深圳东部价值洼地 刚需上车

纵观深圳城市发展的历史，每十年城市的中心则要发生一次转移，第一个十年在罗湖，第二个十年在福田，第三个十年在南山，近期这个十年在前海。

随着深圳40年超常规发展，这种持续向西的模式使得深圳中西部发展几近饱和，土地空间快速消耗，而东进策略的标志着深圳向东发展是资源倾斜的大方向，也是深圳未来发展的必由之路。

福田、前海、后海的价值成长奥秘

1996-2010年总规中，确定福田为深圳中心区，定义为深圳的行政、文化和商务中心。在这几年中投资的方向标指向了福田CBD、香蜜湖，自1996年开始福田楼市进入了黄金10年。

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2010-2020年国家战略部署规划中 ,前海功能定位为:深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区,创新金融将是其重点发展的领域之一,按深圳市府的设想,新前海将是大手笔的,如能打造成功,将能引领深圳未来三十年的发展。

如果说“福田中心”是整个深圳市的中心,那么“前海中心”的着眼点将是整个珠三角。用个形象点的比喻,新前海就好比是“特区中的特区”、未来大珠三角的“曼哈顿”。

“前海中心”未来是否会像福田中心一样发展部分住宅项目，许重光 表示：“这里的定位很清楚，主要是发展以深港合作为基础的现代服务业，发展最高端的产业是该区域最主要的考虑。”明确 规划：前海不搞房地产。但也因此催生了周边片区的住宅 市场，致使宝安、后海、南山的房产进入黄金期。

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2010年版的总规发布至今9年过去了，深圳最新的一轮城市总体规划2016-2035年版本，正在修编之中，这一轮总规将决定未来15年深圳城市的发展。

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据不完全消息，深圳未来新一轮总规中，深圳的中心体系是“一个都市核心，2个市级中心，3个副中心”的格局。其中的龙岗，由“城市副中心”跃迁为“市级中心”，这也是龙岗未来到2035年最关键、最重要的一次规划跃迁。

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深圳向东看龙岗，龙岗的价值是一直成长的，是下一个15年的热点区域，近年龙岗大运、国际大学城、轨道交通、各类产研城布局、优质的城市规划等也能看出龙岗的发展得到了越来越多人的认可，而该区域的房地产市场价格始终在深圳处于价格洼地，不得会让人考虑未来的深圳房地产市场的增长点或许就是在这里。

看经济

龙岗经济总量早已经超过了福田，仅次于南山。去年龙岗GDP4287.86亿元，稳坐“第二把交椅”，GDP增速11%，排名深圳第一位，高于南山、福田、龙华各区域。说明龙岗现在经济不错、产业不错，而产业和经济则是楼市长期发展的基石。

看人口

2018年末龙岗常住人口238.64万，仅次于宝安、全市第二；常住人口增速4.7%，仅比南山的4.8%低0.1%；户籍人口增速11.4%，仅次于龙华、坪山，全市第三。

现在龙岗人口越来越多，而人口的变化是未来物业持续升值的最大的基础，商业增值的前提。

看交通

龙岗、乃至整个深圳东部的交通是在一个高速提升的过程。以前你可能会觉得龙岗只有地铁3号线，现在龙岗建设和规划中的还有3号线东延线、21号线、14号线、16号线，以及“东部高铁新城”等。

其中3号线东延线被最终确定，21号线确定将纳入地铁五期建，14号线在建设中，“东部高铁新城”是今年深圳提出的两个高铁新城概念之一，交通价值兑现在即。

看产业

龙岗一般人印象它是深圳制造业的加工业大区，但现在却已成功转型为深圳的高新技术产业大区，有6个重点区域产业布局。包括处在广深科技创新走廊上的坂雪岗科技城、国际低碳城和大运新城。

其中国际低碳城，规模达53平方公里，拟投入5000亿元，是前海自贸区和南山科技园之和的两倍，未来可以实现20万就业、30万居住。

而且这是一个综合实验区，雄心是打造一个“中国硅谷之城”。香港媒体对其是这样评价的：国际低碳城将是深圳东部的新门户。

看教育

龙岗规划有国际大学园，香港中文大学（深圳）、深圳北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学等。

发展重人才，而国际大学城将是龙岗未来发展的的核心竞争力之一，是创新产业发展和储备高质量人才的基石。

房产增值的原点就在于发现未来价值，提前布局。随着片区市政建设以及各项产业、交通等利好的落实，未来深圳国际低碳城中央商务生态区将成为深圳东部最具发展潜力的片区之一。

现在上车东部的机会再哪里？

如何选择价值成长的楼盘？

东部上车的机会及价值选择其实需要深入研究片区规划、价值点、配套（学校、地铁、商业）、产品性质（户型、品牌、品质）、交通等等。

近两日龙岗刚需上车盘-凯东吉祥悦府刷遍了深圳人的朋友圈。

该楼盘户型设计上基本是做到纯南向或者是南北通透。

梯户比2梯4户／2梯5户。

整体容积率2.8，密度在住宅中相当低，是

园林有2.3万m²，以及800㎡双泳池。

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区位上

项目处在国际低碳城内，据悉华侨城正在洽谈项目旁边的储备用地，拟投资500亿元建设“文化+旅游+城镇化”生态小镇，经过打造后周边的未来价值自然会有提升。同时周边未来三到五年包括金地、恒大、新豪方等大型开发商已进行布局，将会建成超过250万方体量的高端住宅区。

交通商业配套

项目紧邻龙岗大道，近规划中地铁3号线（坪西站）、21号线（新生站）

在深圳单价“3字头”住宅，即有高级中学配套、地铁覆盖，周边高端住宅规划，片区处于价值洼地是刚需置业者首选上车的机会，而10分钟路程的龙岗中心城的价格高出该项目30%左右！三年、五年之后，地铁、华侨城生态小镇、商业周边高端住宅发展起来后，这个片区的房价应该远不止3.45万元／平米起。