央行房贷新规对以前买房的有影响吗

看房地产金融形势，央行房贷新规可能不是最合适的信号，LPR才是。

2021年，中国要着力解决两大灰犀牛，

平台垄断是一个，另一个就是房地产金融风险。

对于后者，央行的领导们在2020年已经多次表态，且已经有实质性动作，比如去年8月份推出的针对房地产开发商融资行为的新规：三道红线。

就规范房地产开发商融资而已，堪称史上最猛药。

元旦前最后一天，大家又看到了一则银行房贷新规，现在已经实施。

简单一点总结，就是央行给各级别银行划了个房贷占比红线，具体看下图：

之所以这么规定，有专家其实点评挺到位的，那就是银行的钱要贷给实体，支持大众创业万众创新，别净搞房地产，房住不炒最新注解。

当然，我关心的是此次规定给房地产行业会带来什么影响？

既然定了指标，就得看看现在银行距离指标有多远。在第一档的中资大银行中，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别是40%和32.5%。我查阅了上市银行的财报，发现普遍距离央行划定的红线依然有安全距离。

比如宇宙第一行，工商银行上述两项指标在2020年一季度分别是35.8%和30.5%，中国银行是38.5%和30.2%，建设银行是39%和34.4%，农业银行是35.9%和30.5%，交通银行是26.5%和20.9%，邮储银行是35.2%和33.6%。

第二三四五档就不列具体数据了，总体都是在红线以内。

所以，这个已经于1月1日生效的房贷新规，最主要的作用不是让各家银行往回撤，不是压缩房贷业务，而是稳健发展房贷业务。

各位正在买房的同学们，或者打算买房的同学们，不用担心此举会影响你的房贷额度和审批进度。

那么，如果距离红线尚有距离，对银行来说，其实反而是一种利好，因为这里就有了涉房贷款的提升空间，比如我现在个人房贷比例才25%，而监管机构给我的上限比例是32.5%，那么作为银行，我就倾向于扩张房贷业务，提高房贷业务量。

道理也很简单，在中国的银行眼里，涉房贷款绝对是优质资产，是非常值得扩张的，只要政策给空间，那就得充分利用。

所以，网上各种据此解释得"风声鹤唳"，大家也应该有个清醒的认知。

那么到底什么才能真正代表房贷放松或者收紧呢？

不是银行批多少房贷量，而是核定的房贷利率。资金的多少不重要，重要的是资金的价格。

现在房贷利率是参考LPR，现在已经连续多月调整搁浅了。

从2020年4月份到现在，就是一直横着，不再跌了，不过目前的利率水平还的确是近3年多以来的最低水平。现在买房，仅房贷一项就比去年同期节省0.2%个百分点，换算成100万或200万房贷，那可是一笔不小的钱。

对房企来说，银行融资成本也谈不上高，2020年，各家房企都在拼命补货，土地市场一片火热。据我的统计，全面土地成交均价大涨了18.8%，涨幅是去年的近两倍。

也有种论调，说经营贷流入楼市，推高整体房贷业务占比，2020年上半年深圳和上海类似新闻炒得很厉害，说实话，这种现象的确普遍存在。但关键的问题在于认定，深圳在去年给出的调查结论是什么？我截图给大家看看就知道了：

新规出来后，经营贷，影子银行就不存在了吗？我觉得不可能，这里认定标准才是最关键的。

很多事情，只能做到公开层面的合理合规，剩下的，是做不到一览无余的。话说到这，懂的同学相比都懂。

所以，对于所谓新规，大家也不需要风声鹤唳，该买房买房就行。至于房价下跌，可能更难了，社科院也给出了其预测，平均房价上涨5%以上，核心城市涨幅更甚。

这是由地价，人口，调控周期，金融等多重因素决定的。

观察政策对未来楼市走势构成的影响，就金融层面而言，房贷利率永远比放贷量更重要。