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在楼市的高速发展中，在房价的快速上涨之时，预售这一制度发挥了很好的推进作用。但是，预售产生的问题也日渐积累。前段时间有部分省份曾经酝酿取消商品房预售制，这让当地楼市风声鹤唳。我们都知道，预售制对于房地产开发商来说百利无一害，对买房人来说却是问题多多。今天，我们来作个简短的分析。
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商品房预售制的前身就是卖楼花，起源于香港，在内地发扬光大。由于预售制使开发商的资本金根本不用建完整个工程，可以先拿到客户们的钱，用客户的钱为客户建房，还可以用炒高的地价作抵押在银行贷更多的钱，继续开发。这种借鸡生蛋的高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张，同时助推地价、房价的飙涨。取消预售，开发商必须用自己借的钱完成整个建设。这不仅是销售制度的变化，更是房地产杠杆资金的变化。现在撤下这根杠杆，不止小房企要倒下一大批，有些大房企也逃不了厄运。现售对房企资金的要求是成倍地增长，对于当前楼市即将进入冬天的开发商来说可能是雪上加霜。
预售制的隐患重重，主要表现在以下几个方面：
一、烂尾的风险，且烂尾后，承担后果的不是开发商而是银行和买房人，其中又以买房人最为艰难。现在的房企都是快周转模式，一旦发生资金链周转不灵，工程立马烂尾。对社会稳定造成重大影响。
二、违规销售禁而不绝，部分房企根本就不具备预售条件，也提前收取买房人的房款。一旦房价波动，资金断裂，买房人无房可接。
三、质量的问题矛盾重重。买房时，售楼人员吹得天花乱坠，接房时连连后悔。往往各大房企不管是销售沙盘还是媒体广告，都有意无意的进行美化或扩大优势。但是，在签订合同之时，这些重要的内容在合同内无一体现。当房子出现了质量问题、承诺没有兑现之时，以售楼书和沙盘作为依据在法律上只是要约，并不具有法律效力，很难获得法院的支持。
预售取消，买房就买现房。这成为每一个接房人期待的事情。毕竟眼见为实，买房才放心。
预售制一旦被取消，房企的“高周转模式”完全失效。由于各大房企都是玩高周转高杠杆，根据机构测算，排名靠前的174家房企的加权平均净负债为91.37%，这也直接表明预售取消不现实，因为当前的房企没钱玩现房。这一个原因足够不能取消。也就是说，现房销售没几家房企可以周转，大部分房企直接倒下。所以，房产高杠杆之下出现了大量的债务，这些高额的债务不仅绑架了购房者、绑架了银行、更是绑架了整个宏观经济。
如果大量房企倒下，银行怎么办，买房人怎么办？经济怎么办？所以，要实行现房销售需要一个过程，循序渐进才是根本。否则，取消现售制本身对买房人来说是一个大特大利好。如果房企出现问题，最终受影响最大的还是买房人。
楼市中不好的规则迟早都会调整，广东作为改革的先行者，最近出现的预售转现房的迹象，广东的 中山市最近推出的地块全部都要求现售。首个商品房现房销售试点项目也就正式亮相，这在当前楼市转冷之时，引起了市场的广泛关注。
取消预售，开展现房销售，开发商的日子更加艰难。同时，由于现房销售延后了房子的供应，在供需不能有效平衡的情况下，房价可能属于稳中有升的表现。如果现房销售，同时保障供求平衡，那么，对于买房人来说就是一件百利无一害的事情。
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