在投资领域有一句非常经典的话叫做：“稀里糊涂的赚，不如明明白白的亏！”

意思就是投资不能心存侥幸，更不能冒险。比如一个项目你投资了20万，帮你挣了10万块钱，但其实你是完全不懂的，也不知道它为啥赚的，尝过甜头之后，在你心里，就会产生“富贵险中求”的侥幸心理，下一次再有其他投资项目（你依旧不懂），需要投资50万，甚至100万的时候，你就会毫不犹豫的投进去，最后的结果是你大亏特亏。

在过去10年里，房子成了中国老百姓的必投项目，因为在过去10年，房子怎么买都是涨的。虽然绝大数人也不知道房价是为什么涨的，但是对于他们来说好像也并不重要，“房子=暴涨”这个认知已经深入人心。

这就让很多没有投资渠道和能力的人，仿佛找到了一个发财致富的大商机，越来越多的人把钱换成房子，他们的目的也并不是为了居住，而仅仅是为了炒作赚差价，以便在下一波房价上涨中变现。、

那过去房价暴涨的核心原因是什么呢？

过去10年房价上涨的原因有很多，但其实最核心的原因只有一个：货币超发，通货膨胀。

从1990年到2000年，我们的广义货币M2增加了8倍，而衡量物价水平的CPI，只上涨了102%。

2001年—2018年，在这18年的时间里，广义货币M2增加了11.5倍，而CPI只上涨了49%。

按道理来说，一个国家的广义货币超发那么多，物价水平应该也会有正比的涨幅，但是这18年来，我们并没有感受到物价有很大的变化，即使是我们的人工成本上涨了，但是我们很多电子产品、那些流水线生产的产品，却不断地降价。

比如我们用的彩电，以前几千上万块一台又笨又重的，现在千把块钱是又轻又薄的；你比如手机，以前的大哥大几万块一台跟砖头一样，现在是千把块钱大屏超薄。

物价没有大变化，其实核心的原因是，这20多年超发的货币，这些钱大都流进了房地产里面了。

我们说过去10-20年，房产一直都是非常不错的投资标的，是优良资产，但是现在这个“楼市的拐点”之后，绝大多数房产都不属于资产了，购房只能算消费，甚至是负债。

那什么是资产，什么又是负债呢？

看过《穷爸爸富爸爸》这本书的同学都知道：

穷爸爸说：“房子是我们最大的资产”

而富爸爸说：“自己住的房子不是资产，只有给你带来租金的房子，才算资产。”这又如何理解呢？

其实，富爸爸的对资产的定义，用大白话翻译过来就是：只有能带来稳定现金流的东西，才算资产。

讲得更加通俗一点就是，所谓的 资产是源源不断往你口袋装钱的东西。

比如，你在一二线城市投资了一套房子，用于出租，每个月给你带来3000-5000块钱租金，那么这个房子就是你的资产。

那什么是负债呢？

所谓的负债就是源源不断把你口袋里面的钱拿走的东西。

比如你买了一辆汽车，需要还车贷，每年都要烧油、需要上保险、需要保养费等等，这些都会源源不断，拿走你口袋里面的钱，所以这些就是负债。

房产也一样，如果你投资的房产不能给你带来源源不断的现金流，有没有升值的空间，拿在手里房产税、物业费、房贷利率等等让你的持有成本在不断的增加，到那时，房子就是一个深度套牢的负债，房子没法升值、卖不出去，租金不高，甚至租不出去，这个时候房子就会源源不断拿走你口袋里面的钱。

现如今，房子还能算资产吗？

二手房有价无市

我们知道，房子具有资产这个属性的前提，是它能够保值升值，甚至是能出租给你带来源源不断的现金流。那现在的房产环境又是如何呢？

2018年，全国房子成交量是17亿平方米，成交额是15万亿，用经济学家任泽平的话来说：“房地产不可能一路上涨，从现在开始出现下跌的走势，成交量最后会维持在12亿平方米左右。”通俗来讲，也就是楼市的拐点已到，2018年的成交量已是天花板。

我们再来看看二手房市场的情况。

我们从各大中介网站二手房挂牌数量，可以看到当前二手房挂牌代售房子的数量是去年的2倍以上，这说明什么问题？

说明对于炒房客来说，一连串调控下来，他们已经提前感觉到了风险的存在，纷纷挂牌待售，择机出逃。我们从《绿皮中介》的挂牌待售数据就可以看出，特别是几个热点城市的数据：

重庆：2018年8月1日二手房挂牌量4.7万套，2019年9月1日113548套，同比增幅241%。

广州：2018年8月1日二手房挂牌量2万套，2019年9月1日56557套，同比增幅282%。

成都：2018年8月1日二手房挂牌量3.8万套，2019年9月1日107982套，同比增幅284%。

杭州：2018年8月1日二手房挂牌量1.9万套，2019年9月1日50334套，同比增幅264%

南京：2018年8月1日二手房挂牌量1.8万套，2019年9月1日65073套，同比增幅361%

...

我们从供求关系上，进行分析：

1）房子供应量，依然在增加

根据《国家统计局》的数据显示，2019年房产投资同比在增长，新房的供应量也在不断的增加，这也导致了一些二手房业主观望后，越来越多人会加入挂牌待售的队伍中，所以整个市面上的房子供应是不断的增多，并趋于饱和的。

说实在的，去年是最好的套现走人时机，但是很多人就是为了赚完楼市的“最后一个铜板”，最终烂在了自己手里。

2）房子需求量，购房人越来越少

即将步入老龄化社会，购房的主力人口在减少。按照《国家统计局》的最新数据，中国人的平均寿命是75岁，我们计算一下前两波婴儿潮老龄化人口去世的情况：

1949+75=2024；1975+75=2050。

根据推算，在2024年—2050年的27年间，我国每年都会逝世2000万人左右。假如时间的车轮驶到2024年，我们会发现这一年逝世的人口在2000万左右，而适龄（26岁）组建家庭的人，主要是1998年出生的那波人，98年这一年的出生人口是1900万，这一组数据意味着什么呢？

意味着，2024年，去世的人留下的房子，就够新组建家庭所需的房子数量了。

也就是说，从2024年开始，我们的房子会一年比一年更加剩余。所以，在未来局部会有供不应求的情况，但是从整体来看，供不应求的时代已经结束，现在的房产已经进入过剩阶段。国家已经步入老龄化社会，父母双方平均2-4套房产，而子女只有2个，老人走后，房产是过剩的。

所以，现在整体上是供大于求，不会再有推动房价上升的动力。实际上，二手房有价无市很严重，你真心想出手，不比周边的房价便宜10%以上，几乎不可能。

所以对于炒房客来说，他们面临的问题已经不是房价涨跌与否的问题，而是怎么才能卖得掉，这时候的房产已经不能算是资产了，而是妥妥的负债，未来几年即将出台的房产税规定，会继续加剧这种情况。

5%还可成为“资产”的房产机会

现阶段，楼市的房子供应量整体上是趋于饱和的，但是局部又是供应不足的，这些机会在哪里呢？

机会就在充满竞争力，人口源源不断流入的城市。

根据我国《一二线城市的人口统计公报》的数据显示，2018年我国人口增长最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。其中深圳和广州人口增长超过40万；西安和杭州人口增长超过30万；成都、重庆、郑州、佛山和长沙人口增长超过20万；宁波人口增长超过19万人。其中，深圳市2018年新增人口数量最多，达到49.83万人，位居所有城市第一位。

最近，我们常看到各大城市的“抢人大战”，形势可谓是剑拔弩张。有的城市 推出“仅凭学生证和身份证就可以完成在线落户”，有的城市 把“人才落户门槛降低到中专学历”， 你搞你的“大学生留汉新政2.0版”，我酝酿我的“鹏城英才计划”……

买房打折、租房补贴、落户降标、项目资助、一次性奖励等，各城市未来吸引人才，可谓是使出了浑身解数。

未来，城市间的竞争力将会不断地拉大，一线和强二线城市人口在不断地流入，而小城市没有能力吸引到人才，所以人口在不断的流出，所以未来的房价必定是两极分化的，人口流入的超级大城市房价会稳中上涨，而小城市的房价会不断低迷萎缩。

综上所述，在如今楼市拐点大势难逆的情况下，95%以上的房子都不具备资产的属性，强行购买只会变成负债烂在自己手里，而具备资产属性的房子，机会不到5%，基本上都集中在未来人口不断流入的有竞争力的城市。所以，从现在开始，除了刚需自住房，任何关于房产的投资，都必须打起十二分的精神。