每年光利息就要还4000亿!这50家开发商有息负债逼近6万亿

来源：南方都市报

把握好规模和负债的平衡，是房企的一项终极课题。

不融资，则难以实现规模扩张；一旦出现资金链紧张，则会让企业深陷泥潭，甚至不得不断臂求生。

南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研房企2019年的负债情况，50家头部房企有息负债规模总计超58000亿。按照7%的平均融资成本来计算，每年要还的利息超过4000亿。

其中有房企负债最高直逼8000亿，而50家房企中仅有8家的有息负债同比下降。

6家房企有息负债超2000亿

在房企负债表中，房企的总负债中包含预收的购房款，并不能直接体现企业的负债情况。房企的有息负债，即企业负债当中需要支付利息的债务，更能体现房企真实的负债水平。

据南都大数据研究院统计，截止2019年末，有息负债超过2000亿的房企有6家，恒大以高达7999亿的负债规模高居榜首，其次为碧桂园、融创、绿地、保利、万科，这6家有息负债规模占50家房企负债总和的近40%。

事实上，近几年恒大有息负债一直远远超过同一阵营的龙头房企。不过截止2019年底，恒大手持现金达到2288亿元，同比增长了13.7%；近3亿平方米的土地储备在房企中也位列第一（碧桂园统计口径改变，无数据）。

恒大集团董事局主席许家印在3月份宣布，“从2020年，恒大开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

按照恒大“降负债”的规划，未来三年要降4500亿负债，到2022年要把总负债降到4000亿以下，负债率达到行业中低水平。

再来看碧桂园，碧桂园有息负债总额约为3696亿元，需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元，占总有息负债的31%。财报显示，现金短债比是衡量房企偿债压力的一个重要指标，现金短债比越高，偿债压力越小。以2683.5亿元可动用现金余额计算，现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍。

总体来看，万科的财务政策也是稳健的。2019年万科有息负债为2578.5亿，货币资金为1661.9亿，净资产为2705亿，计算得出净负债率33.87%，远低于行业平均水平。

超四成房企负债集中在500亿-1000亿

有息负债1000亿-2000亿（不包含）的有11家，代表房企有富力、中海、华夏幸福、龙湖、招商蛇口、华润、世茂、首开、佳兆业、阳光城、旭辉。

近几年，一直饱受高负债压力的富力，在2019年的负债总额达到3475.27亿元，资产负债率达到81.33%，净负债率高达198.9%。从债务类型看，有息负债达1971.4亿元，其中一年内到期债务为622.7亿元，远远大于富力的现金余额384.4亿元。业界评论认为，重仓酒店资产使得富力面临巨大的压力。

这一区间销售规模最小的是佳兆业，有息负债却超千亿。过去几年，佳兆业一直努力在降低自己的负债，改善流动性。2019年的债务结构得以优化，1年内到期的占27%，1-2年内到期的占22%，2-5年内到期的占49%，5年以上的占2%。同时，佳兆业手握现金370亿，较2018年年底增长了61%，可以覆盖短期到期债务。

有息负债500亿-1000亿（不包含）的有21家，代表房企有雅居乐、金茂、泰禾、奥园、绿城、金地、新城、荣盛、时代等。

有息负债500亿以下的有12家，代表房企有金科、建发、中梁、华远、绿地香港等。

超八成房企负债规模加大

作为高杠杆行业，同比2018年来看，不同阵营的房企表现又如何呢？

数据统计显示，50家上市房企中，有42家的有息负债同比2018年呈不同程度的上升，仅8家负债下降。

其中，奥园、大发分别以66%、61%的增速位列50家房企之前两名；其次为建发，有息负债也比2018年同比增加52%。

随着规模扩张，中国奥园的资产负债率一路增长，2016年至2018年分别为77.97%、78.44%、83.73%。在2019年，奥园持续采取快速开发、快速销售、快速回款的高周转策略，提升一二线城市占比，豪掷339亿元新添87个项目，当中79%通过收并购方式取得。假设以金额占比计算，这意味着，将近295亿元资金需要支付收购方。同时，更多新获取的项目需要更多的资金支撑项目开发，有息负债规模同比大增66%也在意料之中。

2019年建发国际实现了逆势扩张，但与此同时，其负债规模也出现猛增，净负债率也处在174%的高位。不过，建发国际虽然负债率较高，但作为建发房地产集团控股子公司，有母公司的财务支持。在其长期借贷中，间接控股股东贷款230.82 亿元，同比增长43.5%，在公司长期有息负债中占比最大。这部分资金成本约5.7%左右，偿债压力相对较小。

同比增速30%-50%的有8家，代表房企有中梁、荣盛、路劲、建业、融创、旭辉、越秀、富力。

作为一家老牌国企，越秀这些年不断加大拿地力度，持续扩张，仅2019年上半年，就新进了4个城市。同时加大与地铁公司的合作开发，加大与城中村旧改合作。全年总土储同比上升23%。加大开发步伐之下，需要大量资金支撑。截至2019年，越秀地产长期借贷加上短期借贷及长期借贷当期到期部分合计达到710.22亿元，同比增长近33%。

同比增速10%-30%的有19家，代表房企有华夏幸福、中骏、招商、龙湖、中南、恒大、世茂、金地、碧桂园、时代、绿城等。

同比增速10%以下的有12家，代表房企有绿地、雅居乐、金茂、佳兆业、新城、中海、保利、华润等。

值得注意的是，虽然有息负债规模和融资成本高低影响企业利润率水平，但有息负债规模上涨的同时，不同规模企业的现金等价物也可能随之上涨。所以，如果看一家房企的资金链状况，还是要看偿债能力。

仅有8家房企实现降负债

与此同时，8家房企实现了降负债，其中泰禾有息负债同比下降30%。此外还有万科、阳光城、金科、绿地香港、正荣、远洋、北大资源等。

泰禾集团从2018年末开始，陆续出售十多个项目，总回款超过百亿。借助此项操作，公司的债务压力有所减轻。2019年，泰禾集团的有息负债水平由2018年底约1380亿下降至960亿，同比下降约30%；净负债率243.76%，下降约140个百分点，下行明显；资产负债率84.88%，下降约2个百分点。

再来看绿地香港，截至2019年，绿地香港持有货币现金103亿元。期末净负债率降至18%，这一数据创下绿地香港历史新低。有息债务余额133.89亿元，其中63%为长期债务，37%为短期债务，加权平均融资成本5.87%。