公寓的命住宅的价，均价4.3万的建发小巨蛋凭什么？

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建发在光明砸下的“小巨蛋”要卖了！

今天，璟悦轩（小巨蛋）拿到预售证，预售单位1081套，其中商业122套，商务公寓959套，商业备案均价52480元/㎡，商务公寓备案均价42902元/㎡。

这个曾打着“38平做3房”的招牌吸引着刚需的楼盘，以4.1万的起步价入市，究竟会卖得怎么样呢？

最近光明可谓是深圳最火的片区，小巨蛋趁着热度入市，踩准了时机。但是光明的规划尚在逐步兑现之中，投资客入场需要等一段时间。另外，这波热度在一定程度上透支了光明未来的房价，未来光明还能涨多少真的是个未知数。

均价4.3万/平，是否透支房价？

作为建发在光明的第一个产品，外界对它还是富有期待的。毕竟头顶着世界500强的光环，这点在展示中心的设计上就可以看出。

璟悦轩（建发·小巨蛋）位于光明中心区，地铁6号线（2020年通车）南庄站和13号线（2022年通车）公明南站分别距离项目仅800米和600米。6号线直达福田，13号线直达深圳湾口岸、后海总部基地、南山科技园，是一条交通“黄金线”。周边约500米范围内，汇聚红花山体育中心、光明区文化馆、红花山公园；约2公里范围内，奢享15万㎡大仟里、天虹等大型商业。

∆ 项目对面是密集的小产权

该项目共推出1035套公寓，只有两种户型，分别是38平三个空间和49平四个空间。5梯20户，脑海里全是集体宿舍的画面。锋哥现场了解到，该楼盘将于下个月开盘，2020年竣工。但是由于该项目是精装修交付，竣工后还需要预留装修时间。

话不多说，我们先看看小巨蛋的关键词：地铁口、三居室、价格。

地铁口：

根据规划，小巨蛋离明年开通的6号线南庄镇约有1公里左右，步行大概10来分钟，地铁口物业严格口来说算不上。在锋哥看来，步行10分钟以上的“地铁盘”都是耍流氓。

户型（38平3个空间和49平4个空间）：

其实锋哥来看的原因主要是38平做三房是怎么样的，在第一眼进到样板间，内心突然有了刚出入社会时的所希望的小确幸，可以拥有一间属于自己的小屋，不求多大，但求拥有。（由于禁止拍照，锋哥给大家看看官方的动图，以窥一二）

但当这种念头飘过后，却觉得自己身处在一个压抑的地方。首先是层高，仅有3.6米，当然这是土地性质决定了。其次是二层卧室的净高，锋哥要躺上去只能爬着移动进去，站立是不可能站立的。虽然设计方向解决了面积小的原因，但是层高这一先天不足导致空间较为压抑，如果买来自住的话，多半受不了。当然49平的一层有卧室，舒适感强于38平的。

价格：

来看看同类型的益田假日府邸，二手价在4w出头。锋哥此前便预测过，小巨蛋能卖4万算是上天了。高过这个价格，仅存的所谓亮点荡然无存。

今天的预售价格出来后，4.3万/平的均价确实高于预期。实话实说，锋哥并不看好去化结果。

光明能买吗？

常常有人问锋哥，光明会成为下一个龙华吗？以前锋哥的反应跟大家一样，觉得不可思议，可是近来我的观念发生了巨大的变化。深圳已经没有太多的未开发地区，如果想要发展，净地多的区域一定会受到重用，龙华的崛起正是这个道理。当龙华逐渐饱和，南山的后花园光明也逐步亮眼。

在锋哥看来，光明作为深圳的西北门户，也是广深港澳科技创新走廊的重要节点，近年来的关注度一直在攀升。近期的规划方向，除了要把光明科学城打造成一个国家级科学产业科创中心之外，也划入了《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》里。以上种种表明，光明正处于大湾区发展的桥头堡位置，未来更多的资源也将汇集到光明。

以前光明最大的痛点是没有地铁，而今地铁开通在即，光明也即将爆发。锋哥实地去光明考察，对其未来很看好。但仍需提醒的是，光明的发展是稳步发展的过程，短期内该片区仍然存在人少的问题，二手房市场也尚不完善，入场的朋友要做好长期投资的准备，短炒不建议。

目前光明存在的问题主要集中在短期内居住配套不是很足，还需要给予一定的时间来完善。区域内可选择性楼盘也比较局限，当然，有碰到自己心仪的楼盘还是建议入手，毕竟买房都是要跟热点规划走。

锋评

总的来说，作为建发在深的首个项目，锋哥认为在宣传上是除了工夫的。先不说意向购房者登记过万是否真的，单从能带精装，阳台，满足基础居住功能的态度做小户型产品，还是挺不错的。

小巨蛋是个颜值很高的楼盘，如果是小年轻第一眼看到，一定会动心。它刚好承载小年轻希望有的小空间，而且它也很懂用户心理，直接搞个精装修，拎包入住，这诱惑力还是妥妥地。从另外一个角度来说，这么小的空间能做到功能齐全也是不容易，在设计上它的收纳空间很充足，可以作为一个样板参考。

回到现实来看，锋哥认为小巨蛋只适合出租，并不适合长期居住。首先，居家需要各个空间相对独立，而小巨蛋的设计是完全敞开的，房间层高只有1米是致命点，基本要爬着上下床，而且房间均为开放式，一点隐私都没有，另外厨房设计在房间下面，给居住带来很大不便，典型的“中看不中用”是我对户型的全部理解。

最重要的是价格。4.3万的均价可以在龙岗买到住宅，也能在关内一些区域买到性价比高的二手房，在光明买公寓实在不是一个好的选择。如果小巨蛋是住宅的话，它的配套条件将被疯抢，但现在公寓的限制条件多转让难度大，目测小巨蛋的去化不会很理想。