前海放大招！超甲级写字楼投资回报率年涨超3.6%

前段时间，深圳市前海管理局正式发布《深圳前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》，对前海注册企业在合作区范围内经营给予空间扶持，补贴对象主要分为承租单位与产权单位。

这是前海启动“企业归巢”三年行动计划以来，出台的首个促进政策，也是深圳第一次对企业市场化办公空间给予扶持的专项性、普惠性政策，扶持比例为实际缴纳租金的50%，每年最高可获补贴500万元。

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◆◆补贴下2-3倍办公成本差

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根据不完全统计，目前，前海自贸区已有17万家注册企业，其中注册港资企业11231家。尽管前海已经吸引了大量港资企业、世界500强企业在前海注册公司，但前几年由于前海大量写字楼还处于建设期，写字楼、商务办公场地供应量还没有起来，因此很多企业尽管注册地在前海，却仍然选择了在福田、南山等区域办公。

根据第一太平戴维斯华南区研究部的统计数据显示，今年一季度各CBD写字楼的平均租金福田中心区以3036元/㎡/年排名第一，而前海则以2268元/㎡/年排名倒数第三。

数据来源：第一太平戴维斯

根据前海的《补贴办法》，只要租赁面积超过150平方米就可以根据补贴对象的类别申请补贴。

来源：前海管理局

假如一家公司在福田中心区租一间150平方米的办公室，租期三年，期间不算房租涨幅、物业费等其他费用，三年下来租金大概是136.6万元。

如果选择在前海办公，三年租金大概是102万元，再根据补贴类别申请租金补贴，最少可以补贴30.6万，最多可补贴51万元。

通过计算可以知道150平方米的办公成本，在福田大概是136.6万，在前海只需要51万-71.5万，总价相差2-3倍。

数据来源：第一太平戴维斯

有了租金补贴，前海的办公成本将大大低于福田、罗湖、南山等，对已注册的17万家企业来说极具吸引力。

更重要的是，前海建设提速，已初现雏形：目前前海地铁、道路正在陆续开通，很多写字楼要封顶，前海众多文体等市政配套正在落地，办公环境的成熟和改善，也让企业回归前海办公成为必然。

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◆◆规划助推前海片区发展

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据壹地产了解，早在2018年，前海管理局就启动了“企业归巢三年行动计划”，打算用3年时间把企业吸引回前海，并在前海扎根。为此，前海管理局还特制定了企业归巢的实施方案，在交通设施、商业配套与政策扶持上集中发力。

陆海空立体交通

为了拓展前海对外交通体系，前海规划了“9+2+1”陆海空立体交通构架。

6条轨道线：向北向东向西分别建设穗莞深城际线、深惠城际线、深珠城际线，向南设置三条，一条是从深圳机场到香港机场的西部快轨；第二条是穗莞深延长线，由前海到西部通道、过海至香港北部新市镇洪水桥，香港在这里则规划了一条到九龙和港岛的城际轨道；第三条是从西丽高铁站过前海到香港东大屿都会的第二条南北大通道。

3条高速公路和桥：包括已经开通的、到广州的沿江高速，正在建设中的深中通道，以及深珠公铁两用线。

2个站点：“2”就是建设直飞港澳和珠三角的直升机航站点，和直通港澳的游艇码头。

1个口岸：“1”是指在前海设立口岸。

第一批道路桥梁通车

4月24日，2019年前海城市新中心建设第一批道路桥梁通车仪式在前海合作区十一号桥项目现场举行。此次通车项目包括10条（段）市政主次干道、3座景观桥梁，通车里程总计约5.1公里。

这批市政道路、桥梁通车后，初步构成前海内部“四纵十横”骨干路网，主次干道贯通，实现桂湾、前湾、妈湾三大片区直线连通。这意味着前海主要路网已经成型。

据透露，今年前海还将积极推动第二批市政道路建成通车，进一步完善桂湾金融峡谷、十九单元三街坊交通体系。

除了内通外达的交通路网已经初步建成之外，前海的轨道交通建设也进展迅速！

三层18条轨道立体开发

前海为了加强与深圳市内的交通联系，实行地上地下立体开发，根据现有的规划，前海将在地下安排了三层结构共18条轨道线以及全亚洲最大的地下综合枢纽和综合管廊。线路建成后，从前海出发，地铁1小时可覆盖深圳全市，城际线1小时可达广州、珠海、中山。

目前，前海已经开通1号、5号、11号三条地铁线。今年年内，还将开通5号、9号两条地铁延长段。届时将会有4条地铁线路穿过前海片区，共计开通鲤鱼门、前海湾、前湾、桂湾、妈湾、前湾公园、铁路公园、梦海、怡海等9座地铁站，前海与深圳市区将实现无缝连接。

不仅仅是交通在改善，前海的各项配套也在快速完善、落地中。

商业持续落地

目前，位于梦海大道旁的前海周大福全球商品购物中心已于2015年开业，可以进行日常的逛街、吃饭等休闲活动。

与此同时，前海片区最大的集中式商业，建面超8万平的万象前海，也处于紧锣密鼓的建设中，该商业定位创新版万象城，未来将极大地改善前海的商业配套。

该商业曾经打造了罗湖万象城、万象天地、深圳湾万象城等商业综合体，未来万象前海必将成为前海的时尚潮流打卡地。

随着不断完善的轨道交通，人们可达前海的便利性也逐渐提高。随着商业配套建成，前海片区的吸引力将不断增大。随着交通便利性及片区吸引力的提高，未来前海将迎来大量的人流和商业机会。

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◆◆国际湾区租金涨幅及价值

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根据数据显示粤港澳大湾区目前的影响力已赶超东京湾区，从各湾区金融中心的写字楼租金来看，前海自贸区还有巨大的升值空间。

粤港澳大湾区对标世界级湾区

根据今年1月份中国社科院发布的《四大湾区影响力报告（2018）：纽约·旧金山·东京·粤港澳》显示，在综合影响力方面，粤港澳湾区以0.466的综合指数排名第三，超过了东京湾区，其中的经济影响力以0.634的指数位列世界湾区第一。

虽然粤港澳大湾区从“年龄方面”对于其他湾区来讲还是“年轻人”一个，但是从数据可以直观看出，粤港澳大湾区已经“后来居上”超过东京湾区，正在追赶纽约湾区及旧金山湾区的路上。

湾区规划，深圳提及次数占比超1/4

7月5日，由广东省推进粤港澳大湾区建设领导小组印发，广东省发改委发布的《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》中，出现“深圳”字眼的比例占港澳广深提及总次数的33.9%，占比超过1/4，其中更是提到了前海要建立港澳创业就业试验区，还提出要修编前海总体发展规划，两次提及前海要扩容。

自从今年二月份，粤港澳大湾区规划纲要出台之后，前海定位就从“深港合作的商务中心区”上升至“国际化城市新中心”。

3.12《深圳特区报》A7版报道：

前海自贸区不仅是一个国家级的自贸区，是粤港澳合作最紧密的一个区域，也是广深澳科技创新走廊的重要节点，更是定位为国际（融合香港）金融中心。

前海自贸区的桂湾片区以发展金融信息、贸易、会计等生产性服务业为主。也就是说，前海桂湾片区的定位就是国际（融合香港）金融中心。

在世界四大湾区中，美国纽约湾区的曼哈顿定位就是国际金融中心，东京湾区是亚洲的金融中心，香港中环则是目前的国际金融中心，前海桂湾片区是未来的国际（融合香港）金融中心。

优质写字楼租金与前海最高价差20倍

根据CBRE世邦魏理仕发布的《全球优质写字楼租用成本调查报告》显示，截止至2019年3月，香港中环的写字楼租金3466美元/㎡/年，换算成人民币23188元/㎡/年。美国纽约曼哈顿的写字楼租金2119美元/㎡/年，换算成人民币14179元/㎡/年。东京湾之内/大手町区的写字楼租金1806美元/㎡/年，换算成人民币12082元/㎡/年。

数据来源：CBRE世邦魏理仕

从租金看，香港中环这个世界金融中心的写字楼租金全球最贵。虽然香港回归二十几年国际金融中心的位置没有被动摇过，但是随着内地经济的迅速发展，未来在经济实力、发展前景、区域潜力上，香港在大湾区内并没有绝对的核心优势。相比之下，前海这个屡被提到的片区规划下的桂湾片区这个定位为国际（融合香港）金融中心的片区更具备发展空间及潜力。

目前，前海的写字楼2268元/㎡/年，加上30%-50%的补贴，租金1134-1588元/㎡/年，与香港之间价差近15-20倍，与曼哈顿之间相差9-13倍。同样定位为金融中心，前海桂湾片区从价格来看还有很大的上升空间。

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◆◆前海写字楼供给严重不足

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全球优质写字楼投资回报率

前面我们也了解了，香港中环、纽约曼哈顿等金融的写字楼的租金是全球前十，一部分传统的租客受不了高额的租金纷纷离开了，但还有一批人，他们每年享受着租金上涨带给他们的收益。

根据世邦魏理仕统计的数据显示，截止至今年3月底，全球核心市场区域优质写字楼租金平均同比增长3.6%，相当于投资回报率每年上涨3.6%。这还是平均的，如果入手了优质的写字楼，投资回报率只会高不会低。

前海写字楼供不应求

据壹地产了解，前海已投入使用的办公物业约10个，供应面积约58万平方米，预计2019年还将新增可投入使用项目5个，到2020年新增可投入使用项目达到7个。

以前海17万注册企业为基准计算，假设每家企业办公用地150平方米，一共需要2550万平方米的办公面积。从供需来看，目前前海的写字楼面积供给量仅占需求量的2.27%不到3%。

从大局来看，优质写字楼投资收益是有保证的，从前海片区来看，前海目前写字楼供不应求，供需矛盾将会进一步刺激前海片区的写字楼价值，提升片区写字楼的投资回报率。

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◆◆超甲级写字楼入市缓矛盾

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据壹地产了解，今年前海已有一栋超甲级写字楼——恒裕前海金融中心T2栋写字楼，现已面向全球发售。另外前海金融中心还有一栋超甲级写字楼T1栋，即将面世。

前海金融中心总建面约29万平，项目涵盖顶级商务办公、高端公寓、旗舰商业等业态，其中T2为超甲级写字楼，建面约3.98万㎡，已面向全球发售；旗舰商业也已正式对外发售；T3为国金汇公寓，建面约3万㎡，预计今年发售，T1栋超甲级写字楼就是即将推出的写字楼产品。

恒裕前海金融中心携手纽约新世贸缔造者--兆华斯坦，共同对项目进行打造，产品更具备国际化的气质。

兆华斯坦是美国最具有实力和影响里的发展商，曾操刀过纽约新世贸中心、美洲塔、罗纳德·里根大厦、纽约四季酒店等产品。

与此同时，还有TFP建筑设计、SWA景观设计、伍兹贝格、梁志天室内设计等全球顶尖的设计团队共同参与，同时采用LEED金级、国标绿色三星“双标”认证，不负“前海价值”。

项目还享有无遮挡首排一线海景，紧邻约18万平滨海演艺公园，是由超甲级写字楼和高端公寓及都会商业组成一线海滨地标综合体。位于前海城市客厅T形中轴，南北两次紧邻前海国际会议中心、前海演艺中心，东侧为1.2公里空中景观长廊。

不过据壹地产了解，品质超高的恒裕前海金融中心，自2019年3月入市以来，取得2019年深圳市上半年写字楼销售前三的优异业绩，但据了解，还有很多已销售的单位暂未备案，将于近期完成备案，实际成交情况将远超官网数据，且超1亿的大客户超成交6成，品质实力毋容置疑。

现在前海金融中心写字楼产品可售的已经不多，眼光独到的客户该如何选择想必是非常清楚了。

有意向的朋友注意了，看好时机下手！