看不起坪山的人，现在都被狠狠打脸了

深圳房价最便宜的区域，到底能不能买？

上周，我们去了曾处于“鄙视链”底端的坪山，挑了两个最精华的片区调研。

只想告诉你：如今的坪山，将颠覆大多数人的印象。

你能想象的配套，中心区基本都全了。日光盘不再是新闻，有二手房成交冲上8万/平……

深圳人陌生的房价“洼地”，为何悄悄火了？

躁动的坪山：新盘日光、二手业主惜售

这一趟，最让我吃惊的是坪山楼市的热度。

这个一直被大家冠以房价“洼地”的地方，从去年开始，悄悄涌进南山、福田、宝安等区域的刚需。

甚至有业主开始“膨胀”，惜售不卖。

① 被名校“推高”的二手房价

谁能想到，坪山房价命运发生转折，是因为学校。

现在坪山落地+规划的中学一共有12所，其中比较好的学校是规划中的飞西学校、即将开学的深圳中学坪山创新学校（下称深中）和已经使用的坪山实验。

目前房价6万/平的楼盘主要在深中和坪山实验周边，其他片区楼盘单价普遍还是在5万/平以下。

这次踩盘看的最贵的二手房，就是带有深中学位的楼盘。

按年初坪山公布第二实验学校的招生范围，带有深中学位的只有三个楼盘：豪方菁园、盈富家园和富润乐庭，前面两个是二手房，后者是新房已经售罄。

学校几乎处于“无楼盘”区域，业主心态自然膨胀，最近甚至挂到了9万/平。

豪方菁园47平的户型去年5月卖250万，现在卖390万。

盈富家园38平户型去年7月4.3万/平，今年2月6.4万/平。

同样带有深中学位，为什么豪方菁园单价高出一截？

答案是：有超高赠送面积。

38平的房子实用面积有高达60平，这样算下来单价其实也在只5万/平左右，没有8万/平那么夸张。

因为名校房价大涨的楼盘，还有行政中心区的楼盘。

坪山实验目前是坪山口碑最好的学校，带有学位的万科金域缇香和大东城在去年11月就有房源成交单价破6万。

因为名校，楼盘乃至片区命运被改变，这在深圳屡见不鲜。

坪山实验学校 图源坪山先锋

② 楼市燥热：新房日光，二手房源少

对比前两年坪山楼市情况，现在坪山实火。

像最近开盘的佳华广场，和宝安兴围华府、福田深物业金领同时入市，还日光了。

包括去年恒大城二期、万樾府也都是“日光”，要知道在过去，东部开盘卖个半年一年都很正常。

这样的变化不难理解。在今年“特殊”楼市氛围之下，买房愈加艰难。而坪山目前上车门槛不高，并且16号线即将开通，也有规划，能够得着的刚需开始盯上它。

下半年还有很多预计入市的新盘，按目前的情况预测，我想大概率会有不错的去化率。

坪山存量住宅用地信息 图源深圳市规划和自然资源局

二手房方面，据我了解现在整个坪山的二手房并不多，在售楼盘32个左右，中心区的业主还惜售。对比全市，一千多套房子仅次于大鹏和光明，少得可怜。

有中介观察，今年地缘性客户在减少，从南山、宝安、福田等区域来置业的客户逐渐增多。去年这类人比例不到4成，现在上升至6-7成左右。

越来越多“关内”刚需盯上坪山。

图源链家数据截止5月20日

此坪山，非彼坪山

对于坪山最精华的两个片区——行政中心区、CBD片区，走完后我想替它正名：

真的不破！城市建面跟其他区域的中心区一样新！

并且片区配套也都逐渐兑现，六馆已经投入使用，14/16号线明年开通30分钟左右就能到市区，名校深中今年9月开学。

现在买坪山，值。

为什么我会得出这样的结论，下面从城市建面、交通、商业和学校等一一给大家分析。

上图为坪山中心区地图 红色框选部分分别为：行政中心区、CBD片区大致范围

分析之前，先给大家看一下坪山中心区的范围（上图所示），其中坪山中心区包含了行政中心区和CBD片区。

其中行政中心区有演艺中心、美术馆、展览馆、文化馆、图书馆和书城等，而CBD商务区则是企业总部基地，现在世茂、泰禾、华侨城等已经入驻。

目前片区二手房主要集中在行政中心区，在售新盘则主要在CBD片区。

①“士别三日当刮目相待”

如果去过中心区，相信就不会有人再无脑“黑”坪山。

因为城市建面会颠覆大家的记忆。

崭新的城市建面和完善的配套，居住氛围十分浓厚，你根本不会把它和“破烂”、“鸡肋”等词汇联系在一起。

CBD的写字楼也已经拔地而起，初具南山高新园的模样。

虽然部分地方有农民房和楼盘混杂，但按照规划，这些房子都会进行城市更新。

现在环境最好、居住氛围最成熟的是中心区。六馆就在这里，并且已经投入使用，不定期举行各类文艺汇演和活动。

公司同事去年年底去坪山办事，晚上遇到一场普通灯光秀，现场人多得吓到她。“超多的孩子，坪山还是很有希望。”

也是这一趟坪山之旅，让她对坪山彻底改观。

② 分层解读片区配套

再来说说配套。

其实当下坪山的配套有点“尴尬”。

目前片区只有益田假日广场一个大型商业综合体，并且招商参差，你敢相信，奈雪旁边是蜜雪冰城？

即便是中心区，也是以底商和小型超市为主。

在踩盘中了解到，每个楼盘都配有底商，接下来陆续会有更多的商业开业，片区商业的空白会慢慢被填充。

并且片区有大量旧改，从法定图则中看商业建筑面积数据显示：

正山甲商业建面约20万平米，恒大飞西旧改商业建面约13万平米，新和旧改商业建面约4.5W平米，中心区总的商业建面将超38万平米，以及华润规划的华润展览馆旧改项目，拟建华润万象城大型商业，目前旧改已立项公示。

也就是说，坪山商业规划是充足的，不必担心没有高端商业。

把眼光放到2-3年后来看坪山，“尴尬”只是一时的。

其次是交通。由于现在坪山还没通地铁，出行以自驾或高铁为主。

有些在坪山住的人，上班会把开车到坪山高铁站，然后再搭轻轨到深圳北站换乘地铁。

你在工作日的时候去坪山高铁站，仔细观察会发现，外面停车场停满上班族的车。

但这样的情况将在不久后得到改变。

地铁14、16号线两条地铁线路，目前正在建设中，预计2022年底通车。

开通之后，大家就能坐地铁上班。从坪山出发，最短11个站即可到达福田市中心。

考虑通勤的刚需，可以关注地铁线周边的楼盘。

最后就是学校。

目前坪山最好的学校就是坪山实验，学校环境和口碑都是当地最好的。

在建的，则是东北师范大学附属坪山实验学校和燕子湖片区的深中坪山创新学校。

这3所学校在短期内将是坪山最优质的教育资源，短期内很难超越。

③ 被泥头车“压”出来的前景

在调研过程中，发现坪山有很多“断头路”，并且坑坑洼洼。

但仔细一想就明白，这不是区域交通规划不行，而是在进行大范围城市更新，所以当下道路紊乱。

据了解，坪山城市更新项目统计约达到32个项目，超300多万平米的拆除重建体量，大多都集中于坪山中心区辐射范围。

而坪山中心区（含行政中心区和CBD片区）规划总建面752万平方米，城市更新就占了一半，规划有住宅、商业、办公、商务公寓、酒店等商住综合体。

可以想象，未来旧改完成后中心区将成为高楼林立的崭新片区，片区价值和环境将焕然一新。

现在看坪山，就想到当年南山还是一片荒芜之地时，有人嘲笑那批跑去买房的人，后来那些人悔青了肠子。

同样的剧情在龙华红山、宝安中心和光明又上演了一遍，还是有部分人没有从历史中吸取教训。

我认为，坪山中心区（含行政中心区和CBD片区）是深圳留给普通刚需最大的机会。

如果错过，未来大概率还是会后悔。

坪山能买，但要有选筹标准

如果要问坪山能不能买，我的回答是：能买。

本地刚需可以买，建议买配套完善的中心区物业。

买不起西部的刚需也可以买，在意交通的建议沿着地铁周边买。

如果急需入住买二手的话，建议在中心区范围内寻找优质物业，因为目前中心区是配套最完善的区域。

需要提醒一点，买周边正在旧改的楼盘，就要忍受两三年的噪音、粉尘等影响。

现在买新房的业主，两三年之后坪山大概率又经过了一轮“美化”。地铁开通、商业变多、已经进行一些旧改的建面大概率有所好转。

如我前面所说，当年总有一批人嘲笑去买建设、开发中的宝安、光明的人，现在最后悔的，也是这批人。

从历史中吸取教训，大家也不要低估坪山。

除了行政中心区和CBD片区，局姐还去了2021年加快开发建设重点区域中的燕子湖片区，由于文章篇幅过长就不再内容呈现。

更多坪山楼市资讯，请关注私信我！