地产人看过来！留用地新思路！留用地利用率该如何提高？

现今，很多地方都在进行城市化更新，而在这快速的城市化过程中，农村集体土地产权归属设定，以及集体土地的入市流转，关系到农村集体的长远发展。

随着各地快速城市化发展，政府采用征地留用地的做法，去对政府征用集体用地时对村集体货币补偿外的另一种补偿。但在实际过程中，留用地的使用产生了许多土地低效利用的问题，影响了城市的集约化发展。

在当前，中国城市化发展正在转变传统粗放式的扩张思路，聚焦城市发展质量的提升，促进城市化内涵化发展，创新留用地制度、提高土地利用效率便成为其中重要的一环。

什么是留用地？

留用地是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地集体经济组织用于发展生产的建设用地。也可以将其理解为政府给征地农民货币补偿之外的一种土地补偿模式。

前面也提及了中国城市发展正在转变传统粗放式的思路，那留用地的开发模式一般是怎样的呢？

一般留用地的集中开发模式有几种：

一、 出租土地

指村集体将留用地出租予他方，以收取土地租金盈利的方式。但实践中，承租人多将土地作为停车场使用，或上盖简单棚房作为厂房出租，这种开发模式较为原始。

二、出租物业

村集体将留用地上盖物业出租予他方，收取租金盈利。产业类型多以汽车机械设备、零配件销售、较小规模的物流仓储为主，但这种方式仍较为粗放。

三、 合作开发

村集体以土地作和分别作股，开发商以资金作股，双方协议根据土地价格和建筑成本分得相应物业产权，再统一经营和分别出租获取利益。产业类型多为百货销售、电子零配件、家具电器销售。

四、 自主经营

村集体对留用地自行投资开发，建设商铺用房、物流厂房、仓储库房等，并自我经营管理。

五、 政府统租

在留用地几种安置或置换的前提下，由政府出面注资组建企业，租用集中留用地，各村按占地比例发放租金分红。

前两种的模式是比较粗放的，收益都偏低，自主经营的模式不仅要求村集体有一定的经济实力，更对项目要求开发的专业要求较高，而政府统租的模式规模大且集中，但是由于政府缺乏市场运作能力，往往导致盈利不高。

留用地的产权归属

我国城乡二元的土地管理制度导致了城乡分治的土地权利结构，所以在土地流转的过程中，产权不稳定，往往会产生许多土地问题。

从近几年各地的实际操作来看，留用地安置中返还土地归属存在着两种不同做法：

一种是“产权保留”，即对留用地实行用途转换，即只实施“农转非农”，但并不改变集体对留用地的所有权，可理解为“用途转换，权属不转移”。

另一种是“产权转变”，即对留用地实行用途转换和权属转移的双重转换，可理解为“用途转移，权属不转移”。

还有一种更为复杂的留用地产权，即合法外村集体占有土地，主要是指由于历史原因形成的无任何用地手续，但由集体实际使用或由其私自转让的土地，或土地产权问题没有得到根本性解决的违法用地，具体表现为“国有化的地，原住民的房”，这种现象在深圳较为普遍。

留用地的土地流转中的产权实现

产权权益的实现关键在于权益实现的途径是否合法存在和畅通。近年来，加强农村集体建设用地流转，实现与国有土地的“同地、同权、同价”是农村产权制度改革的主要方向。

留用地开发利用的过程可以简化分为三个环节：

（1）政府征用土地后按一定比例返还原村集体用地；

（2）集体通过基础设施建设开发，将生地变为熟地；

（3）集体以协议或招拍挂方式将土地出让给开发商进行建议。

村集体通过第一环节获得可供开发的留用地，但是由于村集体经济实力相对欠缺，并不具备充足的开发能力，在第二环节只能依托政府的规划。

而村民内部权属利益分配复杂，也直接影响了留用地项目开发建设进程。且留用地地块多狭小且分布混乱，无法形成规模效益，这本身也为留用地的开发利用带来难度。

提高留用地利用效率的策略

一、产权界定

明晰权益对社区合法用地的产权权益进行明晰和细化是农村土地产权制度演进的方向，产权明晰是利益得以实现的前提。必须对留用地的使用、收益、占有和处分的权益通过规范性文件予以明确，才能真正得以保障原农村集体经济组织的合法产权权益。

二、合理确定留用时序

不同规划区内的留用地，在空间上呈现的分布特点不同，所处市辖区的经济发展水平、项目类型和属性又存在一定程度的差异。因此，在探索留用地流转机制时，需要综合考虑规划区内留用地的产权、规划、数量、分布等相关情况，并结合各规划区的经济发展水平，综合考虑重大项目的位置和特征，因地制宜，合理确定流转时序。

三、实行有差别的流转标准

以广州市留用地的规划用地实际情况为例，其规划用地类型有：工业、商业、工商业以及其他。其中，超过一半的留用地用地类型为工业，成以上规划用于商业。

工业用途收益远低于商业或办公用途，因而商业用途留用地的流转定价标准要相应高于工业用途的流转定价标准。同时，因不同区的经济环境和产业结构不同，不同规划用途的留用地规模不一，质量存在差异，在具体流转过程中应考虑现实情况，提出不同的流转要求。

结语：

未来，进一步创新土地制度，推进以产权制度创新为核心的农村集体土地改革，将有助于提高土地的利用效率效益、整合城市社会空间，这不仅是城市内涵式发展的体现，也是我国经济社会转型发展的关键。

免责声明 本文来源：新城云

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