官方再次点名！下一个“蛇口”你还要错过吗？

最近，重大事件很多，深圳大规划大建设依然在加速，所以，大家还是抓紧。

今天淘哥重点聊聊深汕。刚刚发布的深圳十四五和2035空间规划，都明确提出：深圳要高标准建设深汕特别合作区，打造“都市核心区”副中心。

官方对于深汕的最新定位：航空航天、装备制造等先进制造业基地，重点推进中心区和先进制造业集中承载区建设，打造深圳产业体系拓展、城市功能延伸的新兴城区和现代化国际性滨海智慧新城，培育带动粤东沿海经济带崛起的新中心。

都市核心区、副中心，这两个词要划重点。伴随层层“机遇叠加”，深汕特别合作区蓝图加速，规划落地逐一照进现实，这座“飞地”高质量发展逐步渐入佳境，区域分量和地位持续提升。

前段时间，淘哥去深汕特别合作区踩盘，一个深刻感受的就是：目前的深汕特别合作区在全力搞大基建，类似八九十年代的深圳，正如开发初期的蛇口。

之前淘哥便说过，永远不要低估拥有核心规划的任何一块土地，深汕特别合作区是深圳第“10+1”区，未来有巨大的想象空间。现在深汕合作区片区房价还处于低位，也没有太多购房限制，是个有机会大爆发的买房区域。

01. 揭牌不到3年

深圳第“10+1区”硕果累累

2018年12月，深汕特别合作区揭牌成立，正式成为深圳第“10+1”区。

现如今三年不到，深汕特别合作区展现出强劲增长势头，不管是交通、产业、教育与配套都在加速度向前发展，从过去落后的粤东“经济洼地”，到“粤港澳大湾区核心引擎”深圳的一块“飞地”。

深汕合作区实景图

《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中，在助推粤港澳大湾区建设中明确提出——“创新完善、探索推广深汕特别合作区管理体制机制”；在此次深圳发改委发最新的《规划纲要》中，总结“十三五”时提到，深汕特别合作区打造“飞地经济”区域协调发展成为创新范例。

进入2021年，深汕特别合作区对外交通更是利好不断。

今年1月，深汕高铁先开段启动施工，与深圳一体化发展按下“快进键”。作为粤港澳大湾区轨道交通建设的重点工程，2025年建成通车的深汕铁路全长129公里，设计时速350公里，建成后通车从深汕到南山西丽只需要30分钟。

4月8日，时速350公里的广汕高铁取得重大进展，尖山髻隧道实现出口方向贯通，全线预计2023年建成，将助推粤东地区加快融入粤港澳大湾区。

4月10日，厦深高铁全面提速提质，按时速250公里达速运行，深圳北至深汕特别合作区鲘门站最快39分钟。

4月13日，《深圳市综合交通“十四五”规划》（公众咨询稿）出炉，再次点名深圳至深汕特别合作区交通规模加快建设；同时，在“海上大湾区”构建上，提到“丰富深港、深惠、深汕等大湾区东部海上航线”，作为海岸线长50.9公里、海域面积1152平方公里的深汕特别合作区，未来将加快建设现代化国际性滨海智慧新城。

除此之外，深汕特别合作区已是产业创新热土，工业互联网基地配套逐渐落地。

当下，深汕特别合作区重点建设鹅埠先进制造集聚区、深汕湾机器人小镇、深汕海洋智慧港和深汕工业互联网制造业创新基地（即“一区一镇一港一网”），逐渐占领新一轮产业布局的制高点。

深汕海洋智慧港

在产业发展规划之中，腾讯、华侨城、华润、特建发、深投控等知名企业已抢占先机，纷纷入驻深汕特别合作区。其中，深度参与深汕特别合作区建设的华润，已经投资建设了多项重点产业项目，包括华润小漠电厂、华润新一代数据中心。

华润新一代数据中心效果图

而在教育规划方面，深汕特别合作区也已不遗余力投入，先后与南山外国语学校（集团）、深圳市百外教育集团有限公司、深圳职业技术学院等学校签约合作，依托科教走廊规划了10平方公里的教育小镇，面向全球引进优质教育资源。

淘哥重点分享几所学校的建设进度，大家感受下深汕速度：

• 由华润代建的南外深汕西中心学校，深汕合作区首个深圳标准九年一贯制学校，仅历时10个月就建设完成，并于2020年9月开学；南外深汕幼儿园目前在建，预计今年9月正式开园；
• 深汕高级中学（南山外国语学校深汕高中部）已经开工建设，预设60个班级，可提供3000个学位，预计2022年建成；
• 百合外国语学校深汕学校已确定落户鲘门片区，拟建设一所十二年一贯制学校，包括一座36班小学、一座48班初中、一座24班高中，均为寄宿制；
• 拥有3所公立+1所私立的深汕高中园设立在深汕中心区内，预计2023年建成。

此外，深汕规划展览馆与图书馆、博物馆、大剧院即将动工建设；首个“城市生态休闲会客厅”华润赤河广场一期已投入使用；深汕人民医院（北京大学深圳医院深汕医院）项目早已正式开工，北大深圳门诊部去年已开始营业，将成为深圳第“10+1”区首个三级综合医院，

赤河广场效果图

在淘哥看来，深汕特别合作区是全国首个飞地经济试验区，由深圳全面管理，尽得深圳优质教育、医疗、产业以及交通资源的导入，犹如当年的蛇口。

更关键的是，深汕特别合作区还是承载国家战略的区域，是国家、省、市、区、局等全方面力量全力推进，是国家战略、国家力量的投射。买房先看规划，一个区域的规划定位级别，决定了这个区域经济、产业规模，开发建设的力度、速度。

2013年 VS 2020年 深汕腾讯云计算中心

深汕特别合作区的定位非常清晰，其实就是深圳的一部分，都市的副中心，深圳土地的补充，产业架构的升级和完善，带动粤东地区的发展。

淘哥提醒大家注意，目前深汕特别合作区邮政编码和电话号码是和深圳统一的，在教育、医疗、住房等民生保障方面都是“深圳标准”、“深圳质量”。淘哥相信，集合了深圳40年发展的成熟经验，深汕特别合作区会比蛇口发展更为迅猛。

02. 一季度GDP增速25.7%

未来3-5年，或将再次上演深圳奇迹

作为“十四五规划”开局之年，被纳入“都市核心区”副中心的深汕特别合作区，将迎接一个全新的黄金发展期。

据深圳市统计局公报，2020年深圳四区（盐田区、光明区、南山区、深汕特别合作区）GDP增速达5%及以上，深汕特别合作区名列其中，增速全市排第四名，远超福田、龙岗区，全年完成GDP超54亿元。

从2021年一季度各区GDP增速来看，深汕特别合作区再次以25.7%的增速排名第四，超过南山、福田、罗湖以及龙岗等区，维持强劲的增速水平。

值得注意的是，在2021年预期增速排名中，深汕特别合作区预计增速高达10%，超过了深圳所有区域位列第一。

其实背后的逻辑很清晰，深汕特别合作区作为深圳未来重要的政治任务，未来相当长一段时间内，GDP增速都会远超深圳各区平均水平。

GDP增速的背后，离不开深汕特别合作区人口的不断增长。

从揭牌成立以来，深汕特别合作区辖区内常住人口约7.51万，其中户籍人口约6.94万，非户籍人口约0.57万。在深圳加快发展资源导入下，2020年前三季度常驻人口增速预计同比增速约40%，跑出了“深圳速度”新典范。

而根据最新显示的信息，深汕特别合作区的常住人口已达13万人，与2018年相比，人口增加近1倍。按照规划，到2025年时，人口规模将达到70万人；到2035年，人口规模将达到150万人，市政基础设施按300万人口标准配置。

人口增速可观，为产业及城市发展奠定了坚实的基础。2019年7月，深汕特别合作区挂牌半年入驻企业超300家；到2020两年间，新增企业超过3600家；根据天眼查数据显示，截至6月12日，与深汕相关以及注册地为深汕特别合作区的企业超过6000家，其中有1400多家则是近一年注册的企业。

人口增长显著，经济发展势头凶猛，建区10周年的深汕特别合作区正在加快与深圳一体化发展，反映出自身的独特价值。淘哥觉得，深汕特别合作区的发展要“三年一看”，未来3-5年，这里或将上演深圳特区的发展奇迹。

03. 深汕怎么买？

一中心四组团，首选中心龙头资产

深汕特别合作区的最新规划，可以用“一心、两轴、三带、四组团”来概括。

在这之中，处于发展核心的“一心”是深汕特别合作区发展的重中之重，在《深圳市深汕特别合作区总体规划（2020-2035年）纲要》中被定义为：围绕政务文化片区和高铁站片区形成的具有综合功能的城市中心组团。

实际上，深汕中心区起步时间虽晚于其他区域，但其规划建设级别更高，城市功能更强。根据深汕特别合作区总体规划，深汕中心区是深汕特别合作区未来的高端政务区和商务区，也是未来的核心区域和政治、文化、科技中心。

2018年，深汕特别合作区就向全球发出邀约，启动了中心区概念城市设计国际咨询活动，经多轮选拔，最终从49家全球优秀设计机构中评选出优胜设计单位，加拿大设计机构《共生绿都》主题方案夺冠。按照该方案，中心区将建设成为基于多元化城市建构理念的新城市，承载着推动深汕特别合作区发展的重要意义。

2020年3月，深汕特别合作区举行中心区建设启动暨望鹏山公园开工仪式；同年8月，深汕合作区中心区建设指挥部正式揭牌成立并召开首次会议，明确了深汕中心区建设的施工图和任务表；2021年3月，深汕特别合作区成立前统中心，其中重点规划引领、统筹协调推进深汕中心区建设。

在深汕特别合作区2021年工作要点指出，将全面推动深汕中心区建设，进一步提升新城发展品质，提高群众生活水平，为深汕合作区高质量发展注入新动力。按照“共生绿都”理念，统筹规划、建设、管理三大环节，科学布局生产、生活、生态空间，努力打造“开放、活力、精致、高端”的现代化高品质城区。

一系列举措，掀开了深汕中心区建设提挡加速的大幕，深汕特别合作区已集中开工启动13个重大项目，总投资超过200亿元。

其中，有6个项目位于深汕中心区，涵盖产业发展、城市建设、社会民生等领域，包括两馆（规划展览馆、档案馆）项目、赤河广场二期精品酒店项目、产业服务中心项目，以及华润半山润府等3个住宅项目。

可以看出，深汕中心区无疑是深汕之核，对于满足深汕人民对美好生活的需要，具有深远的历史意义。

特殊时期，淘哥一直坚持的观点就是：买房就买核心区域龙头资产，这种资产，跌时抗跌，涨时领涨，可自住可投资，还可以穿越周期、穿越调控。深汕买房，首选深汕中心区的龙头资产。

04. 华润以“南山模式”助力大深圳

在深汕中心区再造一座城

在深汕中心区大开发大建设中，就不得不提到华润。据淘哥了解，为顺应和配合国家战略，华润置地将在深汕全面复制“南山模式”，为深汕打造具备国际竞争力的城市标杆。

众所周知，作为专业的城市综合投资开发运营商，华润在深圳成功打造出了华润特色的“南山模式”——由大冲村整村改造、后海中心区城市运营和大沙河生态长廊组成的片区统筹示范区。

以大冲为例，在华润对其进行改造之前，大冲还只是一个破败、拥挤的城中村，而现在，已经华丽蜕变成了一个高端居住区和网红打卡地。

今天的深圳湾

现如今，华润入主深汕，短短3年时间，深度战略合作参与区域建设，已经取得了许多亮眼成绩：

• 2018年2月，赤河生态休闲公园建设项目，华润带来了赤河广场，区域首个商业综合体项目，给予区域高端商业；
• 2019年4月，南山外国语深汕学校建设项目，华润代建南山外国语学校，带来的是教育的变革；
• 2019年12月，田寮村新农村建设项目，华润解决了当地村民的居住；
• 2020年4月，望鹏山公园建设项目，华润代建规划总面积约300公顷的望鹏山公园，带来了观光游览、体验休闲、生态科普为一体的城市自然会客厅；
• 2021年，华润推出华润半山润府，给区域带来居住变革。深汕特别合作区中心区首发住宅项目，临规划中的吉水门河和望鹏山，以生态共融为理念，打造约62万㎡的多元融合人文大城，以华润“润府”系的高品质，塑造深圳11区的生活典范。

华润半山润府效果图

淘哥认为，以华润的建设和运营能力，再有深圳40年发展经验加持，深汕中心未来值得期待。

05. 深汕中心启幕之作

半山润府即将推出建面约80-142㎡3-4房

众所周知，华润置地是中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，也是中国内地领先的城市综合投资开发运营商。

对于居住产品的打造和琢磨，华润置地在深圳已完成多个现象级产品代表，不管是首个城市综合体深圳华润中心，还是全国城市更新项目的标杆和典范的深圳华润城、全球时代的城市范本的华润深圳湾，以及国际金融综合体华润前海中心，都成功地全方位完美塑造城市格局和生活方式。

深汕中心区作为深汕特别合作区的“未来之城”，华润将怀揣匠心，实现产品价值与人居价值的完美平衡，描绘出一幅未来深汕理想居住生活的蓝图。

淘哥了解到，华润半山润府，是华润在深汕中心区打造的高品质居住产品，带有62万㎡的社区空间，主要建设内容包括住宅、配套商业、公交场站、城市绿地等，并以高水准规划打造城市文化展厅，可以满足居住、商务、购物、运动、休闲娱乐在内的多种生活需求。

项目总占地约19.85万㎡，总建筑面积约62.3万㎡，住宅43.4万㎡，商业约2万㎡，项目容积率约3.0。分三期开发，规划有精品住宅、文体配套、城市会客厅以及2所幼儿园。

华润半山润府效果图

想象一下，一个兼拥自然生态与城市繁华的生活居所，便是华润半山润府能够带来的惊喜。

作为华润塑造深汕新名片的代表之一，半山润府将代言深汕中心区，成为一个充分融合共生绿都城市理念的世界级现代绿色宜居社区。

说到与自然和谐相处，华润半山润府确实给出了一个可以实现美好想象：

华润半山润府背靠300公顷望鹏山，拥有自然公园、生态景观带，面迎吉水门河（滨水公共服务带），还能收揽圆墩山景观等生态盛境，可以说是背山面水，完美将生态建筑自然融入城市生态系统。

华润半山润府效果图

在产品上，华润半山润府将以人为本的精神理念和情境完美融合，点板结合的建筑布局，户户景观绿化景观高达60%，让人身临其境绿色自然的生活场景，营造出静谧休闲的舒适居所。

规划上，华润半山润府充分利用景观融合，配建多样主题公园，进一步打造了符合全龄化需求的高品质邻里共享人居。

华润半山润府效果图

在配套上，项目自身规划了建面约2万㎡的商业，直线距离约1.1公里范围内，有华润打造的赤河广场，现在已有麦当劳、万象影城、星际传奇、华润万家超市等商家入驻，基本能满足片区业主日常生活需求。

教育方面，华润半山润府直线约3-5公里范围内，有深汕高级中学及深汕高中园（含三所公立+一所私立），目前项目地块南北两侧还有2块待规划教育设施用地，据了解，将规划2所九年一贯制学校。

此外，项目所处的深汕中心区正在大力引入文化、市政配套，比如档案馆（规划中）、规划展览馆（规划中），政务服务中心（规划中）、艺术馆（规划中）、文化中心（规划中）等等，大家可以看看下边这张示意图自行感受。

华润半山润府配套示意图

品质服务创造美好生活，华润坚信生活的每个角落都需要更具品质的服务，因此华润半山润府自带的华润物业，作为百强物业中的智慧生活管理专家，专属的Lifeasy润生活运营服务体系，为每一位业主提供超乎期待的尊崇礼遇典范，共创美好生活的更多可能。

淘哥获悉，华润半山润府即将推出建面约80-142㎡3-4房全龄户型，户型方正，通透明朗，大面宽短进深、南北双阳台。

作为中心标杆楼盘，入住即享山水自然资源，高品质园林以及全龄品质空间。感兴趣的朋友，可以提前关注一下！

华润半山润府已在深圳设立3大巡展点

1、福田中心书城二楼中厅12/11号门旁

2、龙华九方购物中心一楼内3号门入口处

3、华侨城益田假日广场B1层5号中庭I.T店门口

大家可以前往了解

品鉴热线：0755-22098888

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）