深圳卖房第一难楼盘诞生，肇庆下跌30%，2019买房须谨慎！

       楼市进入小阳春确凿无疑，然而楼市冷热不均态势明显。既有众多网红盘更有去化艰难的楼盘。2019年如何买房，还需听取专业置业建议！

      开盘一个月销售为0，深圳滞销第一盘诞生！

      历时一月余，3月22日获批的华谊兄弟文化城（深圳·国际影视文化城）仍然没有取得销售业绩，在规划和资源资源局销售页面显示，华谊兄弟文化城全部显示“待售”状态！

       对于这个楼盘去化困难的原因，地产凝眸认为，首先该公寓是商务公寓，在731 新政后只能由公司才能购买，而且在出让土地时竟然约定仅限影视文化相关行业公司购买！这就是一个大坑。深圳商务公寓在731新政后本来就很难卖，只有少数特殊地段公寓教授欢迎，商务活动并不发达的坪山住宅去化都比较慢，更何况商务公寓！

       其次，该项目所在片区整体发展较慢，周边农民房、厂房居多，环境一般；

       第三，华谊兄弟文化城周边基础设施建设亟待提升，缺乏必要的商务配套，另外距离地铁线也比较远，交通不方便。

       回顾下华谊兄弟文化城的开发始末：2014年5月16日，上市企业华谊兄弟以16.384亿元的底价竟得深圳市坪山两宗工业用地和一块商业办公用地。其中 G11314-0090宗地属商业性办公用地，土地面积80082.79m²，使用年限40年，挂牌起始价为14.59亿万元。G11311-8015宗地、G11314-0091宗地属工业用地，土地面积分别为33298.91m²、69836m²，使用年限均为30年，挂牌起始价分别为0.364亿元、1.43亿元。据公开消息，项目总体规划占地面积约118万平，总建面约261万平，总投资约130亿元，计划分三期开发，号称要打造“中国好莱坞”。规划以影视全产业链为核心，包括影视制作、发行、影视产业园、影视传媒等领域，涵盖影视产业上下游约10多个行业，将采取产业培育与项目建设同步的模式，预计完工后，将每年创收约70亿人民币，可同时满足6部国际大片拍摄与制作，每年输出电影12-15部。

文旅未动，地产先行

     华谊兄弟拿地时对外透露，计划三年建成一期。结果快5年才勉强销售，说好的文化影视也不见了，现场目测发现，华谊所谓的影视城目测仅仅占地五分之一，建筑面积占地预估十分之一。这又是一桩打着文旅项目名义开发的房地产。

       然而，这样的房地产势必收到市场的唾弃；这从时隔一月，销售依然不见起色可以得到印证；或许华谊兄弟文化城名声已经不行，据悉，目前项目推广名已经改为深圳·国际影视文化城，仍然是换汤不换药。

       市场冷热不均，买房注意选择强势区域！

       年后，粤港澳大湾区规划推出，区域楼市迎来利好，大部分城市房价温和上涨，但据地产凝眸了解，部分城市如中山个别镇区仍然下跌，紧邻佛山的肇庆房价相比年前更是大幅下跌，幅度高达20-30%之多！

       大湾区弱势城市如此，龙头城市深圳从去年731新政后也出现冷热不均局面，部分区域、部分楼盘出现秒光态势，然而还有更多楼盘去化困难，门前冷落。

       这意味2019 买房必须认准潜力城市。地产凝眸认为，大湾区置业首选深圳、广州、佛山、惠州、东莞，而且必须选择各自区域内强势区域。

       以深圳为例，深圳强势区域一是城市中心具备核心优质资源的区域比如深圳湾，当然现在这些区域已经沦为富豪的首选，动辄数千万，普通人已经无法参与；二是光明、沙井等西部新兴区域，沙井得益于11号快线地铁开通，已经诞生华强城等网红楼盘。光明区得益于距离南山的快捷地理优势和科学城的打造，产生勤诚达正大城这样暴雨中开盘去化高达350套的热销楼盘；三是东部龙岗大运和国际低碳城片区、坪山区。作为地产凝眸长期跟踪的区域，坪山未来发展潜力很大，但是仍然要精心选择优质物业，首选区域内标杆物业，比如世贸粤湾一号；选择性价比高物业，比如奥园翡翠东湾。

      2019 买房避开弱势片区，牢记专业建议！

       对于深圳未来弱势片区，地产凝眸认为要规避未来5年基本跑输大势的区域，比如横岗、龙岗靠近横岗边缘区域。

       横岗地处布吉和龙岗中心之间，这两个区域自身发展还亟待提升，没有余力外溢或提升横岗，其次，横岗有殡仪馆阴影困扰；从深圳规划看，横岗未来缺少重点工程或重大交通项目，而近期网红盘集中地光明、沙井就有光明科学城、空港新城、海洋新城概念。

       从楼市去化看，这些区域楼盘去化一般。比如靠近横岗的顺泽阳光公馆最近开启3.1万特价房，原因是长达四个多月的销售，到目前去化刚过40% 。更值得警惕的是，据网友披露所谓的特价房实际价格还比去年12月份开盘时略贵，这样忽悠客户，加之其他缺点，去化怎么可能好起来？！区域类似楼盘还有建信天辰，周边环境较差，虽临近地铁塘坑站，然而自住不推荐，会受到龙岗大道噪音严重影响，未来是否入手还要看性价比。

       避开弱势区域之余，地产凝眸建议购房者入手前回答好六个问题：预算多少钱？希望买多大的房子？工作地点是否会变更？交通配套最便利？物业是否能升值？

       在心中有数后，还要牢记如下专业建议。切忌跟风购买，刚毕业出来工作的年轻人，社交圈层狭窄，一般是听从家人，同事，或者中介宣传而跟风购买。须知大部分中介是根据佣金高低来推荐楼盘，根本不顾虑客户自身需求和未来发展。这样很容易买到长达5年乃至8年才能解套的楼盘。比如上文提到的横岗区域楼盘。

       对于二手“笋盘”，切记不能因贪便宜而买错房。看到便宜的房子，首先咨询是否有不宜居住问题，比如凶杀房、不规则房、质量问题房，建议多次看房，可选择不同时间如白天、晚上、晴天、阴天等情况多看几次。

       如果是新房特价房，要根据自身经济实力，选择户型、朝向、楼层，不能完全挑选"先天不足"的折扣房，尤其是忽悠人的特价房，比如顺泽阳光公馆近期推特价房，楼层差而且价格比开盘价还略贵一点。因此，买房前多方咨询，比如地产凝眸平台，你就不必担心会上当。

       最后提醒一定合理利用杠杆。在“房住不炒”大背景下，即便在深圳，什么时候才能大幅度上涨不好说，个人预判3年以后；因此要根据个人收入来衡量你的负债能力，还要考虑可能遇到的波动行情，妥善安排资金总量、还款计划，避免不能及时还款。