深圳福田住宅供应短缺原因

透露家底！前不久，深圳连续公布了存量住宅用地项目信息和二季度新盘信息，一次性把家底提前公布！

四百多个存量宅地，二季度36个新盘入市，乍一看满满的供应量让人安心？

仔细一看，供应却出现结构失衡！别人的新盘密密麻麻，核心城区福田板块的新盘却屈指可数！

深圳存量住宅用地信息项目分布图

供应少，需求旺！高速发展的福田区，普通人该怎样搭上你的快车？

今天，就来找找低门槛上车核心区的答案！

01.新房、二手房齐齐短缺！

福田区供应究竟有多紧张？

大家知道，不久前深圳刚刚公布了楼市家底。在这两份公告里，楼兔子读到的信息是:供应在加大，但依然局部稀缺！

很明显，光明、宝安、龙岗等板块加量比较大！而福田板块作为深圳的核心中心区，新盘供应却持续紧缺。

全市住宅存量待售项目307个，福田区只有19个；深圳二季度全市即将开售的36个新盘中，福田区仅有三个新盘供应！

深圳二季度计划入市楼盘信息，来源：深圳住建部

其实，福田区的住宅供应短缺是历史老问题了！去年的库存就很能说明问题！

回顾2020年，全市住宅存量为32156套，其中福田区存量仅有198套！存量仅占全市0.6%！去化周期仅有六个月，远低于全市平均水平。

图片来源：Q房网

历史与未来之外，今年更有新形势！二手房指导价出来后，业主惜售，福田住宅供应更显短缺了！

新房供应持续性短缺，二手房长期成为福田区的供应主力。

但是，自深圳出台“二手房指导价”政策后，核心城区业主惜售，各平台二手房挂售量急剧下降，实实在在加剧了供应紧张的形势！

越短缺，越凸显价值！

在普遍看好中心地段的情况下，福田中心区新房、二手房供应却双双持续短缺。因此，尽管刚刚经历了多轮调控，福田区的房价依旧保持坚挺，领跑各区！

综上，我们感知福田楼市第一个标签:稀缺！

02.金融、科创产业双集聚

福田区王者归来，城市价值无限增长！

如果说供应端的“稀缺”是福田楼市的第一个标签，那么“城市价值”一定是它第二个标签，直接奠定了市场对福田楼市的信心！

福田的第一价值，这里始终是深圳中心，百年不变！

位于深圳经济特区中部，坐拥深圳中央商务区，号称中国绿地率最高的CBD，福田区堪称深圳发展最成熟的中心城区。

不同于“后起之秀”南山区，在深圳改革开放过去四十年里，福田区是老深圳人眼里的行政、文化、商务中心，地位不可撼动。

随着粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区“双区”战略的推进，深圳引领湾区发展需要自身进入一个新的层级，未来的发展目标将会是为成为新的“全球城市”。

其中，作为深圳当之无愧的核心区，福田区意在打造与全球标杆城市中心城区相匹配的新时代“福田2.0”。

福田区一轴两廊五翼规划图

金融做大，科技做强，交通发展，将成为福田区城市版块价值抬升的三驾马车，树立福田区在深圳乃至大湾区的中心地位。

福田的核心经济引擎是金融业，香蜜湖金融中心进一步增厚福田价值。

放眼全国，深圳福田区是公认的中国三大金融中心之一，而福田区持牌金融机构数量占全市约72%，深交所、银保建局、证监局等重要金融机构无一例外都在福田。

全球十大金融中心城市排名

全球十大金融科技中心城市排名

随着粤港澳大湾区和先行示范区“双区”战略的推进，福田将再次扮演深圳做大做强金融产业中的关键角色，千亿级建设规模的“香蜜湖新金融中心”正在大手笔推进建设与旧改，有望再次刷新福田的金融高度！

香蜜湖新金融中心概念图

新的突破！福田还要做国家级的科创中心！这是福田价值再腾飞的核动力引擎。

2020年，福田区新增国家级高新技术企业507家，国务院今年2月发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，深圳被提名的仅有前海与深港科技创新合作区！

河套的深港科技创新合作区，不仅和光明科学城一样都是国家级科创中心，更是大湾区中唯一以科技创新为主题的特色平台。合作区的发展建设速度也非常快，去年年底时已公布的对接和落地项目共132个，包括国家重大研究机构“国际量子研究院”。

深港科技创新合作区规划意向图

从片区规划上看，福田河套片区堪称南山前海片区的2.0版本，如果说主打金融的香蜜湖是湾区“曼哈顿”，那么主打科技的福田河套片区，就是湾区“硅谷”！

深圳双核心发展的路线下，福田区将持续站在核心第一梯队。

放眼大湾区，福田区还是综合交通枢纽中心。

广深高铁落脚于福田站，直接连接了大湾区两大超级核心城市，用高铁拉进了核心双城的距离。

而4月13日发布的深圳“十四五规划”，表明广深高速磁悬浮规划研究工作将启动，未来广深港市中心将直接相连。

广深磁悬浮列车规划图

近日深莞惠三城联合召开会议，规划深圳都市圈城际铁路项目建设时，重点提及了“穗莞深城际前海至皇岗口岸段”的建设，进一步确立福田区的大湾区核心地位，福田区的城市价值将不断攀升。

穗莞深城际前海至皇岗口岸段规划图

金融业与科技行业集聚的大量高净值人群将带来区域价值的快速抬升，交通枢纽中心地位进一步奠定了福田住宅价值的基石！

总结评述一下:

在研究福田楼市价值的时候，很多人的第一感知就是没有太多新盘可供选择！这是第一层面，“供应稀缺”只是福田楼市的表象！其实，福田楼市的终极价值，依然是福田的中心王者城市价值！“城市价值”才是福田楼市的核心，将带动福田楼市进行持续性裂变式增长！

稀缺是表象，价值是基石。展望未来，价值基石会越来越坚实，而稀缺表象则可能越发稀缺！

03.收官之作！福田稀缺小户型！

低门槛上车核心区，机会不容错过！

在深圳改革发展的下一个四十年，福田的“稀缺”属性将因为“价值”而更加明显！

但随着深圳楼市调控加码，福田区新房、二手房上车门槛也越来越高；另一方面，在“房住不炒”的大趋势下，短炒时代早已落幕，长期持有也将成为常态！

当前楼市情况下，在具有长期增值价值的板块，尽可能低门槛上车，就成为普通购房者的最优解。

而在福田区，恰恰就有这样一个最优解的答案，就是深物业金领。

毗邻福田、皇岗双口岸，片区价值潜力无限！

纵观福田片区发展的三大新引擎，就不难发现深物业金领坐落在环中心公园活力城区带，毗邻河套深港科技创新合作区，坐享皇岗、福田双口岸，片区价值充满想象空间！

河套科技园区规划

随着皇岗口岸迎来国家战略级别的全面升级改造，取消货检重新定位为纯旅检口岸，不仅大大缓解货运带来的交通压力和货检对周边地区造成的交通噪音，还将成为新的产业集聚空间、交通枢纽和创新综合体。

皇岗口岸将与福田口岸联通，引入两条地铁线路和三条珠三角城际轨道，直达广州、东莞、惠州等地，强化重要交通枢纽地位，交通出行便利。

河套、皇岗片区走上了价值上升快车道，将成为深港一体融合的最大受益片区。

皇岗口岸新建工程效果图

而深物业金领，地处皇岗口岸商住服务区，700米可以到达皇岗口岸地铁站、下楼即近皇岗口岸，距离福田口岸2公里，将成为皇岗口岸升级改造的最大受益者，势必承接核心区居住需求。

地处核心城区，享受完善生活配套！

在皇岗片区进一步改造发展之前，该项目已经可以享受完善的生活配套。

交通上，项目坐拥双口岸生活。附近多达18条公交路线，通往深圳各地。主干道滨河大道和京港澳高速，自驾可以便捷到达罗湖、南山各个区域，畅行全城。

生态上，项目地处闹市，却是繁华都市中的一片珍贵绿土。深物业金领打造了8000㎡的园林景观，并紧邻中心公园，公园未来将重新开发，直通笔架山，形成300公顷的中央绿化带，东南方向远眺香港米浦生态保护区，可谓园林生活典范，放眼深圳也是十分稀缺的选择！

北面正对深圳中心公园实拍

此外，项目占据城市优质医疗配套，紧邻深圳市中医院等多家三甲医院；不仅拥有自身的配套商业，并依托城市综合体配套，2公里范围内可到cocopark购物公园，深圳会展中心，卓越intown购物中心，形成了“十分钟”生活圈。

深物业金领周边配套图，图源网络

收官之作！最后532套，罕见住宅类小户型新盘！

作为皇御苑在皇岗口岸片区的收官之作，深物业金领项目总建面约18.3万㎡，共三座150米高的超高层建筑，目前A座即将开售，现正在诚意登记中。项目主推建面64㎡瑧装2房，仅有最后532套！

户型图

样板间

在新房供应持续短缺、住宅偏向豪宅化的福田区，这是罕见的一批住宅类小户型新盘，兼具了低门槛上车的可能性和长期持有的增值安全性！

自从二手房指导价政策出台后，大量高价房源被下架，价格虚高的楼盘更是受到强力打压！在全市二手房市场成交降温之际，福田区的中小户型却势头很猛，屡屡出现10+万/㎡的二手房成交价,八卦岭宿舍成交价甚至已经超过14万/㎡！

数据来源：深圳楼市资讯公众号

而根据楼兔子掌握的数据资料，在二手房指导价出台之前，皇御苑社区的实际成交价格约7.5-8.3万/㎡左右。

三月以来，皇御苑片区的成交价格依旧坚挺，开盘时均价约1.5-1.7万/㎡的小户型，目前各大平台挂售价在7.2万/㎡左右,而实际成交价则在8万/㎡左右，涨幅将近五倍！

卖方强势，买方看好，在高压调控的强势降温下，皇御苑的二手房价仍旧保持稳定，充分体现市场对其价值的看好，确认了片区增值的安全性！

数据来源：深圳楼市资讯公众号

而此次深物业金领作为皇御苑片区的收官之作，主推户型约64㎡，总价约500万起。要知道，2020年深圳全市二手房均价已经高达632万。此次深物业金领推出的小户型，门槛低，性价比高。能以低于全市二手房均价的价格，入手深圳核心区新房，堪称上车福田区的最佳机会！