风言风语风起!深圳楼市究竟有多惨?

事实证明，即便是房地产市场，也存在浮动与沉降的周期。

尤其在经历调控政策与金融监管的高强度加压之后，深圳楼市无论是新房还是二手房，都已经从原来的火热，到躺平，终于进入现在的下跌节奏。

而近期，关于二手房停贷的传闻又甚嚣尘上，这不禁让人疑问，楼市拐点真的降临了吗？

云里雾里的二手房停贷

近期，国内热点二线城市如郑州、重庆、西安、杭州、合肥等，均出现了二手房停贷或暂缓部分房贷的现象。对此，很多人解读这是为了打击二手投资炒房过热。

驰思遐想，以至于部分媒体也开始猜测二手房停贷即将降临深圳。

对此，概帮主觉得，二手房停贷对深圳而言，落实起来可能会比较困难。

首先，近期这一波二手房停贷操作，有其客观原因。

主要是因为时至年中，各大银行房贷额度用完或者比较紧张，新贷款审批严格，故而出现部分城市二手房暂缓房贷。

而导致这种现象的深层次缘由，是今年1月1日，由人民银行、银保监会共同制定的“银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”正式施行。

这份管理制度明确规定了房地产贷款和个人住房贷款在银行贷款业务中的比重，业内人士称其为房贷规模“两条红线”。

这“两条红线”的划定，其实是缩减并限定了银行关于房贷等相关业务的可用额度。

换言之，如果上半年房贷业务较多，额度申用超标，则下半年就要勒紧裤腰带节省着用。

目前来看，大部分银行手头的房贷额度已经比较紧张，而暂停新房贷款远不如暂停二手房贷款好操作且影响小，所以才出现部分城市二手房停贷现象。

当然，这只是暂时的。

据了解，目前各大银行贷款资格审批手续都在紧张进行中，虽然放款时间可能会拉长，但随着手续最终落实，下半年情况会有所好转。

其次，深圳二手房交易占比极高，停贷不利于楼市稳定。

在全国范围内，深圳是房产交易构成中二手房成交占比最高的城市。每年的二手房成交量都是新房成交量的2倍以上。

这一点从近几年的成交数据便可看出。就拿2020年来讲，深圳共成交45384套新房住宅，但二手房住宅成交却达到95273套，二者数据差异十分明显。

资料来源：深圳住建局、智研咨询

之所以会这样，是因为房子对深圳而言永远是极度供不应求，而新房供应更是少得可怜。

在这种情况下，很多市民购房居住需求，只能靠购买二手房来缓解。

所以不妨试想一下，如果现今深圳也暂停二手房贷款，买家全部变成全款购房，这对楼市造成的负面影响将有多么强烈？

更何况，今年出台二手房参考价后，已经间接抬高了购房首付成本，对市场打击也已经十分明显。此时再施行二手房停贷，相当于给这个“冰窖”外边再套上一个“冰窖”，有何意义呢？

6月二手成交或跌破3000套

目前看来，深圳2月8日颁布的二手住宅成交参考价格机制，对二手楼市影响已经进一步显现。

自4月份以来，市场观望情绪愈加浓重，成交连续下滑，均跌破月度5000套荣枯线。

根据深圳市房地产中介协会及深圳中原研究中心有关数据显示：

• 4月，深圳二手房网签量共计4396套，环比3月份，持续下降9.7％，同比去年4月份二手房网签量则较大幅下滑了74.7％。

• 5月，深圳二手住宅成交仅3027套，环比4月减少37.9％，成交面积276081平方米，环比4月减少37.3％。

• 现如今进入6月份，深圳二手住宅市场成交态势仍然疲软，甚至有过之而无不及：

• 6月第一周，上周全市二手住宅共成交706套，环比↓6.7％；面积共计64840平，环比↓6.3％。

• 6月第二周，全市二手住宅共成交639套，环比↓9.5％；面积共计58909平，环比↓9.1％。

• 6月第三周，全市二手住宅共成交473套，环比↓26.0％；面积共计42654平，环比↓27.6％。

图片来源：深圳中原研究中心

6月前三周总成交量加起来，目前也仅有1818套，而预计最后一周总成交也不会超过800套。

这样算下来，本月度总成交甚至达不到3000套！当真是凛冬已至。

深圳由于新房供应稀缺，所以二手房市场一向是楼市的晴雨表。

业内普遍认为，月成交8000套为正常水准线，向下沉降反映市场冷淡。目前预计6月成交量将腰斩到3000套以下，凄凉程度可见一斑。

二手房市场冰冷，部分中介的日子更是不好过。

概帮主认识的一位链家二手房门店负责人，其负责区域在龙岗龙城板块。

据他讲，参考价出台后，很多业主硬扛了两个月后，终于扛不住了，纷纷下调报价。但即便如此，他所在门店上个月也仅成交了一单120㎡左右的住宅。而周边门店，有的甚至已经关门大吉。

据这位老哥透露，目前已经有打算离开房产中介行业，寻求其他生路了。

房源有的挑，新房打新不再香

二手房惨淡如斯，那么新房市场又如何呢？

受制于阶段性供应不足，以及房贷利率上调等政策，深圳新房市场明显收紧，成交量同样连续下滑。

来看一组数据：

• 2021年2月，深圳新房成交受春节长假影响，仅3434套；

• 3月，成交量恢复高位，共成交5305套；

• 4月，成交量明显下滑，为3502套；

• 5月，成交量再度下滑，仅成交2677套，以往所谓的“小阳春”直接变成“倒春寒”。

而到了最近，一向让人争破头皮的“打新”热潮，也凉了下来。

前段时间，深圳迎来一波楼盘推新。虽然仍然在执行严格的购房资格审查，门槛也并不比以往低，但奇怪的是，很多人只要正常通过资格审查，即便不看积分，都能顺利进入最终的摇号环节。

这种诡异现象，不禁令人疑问，难道是深圳新房不香了？还是见惯了大场面的业主心态飘了？

答案都不是。

深圳新房仍然供不应求，并且新房与二手房的价差也仍然存在。

只不过，在经历了限贷，参考指导价，下架市场挂盘价，约谈小贷、金融公司等一系列针对性措施后，投资客手中热钱流向楼市的通道，已经被堵死，直接导致楼市热度迅速降至冰点。

同时，不断升级的打新规则，对刚需及投资客群体同步筛选后，使得剩下的符合条件购房者，拥有了更大的选择空间。

也就是说，深圳楼市已经有从卖方市场到买方市场转变的苗头了。

借用一位购房粉丝的话：“以前新旧倒挂厉害，导致新房太火，根本没得挑，所以即使是垃圾盘也有一堆人抢。二手房参考价出台后，新旧价格差别不是那么大了，买房反而可以慢慢挑了。”

现如今，随着2021年楼市进入下半场，很多楼盘即将加快推货节奏。

只不过，在这样一个市场现状下，不知发展商的底气还有多足？我们不妨拭目以待！