深圳这个地方写字楼闲置率70%,住宅却“万人摇”

深圳楼市深度报道 2020-04-21 18:00 阅读 1000+

（本文为搜狐焦点深圳站原创，作者蔡攀攀，请尊重原创，如需转载请联系图片上方拼拼妹微信）

继去年底天健以38.9亿元拿下前海首宗限价宅地之后，时隔4个月，前海又挂出第二宗限价宅地，预计出让时间为5月15日。

4月14日，深圳市土地房产交易中心挂牌前海一宗居住用地。该地块位于前湾片区十开发单元03街坊，土地面积3.17万平方米，总建筑面积18.36万平方米。

T102-0364所处的前海前湾片区定位为科技创新中心，现阶段区域内已经有前海嘉里中心、深港创新中心、前海企业公馆、前海深港青年梦工场、前海万科国际会议中心等。

据了解，T102-0364地块紧邻深圳地铁5号线前湾公园站A出口，建成后将成为地铁上盖物业，与规划中的前湾公园隔路相望。地块距离规划中的前海金融中心区域不到3公里，宗地位置优势十分明显。

相应的，政府也制定了苛刻的出让条件，仅竞买保证金就需要近40亿元。

规划显示，该宗地建设普通商品住房，配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面积不少于16460平方米，占总出让面积的10%。

宗地内可销售的住宅还将执行“7090”政策，即限定套内建面90平以下套数不得低于70%。

并且，本宗地自签订合同之日起12个月内动工开发，48个月内应全部竣工并投入使用。

该地块采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积。

地块起价79.98亿元，最高限价115.97亿元。

项目建成后，普通商品住房入市最高均价为10.71万元/平方米（毛坯价，不含装修），竞得人必须严格按限定的销售均价进行销售。

可供对比的是，位于前海妈湾十九单元的两个全新住宅项目，招商领玺、颐湾府于去年11月底开盘。

其中，招商领玺均价10.8万/平方米，精装交付，总价1049万起共推456套住宅，开盘四个多小时即售罄；深业颐湾府均价10.2万/平方米，毛坯交付，总价960万起，共推367套住宅，开盘当天卖出323套，去化近9成。

招商领玺精装价减去精装费约等于颐湾府毛坯价，从两个新盘的销售均价看，均略低于此次限制的销售均价。

二手房方面，诺德假日花园、雷圳碧榕湾、山水情家园、鼎太风华等都有在售房源，单价7-14万不等。

1商业商务类物业供大于求，住宅却“寸土寸金”

据戴德梁行数据，2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%，前海合作区的空置率甚至高达70%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉还表示，前海未来5年还有近400万㎡写字楼入市，源源不断的新增供应还在路上。

住宅方面，据统计，5月即将开拍的这宗宅地是前海片区除了前海时代、招商领玺、深业颐湾府、天健前海T204-0142宗地项目之外的第五处住宅用地。

其中，前海时代项目所在的地块则是2008年获得的，由深圳地铁地产和深圳中信地产共同开发。2014年11月，作为前海首个商品住宅项目，前海时代一期于开盘入市，2000人抢675套房，当天房源就全部被抢光。2015-2016年，前海时代二期入市，半天封筹、神秘看样、低调开盘，其争议性与一期相比有过之而无不及。

招商领玺项目所在地块是2004年招商局集团为支持深圳“以港兴市”战略获得的前海物流园区3.9平方公里土地；随后招商通过签署《土地整备协议》、《合资合作协议》等逐步获得土地使用权。

深业颐湾府属于深国际智汇先港先期项目的一部分，由深国际和深业两个国企合作完成。

招商领玺和深业颐湾府于去年年底开盘，在此之前，前海已经三年没有新住宅项目可卖。

天健前海T204-0142宗地项目，是去年年底公开出让的，经过近2个小时、118轮举牌，最终天健地产以38.9亿拿下这一地块，楼面价57887元/㎡，未到封顶价39.31亿，配建人才房面积6000㎡。上周，前海举行2020年城市新中心第二季度重大项目集中开工仪式，这一项目就在其中。

2“商改住”之后，前海或新增50万㎡商品住宅

前海实指前海深港现代服务业合作区，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务四大产业。

前海深港现代服务业合作区于2010年8月获国务院批复设立，最初规划面积15平方公里，也就是现在前海最为核心的地方，这个核心的地方又分为桂湾、前湾和妈湾，桂湾定位金融中心，前湾定位科技创新中心，妈湾定位自贸城。

在去年2月发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》里面，前海被赋予了新的使命，在国家层面上明确了前海“城市新中心”的重要定位。

综合历年土地出让情况来说，前海片区宅地供应稀少，供应多以写字楼、公寓为主。算上去年10月被终止出让的前海桂湾T201-0125宗地，前海片区至今仅推出6宗宅地。

前海前期规划显示，前海的住宅用地占比约10%-15%，但是随着市场形势的变化，前海的住宅比例正在改变。

日前，深圳市前海管理局公示了关于前海十个开发单元规划调整方案，涉及商业用地改居住用地的内容，这意味着前海在“商改住”上迈出了影响巨大的一步。

在深圳，“商改住”其实经历了多年的变革，且在“商改住”之前，首先是经历了一波“商改租”的摇摆。

几年前，深圳对于商业用房能否建为租赁住房的问题，一直很纠结。2017年1月，深圳规划国土委发布了征求意见稿，规定商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计；同年10月，深圳出台《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，允许商业用房按规定改建为租赁住房。

直至今年1月，深圳住建局发布了征求意见稿，表示既有商业和办公用房可改建租赁住房。

此次深圳市前海管理局公示了关于前海十个开发单元规划调整方案，涉及商业用地改居住用地的内容，这意味着前海在“商改住”上迈出了影响巨大的一步。

深圳商业商务类物业供大于求，住宅却“寸土寸金”，这或许是深圳允许“商改住”的主要原因。

按照前海十个开发单元规划调整方案，调整地块涉及原10-02-03、10-02-04、10-02-05、10-03-01、10-03-02、10-03-03、10-03-04地块和部分规划支路用地。调整前，地块用地功能以商业性办公、商业等为主要用途，调整后，前海前湾片区将新增超过28万㎡的住宅供应。