起风了！楼市正在惩罚这三类人！

文/潮哥

房企之间的杀伐，已经进入了白热化的战国时代。有人以降价促销回款保存实力，有人卖项目卖身以求存，在各种渠道融资越来越难的时候，也有人拼命举债，为了活下去。

但强风过境，总会有所损伤。以最近房企的融资成本数据和各大会议释放的信号来看，这一轮调控下，三类人将首当其冲：

1、一批无依无靠的非国企、央企出身的中小房企； 2、一些冒进买入但又无力挺过这一轮调控周期的炒房客； 3、判断不明，盲目抄底的投机客。

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资金紧张的房企们，近段时间加快了发债步伐，但从各类房企发债成本可以看到，不同的性质、规模的房企，市场给到的成本差异较大。上市国企、央企以及规模大的民企融资成本要明显低于毫无背景的中小房企。

具体来看数据：

10月18日晚间，阳光城集团股份有限公司发布公司债券发行公告。本次2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期））基础发行规模为5亿元，可超额配售规模不超过10亿元（含10亿元）。本期债券票面利率为7.50%。

10月22日，中海地产成功发行35亿元公司债，发行利率4.00%，获得2.13倍超额认购，创2017年以来房地产企业发行国内公司债最低利率，也创下2018年至今AAA级别房地产企业公司债单一品种最大发行规模。

同一天，云南城投置业股份有限公司发布公告，公司获准备案发行20亿元债权融资计划已完成认缴，票面利率6.3%。

10月23日，广州" target="_blank">越秀地产15亿元规模的票据发行利率最低为4.24%；10月24日，广州城建15亿公司债最高票面利率为4.25%。

此外，陆家嘴、新城控股、万科、碧桂园也都抛出了发债计划。

10月23日，万科发布公告拟发行规模为不超过20亿元债券，票面利率询价区间为3.50%-4.80%。万科表示该债券的募集资金拟用于住房租赁项目建设及补充营运资金。

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在限购限贷限售的背景下，开发商回款速度和规模在持续下降。

另外，银行、信托、基金、保险和证券和第三方理财和一些资产管理公司等这些融资渠道对房地产企业提出了更加严格苛刻的要求，很多渠道的业务规模和品种种类进行收缩，正常的融资渠道比较少，融资成本也显著上升。

在这种背景下，发行公司债成了房企融资的主要渠道。数据显示，9月份房企融资额中，占比最大的便是债务发行。

第一名，公司债融资金额为215.69亿元，较8月上涨9.81%；位居第二的其他债权融资方式融资总额为130.04亿元，较8月减少35.16%。第三名境内银行贷款融资56.43亿元，环比减少42.28%；第四名信托贷款融资金额39.03亿元，环比减少55.06%；中期票据以及海外银团贷款和委托贷款的发行。

但并非任何一家公司都能发债，目前只有满足以下四点条件的房企才有资格发债：

1、境内外上市公司； 2、省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企； 3、以房地产为主业的央企； 4、中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

从苛刻的条件可以看到，国企、央企发债具有先天优势，这个优势将在票面利率上进一步放大。

上面我们可以看到，万科、越秀集团、中海这些国企、中外合资企业融资成本均在4%左右，云南城投虽然相对高一些，但也仍低于9月份房企的6.91%的平均融资成本。

不久前，万科还曾发行一期超短融。发行金额为10亿元，票面利率3.13%。

而反观阳光城，票面利率高达7.5%。

另外，房企规模也是决定融资成本的关键。最新数据显示，前三季度TOP10房企的融资成本为5.24%，较于2017年全年下降了1.3个百分点；TOP11-30的企业，融资成本较2017年增加0.76个百分点至6.30%。

能发债的中小房企还算幸运儿，一些不够资格发债的中小房企通过信托融资，利率高达10%，甚至剑走偏锋去找民间借贷，年息高达20%~30%。通过这种方式融资的中小房企，其实是饮鸩止渴，但又有什么办法。

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一块钱难倒英雄汉，对于强调控下的房企来说，融资成本决定了存活率。

房企已经步入了大争之世的战国，一场弱肉强食的内部大洗牌正在上演，历史注定要淘汰一批，成就一批。

透过融资成本可以看到这些非国企、非央企的中小房企所面对的窘境。

房地产是一个强者恒强的行业，每一轮调控最先扫掉的都是这些无依无靠的中小房企，于是所有房企都在拼命做大规模做强自己，为的是更好地活着。

除了无依无靠的中小房企，资金实力不足的炒房客也是被惩罚的对象。

本轮楼市调控有别于以往任何一次，以往调控周期一般在2~3年，但本轮调控的周期从目前的信号来判断，将长到难以想象。所以，一些资金不足，无力扛过这轮调控周期的炒房客，终将会因资金紧张而淘汰。

炒房客只有在房价大涨的时候才能生存。处于房价调整期，一旦房价上涨空间低于向银行支付的利息空间，炒房客就会亏本，更别说房价下降。

以一套500万的房子为例，假如贷款300万30年期，每个月得向银行还款1.6万元，一年就是19.2万元，也就是说如果所投资的住宅一年的涨幅大于19.2万元才有的赚，不然就是亏。而以目前的形势来看，热点城市的房价未来较长的一段时间里，都会是高位横盘，甚至微幅调整，这种环境下，资金实力不够的炒房客，势必会被挤出去。

另外，楼市下行期，一批人摩拳擦掌、跃跃欲试地等待抄底。有人口增量的中心城市自然不用迟疑，此时正是刚需客上车的好时机。

但对于一些之前没有刚性需求支撑，仅靠炒房资金炒起来的城市来说，盲目抄底很有可能抄在半山腰，会摔得很惨。