国内多地高端住宅市场升温 小阳春或将再次明

房地产行业进到下滑安全通道后，房地产商市场竞争加重，房地产企业增长速度逐渐变缓。尤其是累加以往2年新冠疫情等“灰天鹅”事情的危害，买房者自信心匮乏，房地产业和上中下游的从业人员都等待一股暧风吹来可以摆脱困境。

伴随着销售市场有关“小阳春”能不能来临的探讨愈来愈热情，前两日，微博热搜发生了一则有关#2月深圳市豪宅逆势热卖#的话题讨论。

据深圳市中原地区研究所数据信息，2月深圳市的住房、商务公寓、商业房产类新项目成交均发生了不一样程度上下降。在其中，新房子住房成交1959套，环比下降45.2%；全省公寓楼成交138套，环比下降74.9%。但深圳市一手豪宅成交440套，环比增涨2.6%。

深圳市豪宅确实逆势热卖了没有？专业人士告知新闻记者，数据统计来自网签备案，而网签具备滞后效应，“2021年四季度进入市场的高价位豪宅盘多在2022年网签备案，这种项目基本上为日光碟，体现到现在，数据信息便展现豪宅成交趁势提高的状况。”

豪宅成交止跌回升 指导价下豪宅价钱平稳主要表现更强

2022年2月，深圳市一手一定豪宅共成交434套，占豪宅总成交套数的98.6%。在其中，南山区的深铁懿府网签备案192套，稳居2月一定豪宅成交量第一，一定豪宅成交TOP5中所有为南山新项目。

南山深铁懿府二期新房开盘设计效果图，来源于互联网。

值得一提的是，南山深铁懿府二期于上年11月份选用线上选房的方式开展新房开盘，新项目发布648套住房，共入选1260批顾客，房源当日所有售完。新项目迄今新房开盘已过3月，新闻记者查看深圳房地产服务平台一手预购房源的网页页面表明，现阶段该新项目大部分房源为“已签认购协议”或“已报备”的情况，但仍有一小部分房源处在“预售房可售”情况，有专业人士觉得或者买房者弃购造成。

那麼2022年2月豪宅成交量提高是不是与上年四季度豪宅供给量的提高相关？新闻记者注意到，2021年四季度，南山、深圳福田等地区好几个豪宅新项目发布，除开深铁懿府以外，包含华润城润玺二期、深业中城、海得园、润峯府等网紫盘都是在上年四季度陆续进入市场。

据深圳市中原地区研究所统计显示，2021年深圳市豪宅批售99.8万平，环比升高42.4%；推售总面积106.1万平，环比升高91.4%。2021年四季度豪宅批售总面积达56.2万平，占全年度的56.3%。

伴随着2021年豪宅进入市场新项目大幅度提高，成交也止跌回升。统计显示，2021年豪宅成交6370套，同期相比升高126.1%，为近五年最大；与此同时，成交总面积86.2万平，同期相比升高103.1%。

深圳市中原地区研究所觉得，尽管二三季度豪宅供货承受压力，可是四季度供货暴增，尽管总体去化不如同期相比，但一部分新项目主要表现不错，进一步拉升了成交量。从价位看，指导价下豪宅价钱比较稳定，主要表现不错。南山区是供求主力军，尤其是深圳前海，供求大幅度提高，关注度也上涨，基本上都新房开盘售完。伴随着网络热点地区如深圳前海、宝中、光辉等地新开盘楼盘指导价下降，将来这种地区豪宅商品关注度会不断。

顶豪法拍高股权溢价成交 畅销产品仍受市場青睐

豪宅销售市场的关注度一样涌向了法拍上边。以往一年，伴随着楼市行情下降造成单位项目投资客现金流量破裂，断供等情形发生造成很多法拍进入市场，深圳市法拍房总数也创出近些年新纪录。

房源总量太多下，深圳市法拍销售市场变成一部分人“检漏”的场地，贴近参考价、小于市价成交的房源数不胜数，乃至一部分受欢迎规划区的受欢迎房源还发生流标的征兆。

而便是在那样的市面状况下，3月份南山的两宗顶豪法拍，都以高盈率拍出。

3月2日，阿里巴巴司法拍卖服务平台上一套坐落于深圳市南山天鹅湖花园二期的房屋以2503.41万余元高价位拍下，该房源建筑面积为131.43平米，不计入税金换算价格约19万余元/平米，而该房源的起拍仅为1599.41万余元，销售市场参考价为1881.66万余元，换句话说，该房源的具体成交价比起拍高于904万余元。

新闻记者在深圳住建局官方网记录查询到，现阶段天鹅湖花园二期的二手房市场价为12.5万余元/平米。这代表着，这套房屋每平方米的成交价格高于市场价约6.5万余元/平米。

天鹅湖花园二期。照片来源于互联网

同一天，南山深物业深圳前海海港花苑建筑面积146.49平米的房屋，以约1452万成交，折算价格为9.9万/平米，该房屋参考价为1295万，官方网参考价为9.49万/平米。虽然股权溢价并不是很高，但该房屋吸引住了10人报考，通过135次竞价后才成交，市场竞争非常猛烈。

仅仅顶豪法拍股权溢价并不代表着深圳市豪宅成交有转暖发展趋势。了解深圳市豪宅销售市场的房产销售提醒新闻记者，“天鹅湖花园二期的小户型房子二手房市场非常少小区业主放盘，归属于稀有商品，关注度较高。”

新闻记者查寻到一份丽兹行有关天鹅湖花园1~2月的销售市场结果报告显示，天鹅湖花园2022年1月~2月暂未成交，且来访降低显著，在其中二期小户型房子早已持续3个月无成交。特别注意的是，现阶段天鹅湖花园二期131平米房型挂牌上市房源小区业主诚售最低价位为3000万，最高成交价为3100万余元，折算价格22.9万/平米-23.66万/平方米。

比照现阶段销售市场牌价，所说股权溢价成交的天鹅湖花园二期法拍房源实质上仍算得上“检漏”。

中国多地高档住房销售市场提温 小阳春或将再度显著发生

除开深圳市以外，豪宅成交高关注度一样上海市区、广州市等一线及其杭州市等强二线城市发生。

3月11日，坐落于上海市浦东新区上海陆家嘴版块中心地段的中粮海景壹号，一套592.8平米的法拍房，以1.779亿人民币成交，折算价格约30万余元/平米，更新了该住宅小区的价格记录。特别注意的是，该房源以1.092亿人民币起拍，成交盈率达63%。

另据《21世纪经济报道》，截止到3月16日，坐落于上海内环黄金地段的翠湖天地已在本月成交4套房源，超出过去平均水准。此外，万科翡翠雅宾利车上年一年成交10套，2022年2-3月早已成交7套；绿城黄浦湾也是一年十好几套，这个月早已成交5套。

而在杭州市，近日坐落于南星桥临江版块的知名豪宅绿城蓝色钱江11幢3模块2601室法拍房，通过50轮竟价，以2766.4万余元总价格成交。该房源总建筑面积为227平米的房屋，参考价为2501万余元，起拍1751.4万余元，最后成交价超出参考价265万余元，折算成交价格约12.2万余元/平米。

南都记者注意到，近月来全国各地豪宅的认知度均高过以往，广州市顶豪侨鑫汇悦台乃至传来某房源成交价格已达38万/平米，但该房源并没有网签备案，信息源暂难以考资格证书。

据房企排名数据分析，2021年中国1000万以上一手住房成交量排行中，前五的分别是上海市、北京市、深圳市、杭州市、广州市，且五个大城市成交量都完成了同比增加，排名前十的大城市共成交了41027套一手一定住房，同比增加39%。

这在其中，深圳市环比上涨幅度较大，2021年深圳市1000万以上一手住房成交8061套，同比增加151%。

上海中原地产投资分析师卢文曦觉得，通过几场销售市场波动可以看得出，一线城市的高档住房自始至终有其风采，财产资本增值的作用显著。

伴随着近日六部委发音利好消息房地产业，加上豪宅的部分转暖让销售市场再度刮起了有关房市“小阳春”的探讨。中原地产总裁投资分析师张大伟表明，近期一年，房地产调控与以往发生了显著变质。各种各样房地产调控从以前的限为意味着的拮抗剂体制向常态化变化。“2022年房产税不示范点，可以说比以前全部大城市发布的稳楼市新政策更强有力，近期假如新冠疫情能迅速操纵，小阳春将再度显著发生，房市稳了。”