深圳豪宅小区上新品质如何

深圳近期的新房市场，突出两个字：理性。

近期约5个新入市的项目，房客比都没有达到1：3，个别还不到1：2。

在官方持续、全面的精细化调控下，过去两年中，什么万人摇号，什么低至个位数的中签率，什么20多年社保门槛的现象，都不再出现，市场终于不再燥热。

当热潮褪去，什么样的项目会浮出水面？

深圳壹地产认为，答案是那些品质上乘、用心打磨产品的项目，未来一定是一个品质为王的时代。

01.

热潮褪去后，

品质才是真理

以近期卖得比较好的几个项目为例。

龙华某大户型的住宅项目，房客比不高，但是开盘售罄；

福田岗厦某大户型的公寓项目，今年单个季度卖出40多亿；

还有福田八卦岭某公寓项目，1个月能卖5个亿。

纵观这些受到市场追捧的项目，我们能发现两个共同点：

1、主打品质

这几个热销的盘，有的社区园林精致，有的选材用料考究，有的设计荣获国际奖项，总之品质一定是主打的卖点。

2、户型足够大

普遍有接近200平的大户型，大的还有超过300平的产品。

这两个特点，其实也互为表里。

这类产品开始受追捧的内因，是在官方强力调控下，房产短期暴涨的时代一去不复返。

因此，改善型置业者的关注点，更多地从投资属性转移到居住属性，也就是更加看重品质。另外，在三胎政策正在放松的当下，置业者对空间的需求越来越大。

高品质产品才是王道，是买卖双方将会形成的市场共识。

这样的趋势，不仅是深圳，在全国其他城市也是如此。

在长三角，近期最热门、涨幅高的地方，是像杭州的南星桥、滨江，上海的徐汇滨江、浦东这样有品质支撑的改善型版块。

品质高的产品，在未来一定会受到更多人追捧，二手房不仅溢价更高，流动性也一定更强。

02.

房住不炒时代，

改善型要尽快下手！

置业除了要选中产品类型，还需要把握好时机。

过去，这样的观点比较流行：

能上车应该尽早上车。

这句话放在当下，已经不是全盘适用。

但放在深圳，对于改善型的置业者而言仍然适用。

为什么？

首先我们需要讨论政策环境。

从停批商务公寓，到旧改破局，再到二手房指导价，以及新房打新积分政策持续调整，深圳近期楼市调控力度前所未有。

官方的思路很明显：加大住宅供应，让更多的人有房子住。

在公平与效率之间，政策如果更加倾向公平，照顾更多人利益的话，那么自然就照顾不到改善型的需求——毕竟很多改善型已经有房了。

这个思路，短期内看不到逆转的趋势。

因而，未来改善型的房票只会越来越珍贵。

其次，从供应来看，改善型的产品将更加稀缺。

在官方今年的政府工作报告中，明确表示深圳要走一条“高容积率”的道路。

为了加大住宅供应，容积率越来越高、户型不做太大，是政策导向。

因此，与改善型需求匹配的大面积段产品，将会越来越少，尤其是福田、罗湖等核心区。

事实上，这已经不是趋势，而是现状。

当前深圳中心城区的大户型，几乎全部是公寓产品，住宅全面短缺。

福田6月在售新房汇总 图源深圳梦

因而，未来深圳中心区每一套面世的住宅，都堪称核心资产，尤其在三胎时代，能够满足多人需求的大户型更甚。

03.

容积率低至3.3

缙山府二期即将入市！

好在，近期深圳将有少量改善型产品供应。

久缺住宅供应的深圳中心区，终于又迎来一个项目的新品入市——信城·缙山府二期。

效果图

缙山府二期位于银湖片区，北环大道东侧，泥岗西路辅路及金碧路的交汇处，地铁6、9号线银湖站B口出门便是。

整个项目分为北、南、西三个地块，共含8栋住宅，容积率低至目前新房罕见的3.3。

项目所处的银湖，一定被许多老深圳人所熟知。

因为，这是深圳第一代豪宅区，连香蜜湖、深圳湾都要尊称一句前辈。

银湖实景

整个片区三面环山，山谷中又有金、银二湖。

山清水秀之间，汇聚了银湖公馆、银湖山庄、齐明别墅、银谷别墅等一众豪宅小区，是深圳别墅物业集中的片区，业主非富即贵，还住了一些地产界内的大佬。

而处于在片区南端、笔架山脚下的缙山府，给了很多深圳人回归银湖的机会。

项目一期在3个月前开盘，407套住宅在入市当天即被抢购。如今二期产品即将问世，同样被全城瞩目。

信城·缙山府受追捧的原因，除了位于城市中心区的优势，还有另外两个关键点。

1、价格红利

项目一期入市均价约8.92万/平。

这是什么水平？

先来与周边的二手房对比。

同一版块内，位于缙山府二期西北方向，直线不到1公里的某个项目，官方二手房指导价为9.6万/平。

一公里的距离，新房比二手房还便宜。也就是说，缙山府的业主，仍然是吃了价格倒挂的政策红利。

再与新房对比。

缙山府二期东南侧直线约500米距离，某项目在去年底推售一批商务公寓，均价已经来到了近9万/平，贵一点的单位，单价甚至达到了12.7万/平。

图源：咚咚找房

500米的距离，同样是品质不差的新房，住宅产品竟然比公寓还便宜。

第三，缙山府还有一个更为特殊的优势——罗湖、福田双中心配套。

项目恰好处于福田、罗湖的分界路的东侧，行政范畴上隶属于罗湖区，与福田区仅一路之隔。项目与马路对面的福田楼盘，享受的是同款双中心的市政配套。

同样的配套，但如果该项目是在福田区备案，价格恐怕会高出不少。

因而，缙山府一、二期的业主可以说是捡了个大便宜。

效果图

2、极致的品质追求

信城·缙山府，是信城在深圳大本营的首个项目。

亮相之作，必是倾尽全力。

项目在品质上的极致追求，与开发商的老板有很大关系。

开发商的三位老板，均是万科出身，他们把万科的匠人精神与理想主义，延续到了缙山府之上。

据闻，缙山府开发商的董事长，本身就是设计出身，从绘制蓝图到户型考究，全程亲力亲为。

效果图

缙山府的外墙，以竖向线条为主， 以简洁现代的建筑语言，通过线条的穿插，构成建筑立面的线条关系。

外墙材质采用顶级豪宅才会用的玫瑰金铝板，不会老化褪色。

据说，光外墙部分，开发商就花了“一个小目标”，足以看出其为追求品质的执著。

在楼栋的布局上，缙山府通过南、北地块建筑楼栋的点式开放布局，做到了户户朝南，同时避免了建筑界面对城市景观的影响。

效果图

很特别的是，起源于笔架山的河流，从缙山府南北地块中间穿流而过。

开发商独具匠心地将河谷嵌入中轴园林，打造出灵动、秀气的景观花园。

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灵动的弧线河流，巧妙地弱化高差，将景观艺术与功能布局紧密结合，大大丰富了空间感受。

缙山府以星级酒店为蓝本，以现代简约的设计风格，设置了6米层高人行主出入口。

效果图

主出入口采用全透明通透空间，呈现出别具一格的入户体验。

缙山府二期的梯户比是两梯四户、两梯三户。而6、7两栋，更是做到了2梯2户、专梯入户，给业主带来私密+尊贵的高端居住体验。

目前，缙山府二期基于一期备受青睐的93-106㎡精粹户型之上，遵循严谨的空间哲学，打造了93-116-156-192㎡奢阔空间。

缙山府的户型亮点颇多，同等面积段产品中，空间实用率远高于片区竞品及市区平均水平。

二期建面约93平的户型，动静分区合理，主卧、次卧、客厅三开间朝南。客厅开间带3.5米长、1.55米进深阳台，采光、通风效果俱佳。

建面约190平大平层户型，动静分区，空间配置合理。奢侈的空间足以满足更多人的居住需求，不会牺牲居住舒适性。

该户型四开间朝南，通享花园景观。客厅享有阔绰7米长阳台，宽敞舒适，兼顾实用与景观性。

除了U形中厨，开发商还提供了西厨空间，全方位满足餐厨需求。

户型之外，开发商的匠心还体现在了中央空调等细节之处。

为了实现客厅上方的空间最大化，设计师将中央空调送风口均沿四周排布，让客厅空间更加开阔，并避免了梁上穿孔，使产品更加精致。

类似这样体贴的细节设计，还有很多。目前项目已经开放展示空间，感兴趣的朋友可以自行前往参观、体验。

项目二期或将于6月入市，二期产品仅有404套，机会不多，值得期待。

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