分大户型成交周期较长。
2019年成交开始再次活跃，小户型52平2房从年前670万左右涨至当前报价788万，账面涨幅在100万左右；入门95平3房年头报价（3月有900多万不到1000万，5月有1050万不足1100万）目前报价1150万，涨幅涨幅150万；100平3房4月成交价在1150万左右，目前报价1250万，涨幅涨幅100万；最小148平4房价格在1800万左右浮动，受楼层影响涨幅不明显。
大户型方面，实际成交不算很多，业主多以试水心态挂盘，10多套大户型挂盘超过1年以上。
熙龙湾：单价涨幅1万/平！
熙龙湾二期相比一期最大优势在于宝安实验学校学位，但由于本身房源不算多（一期+二期房源量基本等于壹方城1900套左右），业主自住为主，实际成交不算多。
链家+Q房两家2019年成交记录不足10套（周边小中介活跃），成交价格从单价10万出头涨至11万多，涨幅1万/平，当前主流挂盘单价在12万出头。
西岸观邸：小户型涨幅60-100万！
西岸观邸作为宝安中心区为数不多带宝安实验学校学位的低总价小户型，50平左右2房从去年年底成交价480万左右，涨至7月最新成交价550万左右，涨幅60-70万。
2房成交记录
入门级3房77-81平，从年初成交价680万涨至788万，涨幅在100万左右。另外，9月一套挂盘价780万，最终成交价708万，成交周期仅5天，无疑是成为捡漏的最好案例。
3房成交记录
入门级4房95平4月成交价在830-860万左右，目前报价950万左右，账面涨幅100万左右。
100平以上4-5房由成交量不多，加之主流中介平台成交记录缺乏，具体涨幅不得而知。
凯旋城：小户型涨幅50万！大户型挂盘价涨幅大！
凯旋城1期+2期合计3100套，是宝安中心区带宝安实验学校学位最大体量的楼盘，成交活跃度高于熙龙湾二期、西岸观邸。
2房成交记录
2房最新挂盘价，有点虚高
79平左右2房涨幅在40-50万左右，目前2房挂盘不多。另外83平2+1房最低挂盘价在780万，是小区最低门槛3房。
此3房户型成交记录
当前3房挂盘价
106平3房4月普遍成交价在778-790万左右，不过相比2018年5月左右，实际这类户型涨幅基本没变。目前最低挂盘价在900万左右，成交记录方面暂时较少，业主心态坚挺。
133平成交记录
挂盘价格
133平4房成交价在1000万左右，实际涨幅并不明显，但当前一些业主心态坚挺，最低往1100万以上挂盘。
花样年：成交活跃但涨幅不明显！
花样年花乡+花样年花郡合计2400套左右，以1房、2房纯小户型为主，租客多，非住家小区，同户型放卖多，成交周期偏长，涨幅自然会拉低。
宝安中心区虽然2019年成交活跃，但并不是所有的盘一定能涨，豪宅、带学位的能领跑，普宅、非住家小区一定是跑输大势的。
新安
2019年新安片区真正有行情的为宝安中学学区内，主要分为次新盘+小户型，少则20-30来万，多则50-80万，甚至部分有100万涨幅。
中洲华府：89平3房涨幅100万！
中洲华府，整体均价8万/平，2013年左右次新盘，一二期为住宅，三期为商业，新安片区为数不多次新盘，小区偏自住较多，物业、品质相对不错。
一二期合计1600多户，主力户型为89-262平3-5房，其中双拼户型接近1100户，双拼户型占比在70%左右，因此造成单价8万/平的假象，实际89平3房单价在9万/平出头。
中洲华府2018年89平3房挂盘价750万左右，少量700万出头，2019年9月主流成交价850万左右，涨幅在100万左右，部分户型可能更高。
华联城市全景：89平涨幅50-70万！
华联城市全景，整体均价7.7万/平，2014年左右次新盘，共7栋37-47层住宅和1栋70年产权小户型公寓，户型方面以130-250平米纯大户型，部分少量89平3房，单价在9万出头。
除200平方米以上的房型外，132-164平3-5房为双拼双本证。小区总户数接近1800户，其中双拼户型接近70%左右，容积率较中洲高，相比之下活跃度低于中洲华府。
华联城市全景由于房源楼层不同原因，涨幅50-70万，略低于中洲同户型涨幅。
目前挂盘量不多，89平3房户型最新成交在830万左右。
勤诚达22世纪：89平3房涨幅50-60万！
勤诚达22世纪1-2期整体缺点为容积率高，楼间距较近，花园偏小，一期3房户型较多，成交相比二期活跃。三期（已售罄）81/88平3房均7.5万/平（外加装修0.65万/平），去年620-640万区间（外加装修费50来万，当时仍有100来万获利空间）。勤诚达系列整体品质较中洲华府、华联城市全景低一个档次。
勤诚达2018年89平3房主流价格在750万左右，目前成交价格在800万出头，涨幅在50-60万左右。
中粮天悦壹号：89平3房涨幅60-80万！
中粮天悦壹号2017年中开盘，开盘均价8.5万/平左右，交房时间在2018年年底，所以真正大涨期为2019年下半年，由于宝中成绩排名不错拉升价值，至当前89平3房涨幅在60-80万左右，部分可能有100万。
都市翠海：20平1房涨幅30万！
都市翠海位于5号线灵芝站，为独栋小区，楼龄2004年左右，负一层为地下停车场，1-3层为富海电脑商城，4楼为空中花园，5-22层为住宅每层27户，总有486户。
项目主要以小户型1-2房为主，其中以19-21平1房为例，年前成交价在260万左右，9月成交价格在290万左右，涨幅在30万左右！
碧海
碧海整体涨幅不明显，仅少量入门级3房如圣淘沙、阳光海涨幅50万左右，入门级2房如圣拿威、玉湖湾等涨幅30万左右，其他楼盘刚需户型涨幅10-20万情况较为正常。
圣淘沙骏园：70平3房涨幅50万！
小区住宅共有11栋，8栋住宅为12-25层，两梯四户，主力户型115平朝南4房为主。
户型方面，以2房66-80平方米（部分可改3房），3房89-120平方米，4房126-140平方米以及少量复式户型。其中，3房卧室设大面观景凸窗，舒适主卧专设步入式花园露台，带独立卫生间。
缺点方面，临近新湖路和西乡大道单元白天有点吵，阳台朝着马路或有灰尘。
目前在售70/75平2+1房，属高赠送户型，较为稀缺，挂盘价格在600万出头。
不过与3月份相比，部分70平3房涨幅在50万左右。
70平3房户型比76平稍好
泰华阳光海：80平3房涨幅50万！
泰华阳光海小区共31栋，1-9栋为高层住宅，10-31栋为多层洋房，合计2600多户，是碧海片区体量最大的花园社区，主要分布为外围高层+中间多层洋房混合，容积率较低，户型方正部分户型赠送入户花园、内庭院或6米高错层阳台，赠送率高，户型户户朝南向。
小区园林环境舒适，绿化率高，物业管理较好。周边生活配套较丰富，附近有人人乐商场和金逸国际电影城等商业配套，楼下就是11号线地铁口，近地铁1号线西乡站，交通便利。
户型方面，高层主力户型为81平2+1房，97平3房、4房以及126平4房，以及少量88平4房，均属高赠送户型。
目前3房80平2+1房户型挂盘价在600万区间，相比3月价格涨幅在50万左右。
其他区域
宝安其他区域如西乡老城、桃源村、沙井等受地理位置、区域配套、住家环境等综合对比之下，涨幅基本不明显。因此，像西部刚需3房超过600万以上预算尽量不要出碧海一带。
总结
当前片区内部分化已现，未来趋势是同片区内不同楼盘涨幅不一，并且同楼盘不同户型涨幅也会不一样，甚至某些户型会横盘，比如壹方中心95平3房无阳台未来涨幅一定会低于148平入门级4房。
当前深圳楼市坑远比机会多，真正合适投资标的越来越少，随着门槛逐步抬升，投资客逐渐退出市场（投资客资金是有成本的），自住客以自身需求+生活习性+住家环境+配套齐备+放低收益预期+降低杠杆（力所能及）选购合适物业，并不一定要追求所谓热点区域，比如去年大空港打新，今年照样站岗。
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