国内最大房产中介机构贝壳遭股价巨震

12月16日，美国股票发售的中国较大房产中介公司组织贝壳，因为一份将近77页的作空汇报遭受股票价格巨震。

汇报源于英国著名做空机构浑水企业，內容直取贝壳数据信息故意作假、存有“系统化诈骗”，称其为“一个很大的骗术”。

对于此事，贝壳最先在申明中确定了财务报表的真实度和规范化，热烈欢迎各种各样调研，但果断遏制一切组织的恶意做空个人行为。

与此同时，“为确保投资人利益和不会受到错误报告正确引导”，贝壳已在12月17日夜间，对于作空汇报作出了逐一拆卸回应。

贝壳表明，股东会已受权单独审计委员会对浑水汇报中的关键控告开展內部核查，并由审计委员会聘用的单独第三方咨询顾问给予帮助和提议。将在适度情况下给予內部核查的最新消息。

看空前因后果

据环球日报掌握，浑水的作空汇报甫一传出，即引起销售市场强烈起伏，贝壳股票价格也跟随坐上坐过山车。

12月6日，贝壳股票价格高些做到21.33美金，涨超10%，底点为17.72美金，跌穿5%。最后点收18.31美金，小幅度下挫1.98%，总的市值218.05亿美金。

浑水企业觉得，这是一个极大的骗术，如同瑞幸一样。可能贝壳第二季度和第三季度的收益数据信息被夸大了77%-96%，新房子总成交额（GTV）被夸大126%，房屋交易成交额被夸大33%。

在汇报强调，贝壳向投资者们公布的交易额、铺面总数和经纪公司总数与浑水运用数据采集程序流程从贝壳服务平台搜集的数据信息中出现较大差别。且宣称其根据对BEKE商店的基本调研，包含当场采访和实地浏览，确认了这种差别。

主要表现为：虚增GTV和收益；鬼魂商店，在第二季末汇报的总铺面数最少虚增23%；复制商店，好几个活跃性铺面在BEKE的网络平台上发生在同样或类似的部位，通常只存有一个实体线铺面；虚报回收，运用淘宝虚假交易引入回收资产，让本没有的现金余额归零；虚增艺人经纪人总数，由于沒有那么多铺面和GTV。

贝壳找房子做为链家地产系线上与线下房屋交易与综合服务平台关键所属，关键业务流程包括新房子、二手房、租房子买卖。

先前，贝壳公布了布截止到2021年9月30日的第三季度没经财务审计的会计销售业绩。第三季度贝壳找房子全年收入181亿人民币，同比下降11.9%；亏损17.66亿人民币，调节后亏损8.88亿人民币，而同期相比纯利润为0.75亿人民币。

2021年三季度，贝壳总GTV为8307亿人民币，同比下降20.9%。

在其中，第三季度新房子业务流程营业收入同比增加2.5%至113亿人民币，新房子买卖GTV约4101亿人民币。前三季度，贝壳新房子业务流程GTV达1.25万亿，同比增加37.0%。

房屋交易业务流程层面，第三季度贝壳该一部分营业收入为61亿人民币，房屋交易买卖GTV约3,782亿人民币。从前三季度看，贝壳房屋交易业务流程GTV为1.70万亿，同期相比升高25.7%。

截止到汇报期终，贝壳店面数量达53946家，艺人经纪人数量51.55数万人，同比增加7.9%，与较二季度的54.86数万人对比，降低6%。

应对浑水企业的看空，贝壳回应觉得，浑水不了解中国地产销售市场，欠缺对贝壳业务流程的基本上认知能力和三张财务报表的恰当讲解。

比如有关房屋交易买卖GTV和收益的表述种，贝壳表明，浑水并没有应用贝壳真真正正的房屋交易套平均价，反而是选择了来源于CRE的外界套均价钱开展模糊不清取代。与此同时，它运用5月25日到8月8日这76天搜集的数据信息来仿真模拟企业全部2021年第二季度的GTV的作法，存有较强的以偏概全性及虚假性。

社会舆论一边倒

实际上，中国针对这事的社会舆论，在经历了转瞬即逝的迟疑以后，几乎一边倒地挑选适用贝壳。

在其中最重要的要素就是做空机构浑水企业本身确实知名度较差。

公布材料表明，浑水企业（Muddy Waters Research）创立于2010年7月，是一家申请注册在国外的研究中心。

开创11年至今，浑水企业共看空超出16家中概股，包含分众传媒(002027)、新东方学校、辉山乳业、安踏体育，及其芝华仕沙发的总公司敏华控股等，結果9家摘牌暂停上市，其他或股票价格降低，或短暂性起伏后重返升势。

在其中最广为流传的实例就是，2020年1月底，浑水企业公布对于瑞幸的作空汇报，强调瑞幸在运营信息上存有造假和诈骗个人行为，夸大了店面产品的销量，将2019年三、四季度的每天产品销售量最少夸大了89%和88%。与此同时，又根据夸大广告宣传开支，谎报除现磨咖啡外别的产品的占有率来遮盖门店亏空的客观事实。

至4月份，瑞幸出文认可作假个人行为，在2019年第2-4一季度淘宝虚假交易22亿人民币，随后股价大跌，最后于6月份暂停上市。

但是，相比于瑞幸事情，大量的例子则偏向浑水企业有“浑水捞鱼”、恶意做空之嫌。乃至有专业人士觉得，浑水企业的身后有金融衍生品在适用，运用了一些混淆是非的技巧根据买空赢利。

除开浑水企业信誉要素以外，亦有组织将导火索偏向该做空报告的调查方法。

中信证券12月17日公布研报称，在我国二手房和新房子销售市场，由下而上归纳买卖数据信息不可以获得买卖总数量的靠谱結果。假若学者根据C端展现，以数据统计的方法尝试由下而上梳理交易量，非常容易谬以千里。且汇报种例举的廊坊市房地产业分裂极大，对全国各地房市彻底沒有象征性。

反过来，我国房产交易完成了以网签备案为基本的全球范畴连接网络，且房产交易不比别的产品交易，其涉及到繁杂的产证领取和房屋交易税费的付款。由上而下的房产交易数据信息，除非是不公布，不然有非常稳定性。因而，中信证券(600030)觉得，虚增房产交易经营规模，其难度系数要远超过虚增一般日用品交易信息。

但是，亦有一部分思想观点觉得，蚊虫不叮无逢的蛋，浑水企业做为著名做空机构，对上市企业合理合法合规经营具有的监管功效不容忽视。且该汇报数据信息根据本身抽样检查调查結果，真实度较高，与公司公布数据信息相距过大，足够造成投资人及社会发展高度重视。

附：浑水做空报告引言

浑水发觉：贝壳向投资人汇报的交易额、铺面总数和经纪公司总数与浑水运用数据采集程序流程从贝壳服务平台搜集的数据信息中出现较大差别。

浑水根据对BEKE商店的基本调研，包含当场采访和实地浏览，确认了这种差别。

贝壳常常在公司财报会议电话上反复的口头语是：“做难而恰当的事儿”，但这是离实情很远。

简单点来说，浑水发觉了规模性的诈骗个人行为，包含很有可能的虚报回收，其目地好像是出自于遮盖虚增的收益。

浑水的调查得知了：鬼魂商店、复制商店、及其根据代理的艺人公司来回现钱来增加利润的对外公布方案。与瑞幸相近，这是一个包括着很多诈骗的业务流程。

汇报例举了BEKE多元化诈骗的路线地图。

1、虚增GTV和收益

浑水撰写了一个程序流程来搜集BEKE服务平台上的买卖数据信息，并根据当场采访、当场浏览和门店查验来抽样检查結果。

科学研究数据显示，BEKE大幅度夸大了其服务平台上新房子市场销售的GTV和从而造成的提成收益。预估BEKE2021年Q2-Q3的GTV被夸大了126%。

依据现场工作中和艺人经纪人采访，浑水觉得，BEKE的具体提成率比宣称的要低，可能BEKE的收益虚增了大概77%-96%。

此外，浑水还发觉直接证据表明，BEKE通过来回现钱，人为因素的提升提成收益。

2、鬼魂商店

浑水对BEKE服务平台的数据采集表明，在第二季末汇报的总铺面数最少虚增了23%。殊不知，这很有可能小看了蒙骗水平。

当场调研和浏览表明了一些鬼魂铺面，他们被BEKE在其服务平台上列入“活跃性”，但在浏览时是关上的或未找到的。浑水觉得，BEKE的经纪业务总数乃至比其服务平台的总数要少得多。

一个事例是南昌市二十三中的中环商店，它在其服务平台上“活跃性”，该艺人公司有近100处房屋挂牌上市售卖。但当调研工作人员浏览该商店的工商登记详细地址时，这儿是一个废旧的、坐落于传达室内的门店。

在廊坊市三河的另一个事例中，BEKE服务平台上在完全一致的地方发觉了2个单独的活跃性商店。艺人经纪人向监察员确认，这俩家店早已合拼为一家，但在BEKE的网络平台上，这也是俩家迥然不同的艺人公司。

这远并不是唯一一次发觉有一家线下推广商店在该网站上装扮成俩家或两家以上商店的例证——在廊坊市寻找的51家链家地产店面中，在其中有19家是“鬼魂商店”。仅在这个大城市，参观考察和调查表明，BEKE的店面总数夸大了59%。

浑水坚信廊坊市是一个意味着，那样的鬼魂商店是长期存在的。

3、复制商店

好几个铺面在BEKE的网络平台上发生在同样或类似的部位，调查表明，虽然服务平台上产生了好几个活跃性铺面，但通常只存有一个实体线铺面。

这类复制商店的方式是强大的直接证据，适用了浑水的结果，即具体铺面总数比BEKE服务平台上实际的要少得多，BEKE对投资人比较严重的夸大了其铺面总数。

在调研的7个都市中，有5个大城市在BEKE服务平台上面有很多链家地产复制店面。在深圳和海口市，41%和32%的链家地产店是复制的，北京市9%的链家地产店也是复制的。

4、虚报回收

在海外上市的中国企业因诈骗直接证据而破产倒闭的象征之一是：运用淘宝虚假交易引入回收资产，让本没有的现金余额归零。

一般而言，该企业会夸大回收财产的使用价值，有时候会从与内部人员相关的代理处密秘选购。

工商信息查询结果显示，BEKE通过一个很有可能由内部员工操纵的收购人开展了一部分回收，这也是浑水在海外上市的中国企业中见到的很多次的招数，即拉高该财产的选购价钱。

实例1：有直接证据表明，BEKE夸大了2019年对中环互联的收购价，贝壳根据一个很有可能受操纵的正中间组织开展回收，夸大了并购标底的使用价值，并为此消耗虚报的现钱。

实例2：另一个异常的回收也非常值得细心核查：贝壳耗资80亿人民币RMB回收了家庭装修服务供应商圣都装饰。殊不知，圣都装饰仅在好多个省区经营，很多支系是2021年开设的。做为可较为的目标，东易日盛装饰集团公司(SZ002713)，是一家上市企业，该企业在30个省份开展业务。2021年6月，大概在BEKE公布回收圣都时，东易日盛装饰的总市值为25亿人民币RMB。

5、虚增艺人经纪人总数

BEKE服务平台的数据采集表明，BEKE在其IPO招股说明书、二次发售和别的财务报表中公布的艺人经纪人总数被大幅度夸大了。

比如，在BEKE的一级市场：上海市，它宣称有着2.1万只艺人经纪人。但工商信息查询表明其三家上海市经济分公司的数据信息，仅有9,998名职工，这表明BEKE明显虚增其艺人经纪人总数。当浑水将BEKE的公布信息内容与该企业别的重要销售市场如北京市的工商信息查询纪录开展较为时，也看到了一样的状况。

BEKE早已确立表明，GTV和收益是其聘请的艺人经纪人总数立即有关，这代表着艺人经纪人总数的夸大与GTV和收益的虚增息息相关。

最后，浑水觉得BEKE是在根据夸大其GTV、新房子市场销售、收益、艺人经纪人和店面总数来蒙骗金融市场。