限售对「深圳房地产市场」的影响是什么？

　　最近，有关房地产市场限售的争论升温。自去年7月底政策出台以来，深圳房地产市场发生了哪些变化?

　　2017年3月25日，厦门成为近几年来中国第一个出台限售规定的城市，要求新购住房在取得房产证书后上市两年以上。随后，全国多个城市纷纷加入限售的行列，据不完全统计，已有近50个城市出台了销售限制政策，销售限制范围从2年到5年不等。近日，厦门、福州、青岛等城市的限售令到期。随着大量房源流动性的释放，房地产市场是否会再次震荡成为市场关注的焦点。

        去年7月31日，深圳推出的限售。当时，深圳提升了楼市调控措施。个人、企业、事业单位、社会团体转让新建商品房，应当自取得固定产权登记证之日起五年内予以禁止。居民家庭购买新商品房(不包括人才住房、住宅商品房)的，应当自取得房地产权证之日起三年内禁止转让。更多数据显示，2017年深圳产权转让时间不足三年的二手房占二手房总成交量的46%，二手房投机现象较为明显。

　　“731”新政对深圳房地产市场产生了重大影响。根据美联物业全国研究中心的数据显示，去年8月深圳二手房市场交易量增加，但进入9月后交易量大幅下降。其中，深圳新房数量从去年8月的三千五百多套下降至9月的两千二百多套。二手房数量从去年8月的近七千个减少到9月的五千个左右，二手房数量大幅减少。在这方面，一些业内人士表示，预计市场发生变化后，开发商的反应速度将超过二手房主，开发商在推广和分销渠道方面具有更大的灵活性。一些新的住房项目被征税，在价格限制和其他因素下，价格优势呈现，因此新房的关注度仍远高于二手房。

　　事实上，二手房交易比例是衡量一个城市是否具有投资价值的重要指标，它可以反映城市房地产开发的成熟程度。深圳是二手房交易的主导市场。根据深圳中原研究中心的数据，今年前三个月深圳新房月成交量分别为三千三百套、一千二百多套和五千三百多套。二手房成交量分别为三千三百、一千九百和四千四百套，二手房成交量甚至低于新房成交量。

   　从深圳近年来出台的政策来看，他们正在逐步打击投资行为。深圳出台了相关限售政策，从限制交易的角度遏制短期投机者通过短期投机获利的方式，是对政策早期实施的进一步补充。

　　深圳推出限售政策已有九个多月的时间，从成交量的角度来看，效果是明显的。瓦乔维亚房地产国家研究中心主任何前如说，一些城市第一批商品房限制的到期并不意味着所有这些房子都会上市，所以没有说会有大量的二手房进入市场，这只是一种可能性。第二，自去年深圳市场开始实行限售政策以来，整个市场的交易量出现萎缩，特别是投资者因持有时间较长、持有成本较高而更加谨慎入市。但这项政策对刚性需求客户的影响不大。今年整体市场气氛有所好转，二手房市场交易量预计将保持稳定，比去年有所上升。

　　那么，限制销售的“激烈行动”会不会对市场产生相反的影响呢?义州研究院智囊团中心的研究主任严跃进说，对于深圳市场来说，销售限制实际上减少了房地产交易的数量，或者减少了可供交易的二手房数量，易州研究院智囊团中心的研究主任严跃进说。从稳定市场的角度看，可能需要解除对销售的限制，平衡供求关系。从房地产市场的销售限制和其他调控政策的角度看，这种政策本身对房地产市场有一定的负面影响，随后取消销售限制可能成为一个城市、一个政策和调控政策放松的主导政策。

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