知了找房·「深圳10月报」供应减少新房三连降 政策平静二手量价稳

一、月度市场综评

1、二手住宅量价齐稳，全月过户7165套，日均值涨一成，为近四年同期最好水平；

2、供应再回落，供给不平衡成交冷热不均，月度新房住宅备案量三连降至2656套；

3、改善户型成交稍显活跃，6万以上高单价占比超三分之一，单价总价段双双上移。

二、关键数据

1、10月二手住宅成交7165套，环比上涨0.58%，同比上涨89.20%。

2、10月二手住宅成交57.87万㎡，环比下跌1.61%，同比上涨86.23%。

3、10月二手住宅成交均价55373元/㎡，环比下跌1.44%，同比上涨6.51%。

4、10月新房住宅成交2656套，环比下跌5.92%，同比上涨44.74%。

5、10月新房住宅成交26.70万㎡，环比下跌3.34%，同比上涨49.84%。

6、10月新房住宅批售2694套，环比下跌52.57%，同比下跌57.29%。

7、10月新房住宅批售28.57万㎡，环比下跌51.22%，同比下跌49.06%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

1、二手住宅市场综述

（1）成交量分析

2019年10月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交7165套，环比微涨0.58%，同比上涨89.20%;成交面积57.87万㎡，环比下跌1.61%，同比上涨86.23%；成交均价55373元/㎡，环比下跌1.44%，同比上涨6.51%，整体量价齐稳。

受国庆假期影响，10月全市仅有19天录得二手房过户数据。在统计日期减少的情况下，全月过户总量并未受明显影响。二手住宅合计过户7165套，略多于9月的7124套，日均过户377套，环比上月增长超过一成。从全年成交来看，除去1-3月受春节影响成交波动较大外，4月起，深圳住房需求稳步释放，月度成交高度稳定在7000套左右。10月8日，个人住房贷款利率调整落地，对成交影响也远小于预期，金九银十市场虽难言火热，但也并不平淡无奇，10月二手住宅成交量已是自2015年以来近四年同期最好水平。

细分到深圳各个区域表现如下：在10月二手住宅成交中，宝安区以1813套的成交总量位列全市首位，占全市成交总量的25%；其次是龙岗区成交1636套，占全市成交总量的23%；再次是福田区成交1301套，占全市成交总量的18%；罗湖区成交1129套，占全市成交总量的16%；南山区成交1119套，占全市成交总量的16%；盐田区成交167套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六大行政区涨跌各半，其中宝安、福田和罗湖三区环上涨，龙岗、南山和盐田三区下跌，涨跌幅均不大，在一成以内。

（2）成交价格分析

价格方面，10月二手住宅均价小幅回调至5.5万元/㎡区间，同比表现有所上涨。实际上，除去2018年10月，受成交样本结构影响当月二手住宅均价略低外，731后时代，深圳二手市场均价变化幅度很小，基本围绕5.5万元/㎡区间小幅波动，环比变化幅度在5个百分点左右，调控对市场的影响是全方位地从成交量值到价格的全面平稳。

从各区域成交均价来看，三大梯队成员不变，其中第一梯队的南山区“8字头”， 福田区“7字头”；第二梯队，宝安、罗湖“5字头”；第三梯队，盐田和龙岗“4字头”左右。环比方面，六大区域涨少跌多，仅有宝安表现为上涨，涨幅不足三个百分点；其他五大区域表现为下跌，跌幅均不大，在五个百分点左右。

（3）成交结构分析

①成交面积段分析

从成交面积区间结构图看，10月份占比最大的面积段依然是50-90㎡户型，成交占比54.13%，较上月增长0.47个百分点；占比第二高为50㎡以下户型，成交占比21.97%，较9月下降1.06个百分点。从成交数据来看，月度50㎡以下小户型和144㎡以上大户型，即两端成交占比略有萎缩，改善型户型，尤其是120-144㎡户型成交稍有活跃。

②成交单价段分析

从成交单价区间结构图看， 6万以上单价区间仍然是成交主流，10月占比超过三分之一，达34.71%，较上月上升1.76个百分点；其次是4-5万单价区间，占比22.69%，较上月下降4.28个百分点，也是当月成交占比变化最大单价段。整体看，5万以上中高单价段占比有进一步扩张的趋势。

③成交总价段分析

从成交总价区间结构图看，10月市场份额最大的部分为500万以上总价产品，占比26.70%，较上月上升1.55个百分点。其次是300-400万总价产品，占比24.39%，较9月提升1.18个百分点。当月占比变化最大的是100-200万总价段产品，下降1.78个百分点。从10月来看，总价段与单价段类似，也呈现中高价段占比上升，低价段占比萎缩的趋势。

2、新房住宅市场综述

2019年10月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交2656套，环比下跌5.92%，同比上涨44.74%；成交面积26.70万㎡，环比下跌3.34%，同比上涨49.84%。

10月，新房供应明显减速，全月仅有7个项目批售不足3000套住宅产品。新增供应量的减少加上供给的不均衡，使得新房成交冷热不均，整体略显低迷。个别限价热盘吸引全城关注仍无法扭转全市成交下滑趋势。近来，针对房地产融资端的政策都在规范收紧，加上年底回款压力，新房加速入市是常规趋势，2019年末的成交有望反转回升。

10月，深圳主力项目包括佳兆业山海城家园（一期）、天健天骄南苑、新锦安壹号公馆、深国际万科和风轩、天汇时代花园一期等，排名TOP10中高价项目有天健天骄南苑、新锦安海纳公馆。

细分到深圳各个区域表现如下：在10月新房住宅成交中，龙岗区为成交第一区，全区共成交541套，占全市成交总量的20%，主力成交项目包括大族云峰花园、龙园大观花园一期、和成嘉业名园等。其次是龙华区，共成交446套，占全市成交总量的17%，主力成交项目包括深国际万科和风轩、壹成中心花园、中森公园华府等。盐田区成交369套，占全市成交总量的14%，位列第三，主力成交项目为佳兆业山海城家园（一期）。坪山区成交298套，宝安区成交297套，福田区成交246套，光明区成交227套，南山区成交159套，大鹏新区成交57套，罗湖区成交16套。从环比变化来看，十大区域各有涨跌，其中盐田、福田、大鹏新区和罗湖四区上涨，福田大鹏新区涨幅在八成左右，盐田区涨幅接近3倍；其余六大区域环比下跌，除光明区跌幅近五成外，其他区域跌幅不大，在一成左右。

3、二手新房住宅市场对比

2019年10月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交9821套，环比下跌1.27%，同比上涨74.69%；成交面积84.58万㎡，环比下跌2.16%，同比上涨72.97%，新房二手住宅成交套数比为0.37。新房成交持续小幅下挫、二手量值稳中微涨，全市住宅成交总量保持在近万套左右水平，新房、二手成交量差距再扩大。

4、新增预售项目

2019年10月，Q房网数据研究中心监控显示：全市有宝安天悦壹号玺苑、满京华云朗公馆、嘉信云峰公馆、九方广场、誉珑名苑、南山金众麒麟公馆、福田深业中城7个项目获批，其中批售住宅产品2694套，环比下跌52.57%，同比下跌57.29%；总面积28.57万㎡，环比下跌51.22%，同比下跌49.06%。10月，新房入市速度放缓，市场供应无论是从批售项目个数还是产品总量上看，均有明显减少。当前深圳全市商品住宅库存22012套，去化周期不足7个月。