文/张岳
要说铁饭碗，谁又能比得过包租婆呢？
每个月收收租金，薪资稳定，天天在家追剧，外出逛街，种花养草，偶尔旅游……还月入过万！
在许多人看来，当个包租婆每月坐收房租，躺着都能赚钱，真让人羡慕不已。
然而，如今房屋租赁关系远比想象中复杂，当上包租婆也会遇到各种各样的糟心事，让人累觉不爱。
1
你不是包租婆，不懂包租婆的痛
包租婆遇到的烦恼远比你想象的多，网上的真实案例比比皆是。
首先，是每天担心房子租不出去怎么办：
@阳光灿烂good
北京一居室，房子干净整洁，精装全配。挂某大中介一个月了，也没租出去。郁闷！想找个靠谱的正经上班的白领单身女或者小夫妻。但是一个月了，中介就带看过一次房子，还是那种....小生意人
@一粒红尘
租了快一个月，中介也放盘了，58、赶集也发帖了。根本没几个人看房，看房的也都没下文，更别提价格了
其次，可能遇到刁民和天生免租的神族，很难要到房租：
@鱼儿离开了水
哎，深圳有套房租出去的，租了一年了吧，平时交租就有点拖拉，但总有理由，不想多计较，也体谅深漂的难处，没想到这快年底了，联系不上了，微信不回，电话也不接……
@希莎大人
我还有一个更气人的好吧！一季度一交，每次拖，刚好有一次我换新工作，事情忙了，没记得催房租，她直接找别人合租，然后自己跑了，等我稳定后已经是下个季度交房租的时候了，才发现上个季度的没交，可是已经晚了。
更让人心累的是，遇到没有素质、不讲卫生的租客，不爱惜自己的房子：
@像雾像雨又像风
卫生间的垃圾桶里面至少积累了一个季度的卫生纸没丢。厨房油得看不下去，之前在厨房窗台上放了个硬币，还在那里，已经被油腻住拿不下来了。
@阳光浅笑
坐标魔都，拆迁户拿了一套房，懒得装修直接毛坯租了出去，今年九月底租客搬走了去收房，刚一开门，一股狗骚味扑面而来，差点没站稳，地上都是狗尿和狗屎的痕迹，墙上都是狗爪印，地上到处沾着狗饼干，看着都反胃……
最后，实在不想劳心费神了，把房子交给中介打理，又可能遇到黑中介：
@heaven
黑中介两边坑，房子出租给个人，签的合同明确说明不得转租和打隔断，在9月交第三季度房租后到房子查看发现有转租情况，目前黑中介把房子租给四户，四户合同没到期，还有一户交了一年房租给黑中介，现在房客不搬走，我们想解除合同重新出租，而且黑中介把我一套真皮沙发、洗衣机搬走可能是给卖了……
经过五花八门的租客和黑中介后，靠收租发家致富这条路，还走得通吗？
2
做哪个城市的包租婆有前途？
看过以上真实案例我们才发现，理想很丰满，现实很骨感，并不是所有的包租婆都能过上幸福美满的生活。
想要做一个躺着也能赚钱的包租婆，需要有投资的眼光和策略。
针对当下的房屋租赁市场，房东主要会面临以下问题：
一、难出租
难出租的原因有两个方面，一个次要因素是租金定价过高，缺乏竞争力；另一个主要因素是房屋所在的城市是否为一线城市，人口是净流入还是净流出，住房自有率为多少，房屋附近有没有便利的地铁和商业配套等等。
二、难收租
难收租和租客不讲卫生、不爱惜房子，其原因都取决于租客的个人素质和品德修养，如果房屋所在区域多是高净值人群和高素质人才，那么类似问题发生的概率会相对较小。
三、黑中介
目前国内的房屋租赁市场，缺乏专业的管理平台，存在安全隐患，即便是一些大型的中介公司，由于中介人员的流动性大，素质良莠不齐，只负责促成租赁合同便不再提供后续服务，在这样的情况下，一旦房东和租客出现矛盾，要么忍气吞声，认倒霉，要么通过高成本的法律途径解决问题。
归根结底，想成为一个生活中充满“诗和远方“的包租婆，在把房子租出去之前，投资房产这一环节就要先把好关，必须做到选好城市，选好区域，选好项目，以及一些附加的物业管理服务。
在北上广深四个一线城市中，哪个城市的包租婆有前途？答案是深圳。
（北上广深人口和土地面积，人口密度图，制图：楼市参考）
深圳是一线城市中非常特殊的城市，深圳的土地面积约是北京的1/8、广州和上海的1/3，但深圳的人口密度在4个一线城市中最高，其真实常住人口接近2500万，每年的人口净流入约50万。
（粤港澳大湾区城市住房自有率 图片来源：贝壳研究院）
10月18日，《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》（以下简称白皮书）发布，白皮书指出，深圳住房自有率为23.7%，也就是说，深圳有超过70%的人靠租房生活，这是一个潜力巨大的市场！
3
在深圳做一个
躺着也能赚钱的包租婆
令人遗憾的是，深圳住房具有严重稀缺性，房价高且严格限购，在这种情况下，如何在深圳做一个躺着也能赚钱的包租婆？从近期的一份克而瑞统计数据中，我们似乎可以找到答案。
（来源：克而瑞）
近日，据克而瑞系统统计数据显示，由深圳仁恒开发的仁恒梦公园项目在2019年3季度深圳市公寓市场取得了成交面积和成交套数的双料销售冠军。仁恒梦公园自8月16日开盘，热销近千套。
投资客在用脚投票，为什么仁恒梦公园可以得到1000名业主的认可？为什么该项目可以如此热销，并取得深圳公寓市场的双料销售冠军？
原因就在于，仁恒梦公园完美的解决了“包租婆的痛点”，不仅好出租，好收租，还适合自住。
为什么好出租、好收租？
因为仁恒梦公园周边多是大学城和高新产业园，未来将会聚集大批高素质人才和高净值人群。
仁恒梦公园选址深圳四大新城之一——大运新城，大运新城被称为深圳第二个南山，也是深圳六大城市新客厅之一。
国际大学城就坐落在大运片区，其中包括香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学和吉大昆士兰大学，预计2020年将落地14所高校，招生约20万人，如此多的高等院校，未来将支撑起片区的文化底蕴和人才输送。
（业态分布图）
产业布局，龙岗天安数码城、大运软件小镇、龙岗城投大厦、启迪协信科技园等高新科技产业园区环布项目四周，除此以外，仁恒梦公园项目集办公、商业、商业街区、公寓、酒店五大业态于一体，总建面约33万㎡。建成后预计将有超3000家企业进驻，预计集聚超10万精英人群，目前已和深圳科技园、中国移动签署战略协议，华为、荣事达等知名企业已确认进驻。
大学城为产业输送人才，产业园为片区汇聚人才，这些人群普遍对生活品质有要求，且具备一定经济实力，结合仁恒物业高端的管理服务，仁恒梦公园的租住需求将供不应求，租金回报率也非常可观。
仁恒梦公园更适合自住。
仁恒梦公园自开盘以来，热销近千套，这其中不仅仅是深圳本地人在买，很多外地人也来“抢”房。在开盘之初，一位来自上海的“仁恒”老业主，不远千里来到深圳，携巨款狂扫三层！
这些一次买多套甚至多层的投资者，除了想当上“深圳包租婆”外，他们也会留下一套用来自住，因为仁恒梦公园的产品几经雕琢，死磕细节，多次推翻重建，其居住价值很高。
产品之外，项目无缝接驳16号线（在建）回龙埔站，4个站即可转乘14号快线地铁，而后8个站，即可抵达福田中心，交通便捷。
（项目区域图）
片区建设有约945万平方米“龙岗绿肺”，包括大运自然公园、龙城公园、乐城公园和大运体育公园（规划中）四大公园，更值得一提的是，项目紧邻668米的深圳新地标，地标所在，中心所在，仁恒梦公园坐享地标红利。
产品之内，项目设计有2000平的潮流时尚运动会所，包含游泳池，健身房、咖啡厅、瑜伽房、舞蹈房等，同时还配有建面9万㎡的商业，包含商业街区和一个大型的shopping mall，2.3万㎡围合式园林，以及900个共享万物房。
（商业效果图）
（会所实景图）
户型空间，约28-68㎡，精巧实用，空间感强，全屋配置提升，可拎包入住。
其中28㎡可以做到1房1厅，总价98万起，小面积低总价，不仅上车门槛低，以后也好出租好转手。
38㎡可以做到1+1房1厅1厨+内阳台，性价比高，户型方正，户户朝南，采光通风视野都非常好。
像这种位于深圳新地标旁，不限购、不限贷、门槛又低；好出租，好收租，又适合自住的公寓产品，可能是成为深圳包租婆最好的上车机会。
听梦公园销售说，本周末将会推出一批性价比超高的精选房源，数量有限，价格划算，先到先得，现场成交除了有折扣优惠外，还可以抽苹果手机、家电，想入手的抓紧了。
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