前海招商领玺入市在即，网传单价10万起，值得入手吗？

当下，深圳豪宅成为热门话题。从10月金众麒麟公馆、大悦城天玺壹号不俗的销量，再次印证了深圳强大的购买力。到香蜜湖深业中城则是又一次刷新了千人抢房的历史盛况。

香蜜湖深业中城推出192套房，10月30号公开选房却经历8小时的耐力战，纵使是身家百亿的富豪，有摇到号的运气还得有等到选房的精力。

豪宅热度居高不下，错失了香蜜湖的机会，土豪们已经把目光焦距在前海。目前前海有两大豪宅准备入市，招商领玺便是其中一个。作为前海稀缺的住宅项目，招商领玺的入市传闻从未断过，走到年底，入市也差不多是近段时间的事情。

虽然还没有开盘，但是早已有传闻意向登记客户已有1000位以上，可以想象届时深圳豪宅又迎来新一轮土豪们的争夺战。那么招商领玺这一个前海豪宅到底怎么样呢？

综合评价

招商领玺：82分

前海的规划潜力、升值空间是项目的加分项，但是户型、学位、环境方面略有减分，具体情况如下。

前海豪宅闭着眼就能买了吗？定位模糊、学位普通

招商领玺位于前海妈湾兴海大道与临海大道交汇处，由深圳招商房地产有限公司进行开发，包含3栋38-44层住宅建筑及1栋3层高幼儿园，主推建面约120-150平3-4房。

前海目前在售多为公寓和办公产品，住宅项目的推出注定吸引眼球。招商领玺是招商“玺系”的高端住宅系列，当初蛇口5000万蹲的招商双玺盛况相信大家还历历在目。招商领玺以豪宅的标配进驻前海，关注度还是很高。

虽然招商领玺是前海稀缺的住宅，定位上也是走了豪宅的高端路线，但是户型面积上却是比较尴尬的境地。最大面积只在150㎡，对于追逐舒适，宽阔的富豪群体而言，面积还是不够大。

去年蛇口的招商双玺主推面积在205㎡-422㎡，相比较而言前海招商领玺豪宅面积略显较弱，豪宅属性上不够强，定位比较模糊，120㎡—150㎡明显更适合以小换大的改善型需求。

同时项目的学区划分可能会在月亮湾小学和赤湾学校，学位优势并不明显。不过招商未来将在片区规划一所九年制的学校，而且片区内私立国际学校较多，荟同学校今年已经开学。

荟同学校为幼儿园到高中一贯制，创校团队来自全球教育的泰斗人物，包括耶鲁大学前校长、加州伯克利大学前校长等，教育团队同样来自顶尖院校，教育实力强盛。这无疑也能吸引到为孩子教育而进驻项目的高净值家庭。

前海主要包括的是桂湾、前湾、妈湾三大片区，目前前海在售的项目多位于桂湾，也是前海主流区位，在售项目包括华润前海中心悦玺、前海时代等。

招商领玺在前海妈湾片区，目前妈湾内在售的住宅几乎没有，片区处于加速开发阶段。妈湾是前海的货运港口，以物流贸易为主，加上前海还是在规划发展之中，道路车辆目前主要是以货运车和泥头车居多，携带起一定的粉尘，生活环境目前暂时比较一般。

不过后期将在妈湾和大铲湾之间修建跨海隧道，货柜车等车流可以直接通过跨海隧道上到沿江高速，到时候能够大幅减少前海内部车流影响。

前海作为未来城市新中心发展，更多工程还是在新建阶段，短期内生活环境的改善不会太明显。

招商领玺网传均价10万-11万/㎡，前海住宅挂牌高达13万/㎡

招商领玺入市传闻已经传了好几波，价格现也在猜测10万—11万，基本上比周边二手房高1—2万的差距。前海周边二手房多聚集在月亮湾大道附近，售价也多在8万—10万左右。

来源：链家

前海中心目前只有一个在售住宅——前海时代，链家显示二手挂盘价在11—13万，几乎已经追赶上蛇口、深圳湾、香蜜湖等区域，目前蛇口以海上世界双玺16.3万/㎡最高，其次是半岛城邦3期15.5万/㎡。

来源：链家

前海在售更多还是以商务公寓为主，以卓越前海壹号为代表，公寓挂牌价也高达13万/㎡，华润前海中心悦玺也在9.8万/㎡左右。

目前前海房价已在高位，招商领玺10—11万可能性还是有，精装交付的话，还有可能会去到11万+，价格上估计不会低。前海未来配置高规格的发展战略，虽然目前前海在各项设施配套上还不完善，但对于发展成熟其他豪宅区而言，前海的想象空间更高。

包括入市和未入市，前海目前只有3个住宅项目，前海时代、招商领玺、以及深业颐湾府，住宅尤为稀缺。

此前前海前湾片区计划出让来给两宗地块，最后终止出让，原因不明，其中包含一块住宅用地，那么可知前海未来将有4个住宅项目，住宅可供选择的机会依然不多。

来源：深圳房地产信息网

值得注意的是，深业颐湾府也是近期即将入市的住宅之一，与招商领玺仅一路之隔，两者将会形成打擂台的情况，颐湾府在户型设计上相对较大，也更占优势，其本身还带有独具特色商业配套，对于商业缺乏的前海，无疑起到补充作用。

项目基本信息

招商领玺是招商前海湾一期住宅部分，招商前海湾占地约2.9平方公里，建设体量巨大，集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体。一期除了招商领玺住宅外，还规划有写字楼以及商务公寓。招商领玺计划推售456套房源，其中120㎡342套，150㎡114套。

交通配套：今年9月份，5号线延长线通车，招商领玺靠近5号线的铁路公园站和妈湾站，地铁交通优势便捷。同时周边也有多项公共交通选择，交通方面优势较大。

商业配套：招商领玺是一期住宅项目，据悉每栋1-2层会设置少量商业，后续招商前海湾也规划有更大的商业，但是建设周期也较长，如果在居住层面，后期消费购物只能借助周边配套。

学校配套：片区内规划有一所九年制学校，以前海的规划定位，外界猜测引进名校的可能性较高，值得期待。目前划分学区在南山区内优势比较弱，但是片区内有实力强劲的荟同学校，国际私立，学费方面花销高。

招商领玺周边各项配套不太突出，得益于5号线延长线的开通，交通方面相对加分，但是明显的短期内生活环境、消费方面的局限比较大。

总地来说：

区域上，前海板块潜力大，中心区内住宅项目规划有限，住宅价值依然有想象力。不过受限于规划发展的进度，片区的成熟需要一定的时间，投资短期效益不会太明显，居住方面的生活需求还得借助于其他项目的配套。

产品上，户型在120㎡—150㎡，实用率以70%-75%左右计算，空间不大，是土豪可能看不上，刚需够不着的存在，但对于久缺住宅的前海而言，是不可多得的优质住宅。

价格上，前海公寓现挂盘均价已在11万—13万左右，招商领玺网传10万+以上的均价大概率会有，而且这是招商在前海的“玺系”豪宅，品质可以期待。如果开盘价格过高，还是得仔细斟酌未来的升值空间。

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原创 小覃

编辑 小覃